U predanjima Menhetna, malo je zgrada koje izazivaju toliko strahopoštovanje kao adresa na adresi Central Park Vest 15 (15 CPW). Završena 2008. godine, ova stambena kula obložena krečnjakom na Kolumbus Serklu obarala je rekorde prodaje od prvog dana. Autor Majkl Gros je poznato nazvao je „najmoćnijom adresom na svetu“. U roku od tri godine od otvaranja radova 2005. godine, objekat je prikupio oko 2 milijarde dolara u prodaji pre izgradnje, što je neviđen podvig u Njujorku. Čak i danas, adresa na adresi Central Park Vest 15 prednjači u gradu po ceni po metru, nadmašujući novajlije u „Billionaires' Row“. Ovaj vodič istražuje zašto je adresa na adresi Central Park Vest 15 stekla tako mitski status – od njene legendarne istorije lokacije i vizije arhitekata do rekordnih stanovnika i raskošnih sadržaja. Usput ćemo utkati praktične uvide i za posetioce i za kupce.
Od samog početka, zgrada na adresi 15 CPW je građena da prkosi konvencijama. Njena prodajna kancelarija je otvorena 2006. godine, a do početka 2007. godine svaki stan je prodat – podvig nečuven u ovom cenovnom rangu. Brza rasprodaja (preko 2 milijarde dolara ugovora) dospela je u naslovne strane: kako jedan investitor navodi u rezimeu, nekretnina je „ostvarila rasprodaju od 2 milijarde dolara za 18 meseci, nadmašivši rekorde“. Sa prosečnim cenama iznad 7.000 dolara po kvadratnom metru, zgrada na adresi 15 CPW konstantno je na vrhu lista luksuznih stanova. Čak i usred nedavnog buma kula na Menhetnu, samo je zgrada na adresi 15 CPW držala krunu najskuplje zgrade – svedočanstvo o njenoj trajnoj privlačnosti.
Kultna oznaka „najmoćniji govor“ potiče od Majkla Grosa. Gros je dokumentovao meteorski uspon 15 CPW-a u Kuća nečuvene sreće (2014) i 2017. godine Business Insider profil. Primetio je da mešavina titana sa Vol Strita i poznatih zakupaca (od Lojda Blankfejna do Stinga) i rekordne prodaje daju zgradi gotovo legendarnu auru. Prema Grosovom ispričanju, sama činjenica da je bila rukovodilac Goldman Saksa (banka je pomogla u finansiranju 15 CPW) učinila je zgradu „odmah poželjnom“ – fenomen koji on naziva „Goldmanov efekat“. Nadimak se zadržao. Danas se čuje kako se 15 CPW slavi kao naslednik predratnih velikana 21. veka, ne od strane sopstvenih promotera, već zbog same težine činjenica: skoro 2 milijarde dolara prodaje i lista gostiju koja zvuči kao „Ko je ko u globalnim finansijama i zabavi“..
Na istočnoj polovini lokacije nalazio se hotel Mejflauer (prvobitno Mejflauer–Plimut), neorenesansni neboder koji je projektovao Emeri Rot, a otvoren je 1926. godine. Sa 365 soba na 18 spratova, nije bio najblistavija zgrada na CPW-u, ali je tiho igrao ulogu u nekoliko istorijskih epizoda. Na primer, 1979. godine, zvezda Boljšoj baleta Aleksandar Godunov koristio je njegov predvorje kao rutu za bekstvo: progonjen od strane svog čuvara KGB-a, pobegao je iz hotela i zatražio azil u SAD. Ranije, 1930-ih, karikaturista Pet Salivan (tvorac „Mačka Feliksa“) živeo je u Mejflaueru. Rok muzičari su takođe to zabeležili: Dejv Stjuart i Eni Lenoks su kasnije napisali „Here Comes the Rain Again“ tokom boravka u hotelu 1983. godine. Uprkos ovim pričama, do 2000-ih stari Mejflauer je izbledeo u zastarelost. Njegova ukrašena terakota fasada je skinuta osamdesetih godina prošlog veka, a do 2004. godine nekada ponosni hotel je tiho nestao kako bi napravio mesta za novi razvojni projekat.
Zanimljivo je da zemljište nije brzo menjalo vlasnika. Počevši od 1973. godine, grčka brodarska porodica – Gulandris – metodično je kupovala svaku parcelu u bloku. Do 1978. godine posedovali su brod Mejflauer i sve susedne parcele. Godinama su ga držali, investirajući u zemljište sve dok bum luksuznih stanova na Menhetnu nije učinio rekonstrukciju profitabilnom. Do 2001. godine vrednost lokacije (sa već planiranim rušenjem Mejflauera) procenjena je na oko 300 miliona dolara. Godine 2004. Gulandrisi su pristali da prodaju ceo blok neobičnom partnerstvu: braći Zekendorf (Arturu i Vilijamu Liju), fondu Vajthol kompanije Goldman Saks i investitoru Ejalu Oferu. U jednom od najvećih poslova na Menhetnu svog vremena, platili su 401 milion dolara za lokaciju. U to vreme to je izgledalo gotovo nepromišljeno – jedan savremeni izveštaj je duhovito primetio da samo „misteriozni“ projekat Zekendorfa može da opravda takvu cenu. Gledajući unazad, to je bio početak 15 CPW.
15 građevinara kompanije CPW bili su unuci Vilijama Zekendorfa starijeg, čuvenog njujorškog graditelja iz sredine veka. Artur i Vilijam Li Zekendorf nasledili su porodičnu firmu i sklonost ka smelim poduhvatima. Već su postigli uspeh sa zgradom na adresi Park avenija 515 (krečnjačka kula koju je projektovao Frenk Vilijams) i bili su uvereni da ultrabogati Menhetna žude za povratkom klasičnog luksuza iz perioda pre rata.
Braća Zekendorf su odrasla u legendi nekretnina. Njihov deda je finansirao projekte poput sedišta Ujedinjenih nacija i izgradio mnoge kultne zgrade na Menhetnu. Učeći iz zamki prekomernog zaduživanja (koje je na kraju srušilo Zekendorfa starijeg), braća su postala poznata po pažljivo odabranim, luksuznim projektima. Početkom 2000-ih, bili su među uskim izborom programera sa vizijom (i finansijskim sredstvima) da ponovo stvore veličinu stambenih zgrada Menhetna iz 1920-ih. Zagledavši se u kompletnu parcelu kompanije CPW, videli su „zlato koje treba iskopati“ u tradicionalnom dizajnu za kupce stanova.
U maju 2004. godine, Artur i Vilijam Zekendorf su zaključili ugovor o kupovini sklopljenog bloka. Kupovina od 401 milion dolara (podeljena podjednako između firme braće, Goldmanovog Vajthola i Oferove grupe) u to vreme je navedena kao smela. Značajni rivali – Stiven Ros iz kompanije „Related“, Stiv Rot iz kompanije „Vornado“ i Edvard Minskof – takođe su merkali zemljište, ali su Zekendorfi pobedili. Reakcija javnosti bila je skeptična: jedan posmatrač je rekao da samo samoubilački pakt može opravdati plaćanje tolikog iznosa za staro hotelsko mesto. Braća su, međutim, izračunala da bi palatna kula u predratnom stilu mogla da nadoknadi svaki dolar te cene i više. Zaista, u roku od nekoliko godina, desetostruko su nadoknadili troškove zemljišta prodajom stanova.
Finansiranje projekta zahtevalo je duboke novčane parnice. Zekendorfi su sklopili partnerstvo sa fondom Vajthol kompanije Goldman Saks, a kasnije su angažovali investitora Ejala Ofera, kompaniju Global Holdings, kako bi zaokružili sindikat. Uključivanje Vajthola bilo je ključno: rukovodioci Goldmana nisu samo obezbedili kapital, već su postali i rani stanari, pomažući u plasiranju zgrade kroz ono što Gros naziva „Goldmanovim efektom“. U stvari, Goldmanov novac i spisak kupaca unapred su prodali luksuzne akreditive. U intervjuima, Zekendorfi su priznali da bez podrške Vajthola ne bi mogli da preuzmu takav finansijski rizik.
Za projektovanje svog spomenika, građevinari su izabrali arhitektonsku firmu Robert AM Stern (RAMSA). Stern, tadašnji dekan arhitektonskog fakulteta na Jejlu, stekao je reputaciju vodećeg hroničara predratne arhitekture Njujorka i majstora kontekstualnog klasicizma.
Robert Alen Stern (rođen 1939) već je bio poznat početkom 2000-ih. Kao arhitekta i istoričar školovan na Jejlu, projektovao je značajne nebodere poput Park avenije 535 i CPSouth 220 (još jedan projekat kompanije Cekendorf). Stern je 2011. godine osvojio nagradu Drihaus za klasičnu arhitekturu, što je označilo njegovu ulogu lidera savremenog tradicionalnog dizajna. Verovao je da novi tornjevi treba da „poštuju svoj kontekst, a ne da ga odbacuju“. CPW 15 postao je vrhunac njegove karijere: neboder koji izgleda kao da je mogao biti izgrađen 1928. godine, sa fasadama od krečnjaka i terasastim zidovima.
Ključna inspiracija bila je Rosario Kandela, arhitektkinja italijanskog porekla koja je definisala njujorški luksuz 1920-ih i 30-ih godina. Kandeline zgrade (poput zgrade na adresi Park Avenija 740) odlikovale su se velikim sobama, visokim plafonima i uzdržanim ornamentima. Stern je otvoreno odao počast: odbacio je svaku zamišljenost „zvezdanog arhitektonskog“ stila i umesto toga učinio da se zgrada 15 CPW oseća kao „naslednik“ tih klasika. Dokumentarac časopisa „Veniti fer“ o zgradi 15 CPW napominje da Sternov dizajn „izbegava čelične i staklene dizajne modernog Njujorka“ i umesto toga „crpi inspiraciju od Rosario Kandele“. Svaki detalj – od materijala krečnjaka do rasporeda stanova – odražava Kandelin uticaj.
Zanimljivo je da su Zekendorfi prvobitno angažovali Sezara Pelija (projektanta Petronas kula) za 15 CPW. Rani modeli su čak prikazivali dve kule od ogledalnog stakla na kamenoj osnovi. Ali Štern je predložio nešto radikalno drugačije. Njegov plan nije bio da zaslepi novinom, već da se besprekorno uklopi sa voljenom predratnom siluetom Menhetna. U Šternovoj viziji, „Kuća“ od 19 spratova bi imitirala traku stambenih kula od cigle i kamena duž Central parka Vest, dok bi viša „Kula“ iza nje imala udubljenja inspirisana art dekoom i krunski luk inspirisan Kandelinim radom. Investitori su se složili: Pelija je tiho zamenio Sternov srednji dizajn. Rezultat je zgrada koja, kako je Štern rekao, izgleda kao da je „oduvek pripadala“ ovom čuvenom bulevaru.
15 CPW su u suštini dve povezane zgrade, svaka sa svojim karakterom i namenom. RAMSA-in plan lokacije i masivni objekti detaljno prikazuju kako ovi volumeni funkcionišu zajedno i zašto izgledaju tako ubedljivo među starijim susedima.
Kako je projektovano, 15 CPW se deli na Kuću i Kulu. Kuća je 19-spratna građevina okrenuta ka Central Park Vest-u, visoka oko 70,5 metara. Ona nastavlja „palisadu“ stambenih zgrada dugih blokova koje se nižu duž parka – isto vizuelno tkivo koje uključuje Senčuri, Madžestik i druge. Iza i blago pomaknuta je Kula, impozantna 35-spratna zgrada na strani Brodveja (visoka 167–188 metara, računajući nenumerisane spratove). Njen podijum je poravnat sa Brodvejem, ali je njeno povučeno telo stilizovano tako da se uskladi sa horizontom Park Vesta u sredini bloka. Dvorište sa biljkama širine 21 metara razdvaja ova dva objekta, stvarajući prostor za disanje i privatnost. U stvari, Stern je zamislio kulu sa „dvostrukom ličnostom“: jedna noga je ukorenjena u Central Parku, a druga se uzdiže više iznad grada.
Niska kuća je projektovana kao klasična stambena zgrada u stilu Park Vesta. Njena fasada od krečnjaka i cigle isprekidana je dubokim, terasastim udubljenjima i francuskim balkonima, što podseća na standarde iz 1920-ih. Sa samo 2-4 jedinice po spratu, održava intimnost niskog, staromodnog nivoa. Poslednji sprat, broj 20 (pošto su neki brojevi preskočeni), je penthaus preko celog sprata obavijen terasom od 24 metra. Unutrašnji hol kuće je obložen bogatim drvetom sa mermernim ukrasima i dva kamina, što podseća na hotel u art deko stilu. Primetno je da svaki lift ovde služi samo dva stana, tako da stanari izlaze u privatni foaje – luksuz koji se retko viđa u modernim neboderima.
Iza Kuće se uzdiže Kula, čija visina varira (centralno jezgro je označeno brojem 43, ali je krov visok oko 177 metara). Njena južna strana probija se kroz horizont kod Kolumbus kruga, ali njeni materijali i oblici uvučeni u dvorište podsećaju na trio „Senčuri, San Remo, Eldorado“ malo severnije. Na vrhu, Stern je stvorio krunu - asimetrični luk od krečnjačkih stubova i svodova obloženih bakrom - kao modernu varijaciju na Kandelin dizajn za Petu aveniju 1040. Sa nivoa ulice vidi se uski uvučeni bok sa isturenim erkerima i balkonima prema parku, dok strana Brodveja ima uparene izloge u osnovi za maloprodaju. Kao i Kula, Kula koristi liftove koji opslužuju po dve jedinice, što maksimizira privatnost i smanjuje dužinu hodnika.
Između dva dela proteže se udubljeno dvorište širine 21 metar i dužine 60 metara, popločano kaldrmom i usredsređeno oko kamene fontane. Ovo privatno dvorište za automobile u 61. ulici služi i kao prostor za parkiranje vozila i kao prilaz za dolaske. Ovalni paviljon sa bakarnim krovom označava ulaz, pored zaobljenog ugla lobija Kuće. Važno je napomenuti da reflektujući bazen u dvorištu služi kao krovni prozor za bazen za plivanje od 23 metra, koji se nalazi dva sprata ispod u fitnes centru. Automobili i vozači stanara ulaze u ovo ograđeno dvorište, iako je uprava zgrade na kraju obeshrabrila vozače da čekaju na ulici napolju (prelili su se na Central Park Vest). Pešačka arkada istok-zapad pored fontane pruža pristup privatnoj bašti severno od paviljona. Uređena bašta, ispunjena drvećem i travnjacima, može se otvoriti za dodatna mesta za sedenje u trpezariji tokom leta – pametan način da se spoje unutrašnji i spoljašnji prostor za sadržaje.
Izbor krečnjaka bio je i estetski i simboličan. Kako je Sternov tim primetio, krečnjak „ga je učinio materijalom po izboru za najvažnije zgrade u Njujorku“. Svaki centimetar fasade 15 CPW-a – otprilike 85.000 do 87.000 kamenih panela – potiče iz istog kamenoloma u Indijani koji je korišćen za Empajer stejt bilding. Paneli se suptilno razlikuju u nijansi (od žućkaste do sive) kako bi se izbegla monotonija. Na licu mesta to se prevodi u blago prošaran spoljašnjost koja hvata svetlost poput klasičnih stambenih zgrada iz prošlosti. Masa uključuje stotine tankih horizontalnih traka i duboko postavljenih prozora, što ostavlja utisak ručno postavljenog zida, a ne elegantnog nebodera.
Unutra, zgrada 15 CPW je projektovana za porodični život, a ne kao kula na spratu. Postoji ukupno 202 stana (prvobitno 201; numeracija se malo promenila), od jednosobnih apartmana do jedinica sa pet spavaćih soba na celom spratu. Stern je insistirao na visokim plafonima – skoro svaki sprat ima plafone visine od 3 do 4,3 metra (75% jedinica ima visinu od 3,3 i više metara) – kako bi se imitirale predratne proporcije. Raspored stanova je velikodušan: kuhinje i dnevne sobe su skalirane za zabavu, sa odvojenim formalnim trpezarijama. Mnogi stanovi imaju prostorije za poslugu ili bonuse, što je karakteristika koja je izuzetno retka u novogradnjama. Prozori su maksimizirani, sa isturenim erkerima i dubokim terasama na udubljenjima, tako da praktično svaka soba uživa u višesmernom pogledu na grad. Na primer, dugačka terasa penthausa na vrhu Kuće proteže se 86 metara (skoro dužine fudbalskog terena). Ukratko, Stern je spakovao tradicionalne luksuzne rasporede jedinica u modernu kulu.
Zgrada 15 CPW bila je ogroman poduhvat. Investitori su započeli radove u proleće 2005. godine. Nestrpljivi kupci su uložili depozite čak i pre nego što je postavljen prvi čelični element, uglavnom zbog starog karaktera zgrade i prefabrikovanih cena. Čitava izgradnja je trajala oko tri godine, a završetak je bio krajem 2007/početkom 2008. godine – baš na vreme za Veliku recesiju.
Izgradnja i zemljište zajedno koštali su otprilike milijardu dolara. To je uključivalo specijalizovani uvoz (krečnjačke ploče, kabine liftova po meri i raskošan enterijer). Zanimljivo je da je ta milijarda dolara dvostruko nadoknađena na papiru čak i pre nego što se prvi stanar uselio. Prodaja luksuznih stanova dostigla je skoro 2 milijarde dolara u ugovorima tokom faze pre izgradnje. Do sredine 2007. godine, kupci sa visokom neto vrednošću pristali su da kupe svaku jedinicu. Ova cifra od 2 milijarde dolara (daleko iznad bilo kog prethodnog rekorda stanova u Njujorku) učvrstila je imidž 15 CPW kao novog referentnog nivoa bogatstva. Kako je primećeno u jednom savremenom izveštaju, čak i pre otvaranja zgrada je ostvarila „neverovatne 2 milijarde dolara“ prodaje.
Vreme je bilo idealno. Kada je krajem 2008. godine došlo do kreditne krize, skoro svi stanovi u zgradi 15 CPW već su bili prodati i finansirani. Ovo je zaštitilo zgradu od pada cena koji je pogodio ostatak tržišta. U stvari, zgrada 15 CPW je nastavila da beleži nove rekordne prodaje čak i tokom recesije. Dokumentarac iz 2011. godine primećuje da „Čak i tokom Velike recesije 2008. godine, jedna nova stambena zgrada u Njujorku nastavila je da postavlja standarde za cene nekretnina: Central Park Vest 15.“U suštini, liste plaćenih rezervacija projekta pokazale su se otpornim na recesiju. Neki veliki krediti za neprodate jedinice bili su retkost: skoro svi koji su potpisali ugovor 2005. godine zapravo su i zaključili kupovinu. Rezultat je da, za razliku od mnogih luksuznih stanova, stan u stanu sa 15 CPW nikada nije pretrpeo pad vrednosti nakon krize. Do 2009. godine njegove vrednosti su tiho ponovo postavile gornju granicu, više nego ikad.
Zgrada na adresi 15 CPW nije projektovana samo kao stambena zgrada, već kao privatni kantri klub na nebu. Njen spisak sadržaja podseća na listu želja za milijardere iz Forbsove liste „30 ispod 30 godina“. Investitori su pioniri u karakteristikama koje su od tada postale standard za luksuzne rezidencije.
Nije se štedelo na troškovima u 202 kuće u kompleksu 15 CPW. Planovi spratova su osmišljeni tako da evociraju starosvetsku gracioznost, sa svim modernim luksuzom u sebi.
Zgrada sadrži 201 različitu jedinicu (numeracija je kasnije prilagođena na 202). One se kreću od skromnih jednosobnih stanova do ogromnih penthausa. Postoji preko 75 jedinstvenih rasporeda stanova u dve kule, što osigurava da nijedan stan ne deluje generički. Otprilike jedna trećina kuća ima tri ili više spavaćih soba, što zgradu čini popularnom među porodicama. Veliki rasporedi sa više soba – sa bibliotekama, apartmanima za osoblje i formalnim trpezarijama – podsećaju na najveličanstvenije dizajne Kandele ili Vorena i Vetmora. Od jednosobnog početnog stana do penthausa sa 8 spavaćih soba na celom spratu, 15 CPW je namenjeno da zadovolji svaki nivo kupaca luksuza.
Određeni vrhunski detalji se ponavljaju u svim stanovima:
Korisno je napomenuti kako se dva dela razlikuju za kupce. Kuća (strana parka) ima samo 2-4 stana po spratu, tako da je svaki veoma prostran (često se prostire celom širinom zgrade) i zahteva premijum cenu. Kula (strana Brodveja) obično ima više jedinica po spratu na istoj kvadraturi, što čini njene stanove nešto manjim i samim tim malo pristupačnijim po kvadratnom metru. U praksi, kuće (sa dodatnim pogledom na park) prodaju se po najvišim cenama u zgradi. Obe strukture dele identične nivoe usluge i završne obrade, ali pametni kupci bi mogli da zamene pogled na park za opcije višeg nivoa Kule po ceni od 1-2 hiljade dolara manje po kvadratnom metru.
Istorija prodaje 15 CPW-a čita se kao knjiga prekretnica u svetu nekretnina u Njujorku. Zgrada je postavila nekoliko gradskih rekorda, kako za ukupne, tako i za pojedinačne transakcije.
Za razliku od mnogih luksuznih stanova, 15 CPW nikada nije video jeftine aukcije u podrumima tokom recesije. Pošto su svi stanovi prodavani po premium cenama pre 2008. godine, njihove vrednosti su uglavnom ostale stabilne. Posmatrači primećuju da su čak i tokom recesije, preprodaje često bile na nivou koji je bio na nivou pre krize ili su malo niže – što je izvanredno kada su cene drugih stanova pale za 20–30%. Na primer, kada su Džef Gordon i njegova supruga prodali svoj trosoban stan 2013. godine za 25 miliona dolara, to je i dalje bilo dvostruko više od 9,67 miliona dolara koje su platili 2007. godine. „Goldmanov efekat“ je pomogao: mnogi kupci sa dubokim džepom jednostavno su zadržali investicije tokom 2009. i 2010. godine. Do 2013. godine, novinski izveštaji su opisivali 15 CPW kao potpuno oporavljen, sa cenama vraćenim na svoje vrhunce.
Zgrada 15 CPW postavila je nekoliko rekorda po kvadratnom metru. Blankfeinov dupleks od 25,7 miliona dolara (25,7 miliona dolara/4000 stopa = ~6.425 dolara/kvadratni sto) i Veilov 43,7 miliona dolara (6.467 dolara/kvadratni sto) bili su rani standardi. Prodaja od 88 miliona dolara jednaka je ~13.333 dolara/kvadratni sto. (Poređenja radi, u tom trenutku prethodni maksimum na Menhetnu bio je ~8.000 dolara/kvadratni sto.) Čak su i manje jedinice zabeležile visoku prodaju po kvadratnom metru: CityRealty je prijavio da je 15 CPW vodećih stanova po prodaji u Njujorku u periodu 2016–2017, sa ukupnim prosekom od 7.227 dolara/kvadratni sto. Tri najveće prodaje zgrade po prodaji u 2017. godini pripadale su kompaniji 15 CPW. Ove brojke su pomogle da se učvrsti njen ugled. Ukratko, zgrada 15 CPW nije samo oborila rekorde ukupne prodaje, već je više puta obarala... po stopi rekordi koji definišu luksuzna tržišta.
Ključni deo mističnosti 15 CPW-a je njegov blistavi spisak stanara. Milijarderi sa Vol Strita, medijski moguli i holivudske zvezde, svi su želeli da se uključe. Navodimo neke od najpoznatijih:
Generalno, spisak stanovnika obuhvata finansije, medije, sport i zabavu. Dok se objavljeni profili fokusiraju na nekoliko milijardera, među stanovnicima zgrade su i međunarodni tajkuni i osnivači tehnoloških firmi (mada većina preferira privatnost). Prema intervjuima za štampu, čak bi i vozač limuzine ili portir oklevao da navede sva imena — zgrada u suštini funkcioniše kao tvrđava za ultrabogate.
Nijedna diskusija o adresi 15 CPW nije potpuna bez pominjanja adrese Park Avenju 740, njenog samoproglašenog rivala na istočnoj strani. Obe su simboli bogatstva obloženi krečnjakom, ali se razlikuju u ključnim aspektima.
Lokacija: Park 740 (izgrađen 1930. godine) nalazi se na Aper Ist Sajdu, u 71. ulici. Zgrada 15 CPW nalazi se na Aper Vest Sajdu, u 61. ulici, sa pogledom na Kolumbus Serkl. Jedna je zgrada zadruge; druga je kondominijum.
Zadruga naspram stana: Park 740 je poznat po tome što je zadruga – što znači da stanovnici poseduju akcije u korporaciji i moraju proći strogo odobrenje odbora. Nasuprot tome, stan 15 CPW je kondominijum: kupci u potpunosti poseduju pojedinačne jedinice i mogu finansirati kupovinu hipotekama. Ova strukturna razlika ima praktične posledice. Na primer, odbor stanara 740 Parka dugo je imao gotovo legendarno diskreciono pravo nad kupcima (jednom je poznato odbio dizajnera Kalvina Klajna). Kupovina po ceni od 15 CPW zahteva odobrenje odbora stanara, ali ne i veliku zamenu akcija ili doživotnu obavezu. Takođe, naknade za održavanje zadruge (uključujući poreze) imaju tendenciju da budu veće od troškova zajedničkog stanovanja. (Prema jednom izveštaju, troškovi zajedničkog stanovanja u zgradi 15 CPW kreću se samo oko 2,00–2,10 dolara po kvadratnom metru, dok bi uporedivi troškovi zadruge 740 mogli biti preko dvostruko veći.)
Arhitektonski stil: Obe zgrade crpe odraz elegancije iz predrata, ali 15 CPW je novoizgrađena 2008. godine sa modernim pogodnostima. 740 Park je klasičan art deko dizajn Rosario Kandele i Artura Lumisa Harmona, sa samo 31 stanom (uglavnom preko celog sprata). Njegov enterijer ima ogromne sobe i karakter male gustine naseljenosti iz 1920-ih. 15 CPW je trebalo da odražava duh 740 – visoki plafoni, velike sobe – ali u većem broju jedinica. Poređenja su neizbežna: časopisi su nazvali 15 CPW dugo očekivanim naslednikom „legendarnog“ 740 Parka. U stvarnosti, 15 CPW ima šire hodnike, privatne sadržaje i tehnološki je opremljeniji, dok 740 nudi ekskluzivnost zadrugarskog vlasništva i istorijski prestiž (Hju Hefner je jednom rekao da je posedovanje 740 kao da ste u „Odboru guvernera“ Njujorka).
Koji je ekskluzivniji? Mišljenja se razlikuju. Odbor zadruga u zgradi 740 Park je poznat po tome što odbacuje mnoge poznate kupce (navodno odbijajući neke bankare i poznate ličnosti), što čuva auru stroge ekskluzivnosti. Odbor stanova u zgradi 15 CPW je manje opterećujući – zapravo je privukao mnoge koji ili nisu mogli da uđu u 740 ili su preferirali finansiranje. Neki posmatrači kažu da je 15 CPW današnji trofej po izboru upravo zato što ima modernije udobnosti i prestižne sadržaje. Ipak, u određenim društvenim krugovima, nasleđe 740 Parka (Rokfeleri, Onasis i niz finansijera iz Niksonove ere) nosi težinu stare škole kojoj 15 CPW, kao novajlija, tek počinje da parira. Međutim, što se tiče cene po kvadratnom metru, 15 CPW je generalno premašio 740, što odražava trenutnu premiju tržišta za stanove.
Iza Parka 740, zgrada na adresi 15 CPW često se poredi sa novim izuzetno visokim stanovima u ulici Billionaires' Row (Park Avenju 432, Central Park Saut 220, Van57, itd.). Vrednost tih ultra-vitkih kula se zasniva na visini i panoramskom pogledu. Zgrada na adresi 15 CPW se zasniva na ukusu i lokaciji.
Adresa Central Park Vest 15 je deo njegove priče. Nalazi se na raskrsnici nekoliko kulturnih i komercijalnih centara.
Od svog završetka, adresa na adresi Central Park Vest 15 je zauzela važno mesto u knjigama, filmovima i u svetu luksuznih nekretnina.
Za potencijalne kupce ili njihove savetnike, Central Park Vest 15 predstavlja jedinstveno tržište. Evo praktičnih saveta iz trenutnih ponuda i podataka o zgradama:
P: Ko je projektovao 15 Central Park Vest?
A: Projektovao ga je Robert AM Stern Arhitekte (RAMSA). Sternov tim je stvorio krečnjačke kule Novog klasičnog stila, tesno sarađujući sa investitorima iz Zekendorfa. Robert AM Stern (1939–2025) bio je arhitekta školovan na Jejlu i bivši dekan Jejlovog fakulteta arhitekture, poznat po tome što je u moderne zgrade uneo klasični stil.
P: Šta je bilo na sajtu pre 15. CPW?
A: Do 2004. godine lokaciju je uglavnom zauzimao hotel Mejflauer–Plimut (otvoren 1926. godine, projektovan od strane Emeri Rota) i nekoliko praznih parcela. Porodica Gulandris je sastavila blok do 1970-ih. Kompletno zemljište za blok je raščišćeno nakon kupovine Zekendorfa, čime je napravljen prostor za novu gradnju.
P: Zašto se 15 CPW naziva „najmoćnijom adresom“?
A: Oznaka potiče od autora Majkla Grosa i odnosi se na samu sumu i zvezdanu moć njenih stanovnika i prodaje. Do 2007. godine zgrada je imala potpisane ugovore vredne 2 milijarde dolara, što je rekord, i privukla je desetine milijardera. Komentatori tvrde da je sama činjenica da je adresa bila zastupljena sa više izvršnih direktora Goldman Saksa, milijardera hedž fondova i poznatih glumaca, učinila je adresu izuzetno prestižnom.
P: Koja je razlika između Kuće i Kule?
A: Ukratko, Kuća (19 spratova) je okrenuta ka Central Park Vest i ima samo 2–4 stana po spratu. Zbog toga deluje ekskluzivnije i zahteva više cene. Kula (35+ spratova) se uzdiže u 61. ulici iza nje, sa više jedinica na svakom spratu (dakle, gušći raspored). Oba dela dele završnu obradu i sadržaje, ali jedinice u Kući obično dolaze sa nešto višim cenama zbog pogleda na park i manje gustine.
P: Kako je 15 CPW funkcionisalo tokom finansijske krize 2008. godine?
A: Zgrada je uglavnom izdržala krizu. Pošto su skoro svi stanovi prodati do 2007. godine, zgrada je izbegla ciklus zaplene/likvidacije koji je pogodio mnoge projekte stambenih zgrada. U stvari, čak i kada su cene na Menhetnu pale od 2008. do 2009. godine, vrednosti zgrade na adresi 15 CPW ostale su blizu vrhunca. Dokumentarac iz 2011. godine beleži da je „čak i tokom Velike recesije 2008. godine, jedna nova stambena zgrada u Njujorku nastavila da postavlja standarde za cene nekretnina: 15 Central Park West“. Vlasnici su uglavnom kupovali nekretnine gotovinom ili osigurali finansiranje pre pada, tako da je profit projekta ostao jak.
P: Da li 15 Central Park Vest ima svoj restoran?
A: Da – jedinstveno je to što 15 CPW ima privatni restoran i trpezariju samo za stanare u kojoj radi kuvar. Ova pogodnost je bila pionirska pogodnost (otvorena 2008. godine) koja ga je izdvajala od drugih luksuznih stanova. Vlasnik može rezervisati elegantnu trpezariju za lične događaje, a osoblje zgrade će obezbediti uslugu za stolovima.
P: Koliki su troškovi održavanja/zajednički troškovi zgrade?
A: Prema poslednjim izveštajima, mesečni troškovi za uobičajenu upotrebu iznose oko 2,00–2,10 dolara po kvadratnom metru, a porez na imovinu dodaje dodatnih 1,30–1,40 dolara po kvadratnom metru. (Na primer, stan od 3.000 kvadratnih stopa koštao bi otprilike 10.000–11.000 dolara mesečno za troškove plus porezi, pre troškova finansiranja.) Ovi troškovi pokrivaju sve komunalne usluge, osoblje zgrade i sadržaje.
P: Da li je 15 CPW ekskluzivniji od 740 Park?
A: Oni opslužuju preklapajuća tržišta, ali imaju različitu dinamiku. 740 Park Avenju je istorijska zadruga sa poznato selektivnim odborom. 15 CPW je moderniji kondominijum sa manje izolovanim procesom provere. Oba su veoma ekskluzivna u praksi, ali mnogi smatraju da je 15 CPW malo lakše kupiti (zahvaljujući hipotekarnom finansiranju i fleksibilnosti prebivališta). Što se tiče cena, najveća prodaja u 15 CPW je generalno premašila 740, iako 740 i dalje zadržava mistiku staromodnog porekla..
