V manhattanské kultuře jen málo budov vzbuzuje tolik úcty jako 15 Central Park West (15 CPW). Tato bytová věž obložená vápencem na Columbus Circle, dokončená v roce 2008, lámala prodejní rekordy od prvního dne. Spisovatel Michael Gross ji slavně nazval „nejmocnější adresou světa“. Během tří let od zahájení výstavby v roce 2005 nashromáždil projekt zhruba 2 miliardy dolarů v předprodejích, což je v New Yorku bezprecedentní výkon. I dnes je 15 CPW v poměru cena/metr vedoucí ve městě a překonává nováčky v Billionaires' Row. Tato příručka zkoumá, proč 15 CPW dosáhla takového mýtického statusu – od proslulé historie lokality a vize architektů až po rekordní počet obyvatel a opulentní vybavení. Během cesty se dozvíme praktické informace pro návštěvníky i kupující.
Od samého začátku byla budova 15 CPW postavena tak, aby vzdorovala konvencím. Její prodejní kancelář byla otevřena v roce 2006 a začátkem roku 2007 byly prodány všechny byty – v této cenové kategorii to byl nebývalý výkon. Rychlý výprodej (smlouvy v hodnotě přes 2 miliardy dolarů) se dostal na titulní stránky novin: jak uvádí jeden z developerů, nemovitost „dosáhla vyprodání za 2 miliardy dolarů za 18 měsíců a překonala tak rekordy“. S průměrnými cenami nad 7 000 dolarů za čtvereční stopu se 15 CPW trvale umisťuje na vrcholu seznamů luxusních bytů. I uprostřed nedávného boomu věží na Manhattanu si pouze 15 CPW drží korunu nejdražší budovy – což svědčí o jejím trvalém lákadlu.
Ikonické označení „nejmocnější projev“ pochází od Michaela Grosse. Gross zdokumentoval raketový vzestup 15 CPW v roce Dům neuvěřitelného štěstí (2014) a v roce 2017 Business Insider profil. Poznamenal, že směs titánů z Wall Street a celebritních nájemníků (od Lloyda Blankfeina po Stinga) a rekordní prodeje dodaly budově téměř legendární auru. Podle Grosse už pouhé to, že byl manažerem Goldman Sachs (banka pomohla financovat 15 CPW), učinilo z budovy „okamžitě žádoucí“ – tento jev nazývá „Goldmanův efekt“. Tato přezdívka se ujala. Dnes slýcháme, jak je 15 CPW oslavována jako dědic předválečných velikánů 21. století, nikoli jejími vlastními promotéry, ale na základě samotné váhy faktů: tržby téměř 2 miliardy dolarů a seznam hostů, který zní jako žebříček Kdo je kdo v globálních financích a zábavě..
Ve východní polovině areálu stál hotel Mayflower (původně Mayflower–Plymouth), novorenesanční mrakodrapový hotel navržený Emerym Rothem a otevřený v roce 1926. S 365 pokoji v 18 patrech to nebyla nejokázalejší budova na CPW, ale tiše sehrála roli v několika historických epizodách. Například v roce 1979 využila jeho halu jako únikovou cestu hvězda Velkého baletu Alexandr Godunov: pronásledován svým hlídačem KGB uprchl z hotelu a požádal o azyl v USA. Dříve, ve 30. letech 20. století, v hotelu Mayflower žil karikaturista Pat Sullivan (tvůrce kocoura Felixe). Všimli si toho i rockoví hudebníci: Dave Stewart a Annie Lennox později během pobytu v hotelu v roce 1983 napsali „Here Comes the Rain Again“ (Přichází znovu déšť). Navzdory těmto historkám starý Mayflower v prvním desetiletí 21. století upadl do zastaralosti. Jeho zdobená terakotová fasáda byla v 80. letech 20. století stržena a do roku 2004 kdysi hrdý hotel tiše zmizel, aby uvolnil místo novému developerskému projektu.
Je pozoruhodné, že pozemek se rychle nezměnil. Od roku 1973 řecká loďařská rodina Goulandriů systematicky skupovala každý pozemek v bloku. Do roku 1978 vlastnili Mayflower a všechny přilehlé pozemky. Po léta si ho drželi a investovali do pozemků, dokud boom luxusních bytů na Manhattanu neudělal z přestavby lukrativní záležitost. Do roku 2001 byla hodnota pozemku (s již plánovanou demolicí Mayflower) odhadnuta na přibližně 300 milionů dolarů. V roce 2004 Goulandriové souhlasili s prodejem celého bloku neobvyklému partnerství: bratrům Zeckendorfovým (Arthur a William Lie), fondu Whitehall Fund banky Goldman Sachs a developerovi Eyal Ofer. V jednom z největších obchodů na Manhattanu své doby zaplatili za pozemek 401 milionů dolarů. V té době se to zdálo téměř bezohledné – jeden současný záznam v žertu poznamenal, že takovou cenu by mohl ospravedlnit pouze „záhadný“ projekt Zeckendorfů. Při zpětném pohledu to byl zrod 15 CPW.
15 developerů společnosti CPW byli vnuci Williama Zeckendorfa staršího, slavného newyorského stavitele z poloviny minulého století. Arthur a William Lie Zeckendorfovi zdědili rodinnou firmu a vkus pro odvážné podniky. Už dříve uspěli s budovou na Park Avenue 515 (vápencovou věží navrženou Frankem Williamsem) a byli přesvědčeni, že ultrabohatí lidé na Manhattanu touží po návratu ke klasickému předválečnému luxusu.
Bratři Zeckendorfovi vyrůstali v legendárním světě nemovitostí. Jejich dědeček financoval projekty, jako je sídlo OSN, a postavil mnoho ikonických budov na Manhattanu. Poučili se z úskalí nadměrné zadlužení (které nakonec svrhlo Zeckendorfa staršího) a stali se známými pro pečlivě vybrané, luxusní projekty. Na začátku roku 2000 se stali jedním z developerů s vizí (a finančními prostředky) znovu vytvořit velkolepost Manhattanu v podobě bytových domů z 20. let 20. století. Když si prohlédli pozemek od CPW s kompletním blokem, viděli v tradičním designu pro kupující bytů „zlato, které se má těžit“.
V květnu 2004 uzavřeli Arthur a William Zeckendorfovi obchod s montovaným blokem. Nákup za 401 milionů dolarů (rovným dílem rozdělený mezi firmu bratrů, Goldmanovu Whitehall a Oferovu skupinu) byl v té době označován za odvážný. O pozemek se zajímali i významní konkurenti – Stephen Ross ze společnosti Related, Steve Roth z Vornada a Edward Minskoff – ale Zeckendorfovi zvítězili. Reakce veřejnosti byla skeptická: jeden pozorovatel uvedl, že pouze sebevražedná smlouva by mohla ospravedlnit zaplacení tolika peněz za stárnoucí hotelový pozemek. Bratři však vypočítali, že honosná věž v předválečném stylu by mohla získat každý dolar z této ceny a ještě více. Během několika let se jim skutečně desetinásobně vrátila cena pozemku prodejem bytů.
Financování projektu vyžadovalo velké finanční prostředky. Zeckendorfovi navázali partnerství s fondem Whitehall Fund od Goldman Sachs a později k doplnění syndikátu oslovili developerskou společnost Global Holdings od Eyala Ofera. Zapojení Whitehallu bylo klíčové: manažeři Goldmanu nejen poskytli kapitál, ale také se stali prvními obyvateli a pomohli budovu propagovat prostřednictvím toho, co Gross nazývá „Goldmanovým efektem“. Goldmanovy peníze a seznam kupujících v podstatě předem prodaly luxusní nemovitosti. V rozhovorech Zeckendorfovi přiznali, že bez podpory Whitehallu by takové finanční riziko nemohli podstoupit.
Pro návrh svého monumentu si developeři vybrali architektonickou kancelář Robert AM Stern Architects (RAMSA). Stern, tehdejší děkan architektonické fakulty Yaleovy univerzity, si vybudoval pověst předního kronikáře předválečné architektury New Yorku a mistra kontextuálního klasicismu.
Robert Allen Stern (nar. 1939) byl již v prvním desetiletí 21. století proslulý. Jako architekt a historik, který vystudoval Yaleovu univerzitu, navrhl významné mrakodrapy, jako například 535 Park Avenue a 220 CPSouth (další projekt společnosti Zeckendorf). Stern v roce 2011 získal cenu Driehaus Prize za klasickou architekturu, což svědčí o jeho roli vůdce současného tradičního designu. Věřil, že nové věže by měly „ctít svůj kontext, nikoli jej odmítat“. 15 CPW se stalo vrcholem jeho kariéry: mrakodrap, který vypadá, jako by mohl být postaven v roce 1928, s vápencovými fasádami a terasovitými propastmi.
Klíčovou inspirací byla Rosario Candela, architektka italského původu, která definovala newyorský luxus ve 20. a 30. letech 20. století. Candelovy budovy (například 740 Park Avenue) se vyznačovaly velkolepými místnostmi, vysokými stropy a zdrženlivými ornamenty. Stern jí otevřeně vzdával poctu: zavrhl jakoukoli domýšlivost ve stylu „hvězdného architekta“ a místo toho nechal budovu 15 CPW působit jako „dědic“ těchto klasiků. Dokument Vanity Fair o budově 15 CPW uvádí, že Sternov návrh „se vyhýbá ocelovým a skleněným designům moderního New Yorku“ a místo toho „čerpá inspiraci od Rosario Candely“. Každý detail – od vápencového materiálu až po dispozice bytů – odráží Candelův vliv.
Je zajímavé, že Zeckendorfovi původně oslovili Cesara Pelliho (návrháře Petronas Towers) pro 15 CPW. První modely dokonce ukazovaly dvě zrcadlové skleněné věže na kamenném podstavci. Stern však navrhl něco radikálně jiného. Jeho plánem nebylo oslnit novotou, ale plynule splynout s oblíbeným předválečným panoramatem Manhattanu. Ve Sternově vizi by devatenáctipatrový „dům“ napodoboval pás cihlových a kamenných bytových věží podél Central Park West, zatímco vyšší „věž“ za ním by se vyznačovala prolisy inspirovanými art deco a korunním obloukem inspirovaným Candelovou prací. Developeři se shodli: Pelliho tiše nahradil Sternovy návrhy ve středním stylu. Výsledkem je budova, která, jak to Stern vyjádřil, vypadá, jako by na tento slavný bulvár „vždycky patřila“.
15 CPW jsou v podstatě dvě propojené budovy, každá s vlastním charakterem a účelem. Situační plán a objemy RAMSA podrobně popisují, jak tyto objemy fungují dohromady a proč vypadají tak přesvědčivě mezi staršími sousedy.
Podle návrhu se budova 15 CPW rozděluje na Dům (The House) a Věž (The Tower). Dům (The House) je 19patrová budova s výškou přibližně 70 metrů naproti Central Parku (Central Park West). Navazuje na „palisádu“ blokových bytových domů, které lemují park – stejnou vizuální strukturu jako Century, Majestic a další. Za ní a mírně odsazená se nachází Věž (The Tower), impozantní 35patrová budova na straně Broadwaye (175–188 metrů vysoká, včetně nečíslovaných pater). Její pódium je v jedné linii s Broadwayem, ale její dozadu odsazená konstrukce byla navržena tak, aby ladila s panoramatem středního bloku Parku West. Obě budovy odděluje 21 metrů široký osázený dvůr, který vytváří prostor pro dýchání a soukromí. Stern v podstatě koncipoval věž s „dvojí osobností“: jedna noha je zakořeněna v Central Parku, druhá se tyčí výše nad městem.
Nízkopodlažní dům byl navržen jako klasický bytový dům v Park West. Jeho fasáda z vápence a cihel je zdůrazněna hlubokými terasovitými prohlubněmi a francouzskými balkony, které připomínají standardy 20. let 20. století. S pouze 2–4 bytovými jednotkami na patře si zachovává nízkou, staromódní intimitu. Nejvyšší patro, číslo 20 (protože některá čísla jsou vynechána), je celopodlažní penthouse obložený 26metrovou terasou. Vnitřní vstupní hala domu je obložena bohatým dřevem s mramorovými obloženími a dvěma krby, což evokuje hotel ve stylu art deco. Je pozoruhodné, že každá výtahová řada zde obsluhuje pouze dva byty, takže obyvatelé vystupují do soukromé vstupní haly – luxus, který se v moderních výškových domech vídá jen zřídka.
Za House se tyčí Tower, jehož výška se liší (centrální jádro je očíslováno jako 43, ale střecha je vysoká kolem 177 metrů). Její jižní strana proráží siluetu budovy na Columbus Circle, ale její materiály a odsazené tvary připomínají trio „Century, San Remo, Eldorado“ severněji. Nahoře Stern vytvořil korunu – asymetrický oblouk z vápencových sloupů a měděných kleneb – jako moderní variantu Candelova návrhu pro dům na Páté Avenue 1040. Z úrovně ulice je vidět úzký odsazený bok s vyčnívajícími arkýři a balkony směrem k parku, zatímco na broadwayské straně jsou u základny dvojice výloh pro maloobchod. Stejně jako House i Tower využívá výtahové kabiny obsluhující dvě jednotky, což maximalizuje soukromí a zkracuje délku chodby.
Mezi těmito dvěma objemy se táhne zapuštěný dvůr o šířce 21 metrů a délce 60 metrů, dlážděný dlažebními kostkami a uprostřed kterého se nachází kamenná fontána. Tento soukromý automobilový dvůr na 61. ulici slouží zároveň jako prostor pro parkování s obsluhou a příjezdová cesta. Oválný pavilon s měděnou střechou označuje vchod a sousedí s rohovou halou The House. Důležité je, že zrcadlící bazén na nádvoří slouží jako střešní okno pro 23 metrů dlouhý plavecký bazén, který se nachází o dvě patra níže ve fitness centru. Auta a řidiči obyvatel zajíždějí do tohoto uzavřeného dvora, ačkoli správa budovy nakonec řidiče odradila od čekání na ulici venku (přelili se do Central Park West). Pěší pasáž ve směru východ-západ vedle fontány poskytuje přístup do soukromé zahrady severně od pavilonu. Krajinářsky upravená zahrada s řadou stromů a trávníků může být v létě otevřena pro další místa k sezení v jídelně – chytrý způsob, jak sloučit vnitřní a venkovní prostor pro zábavu.
Volba vápence byla estetická i symbolická. Jak poznamenal Sternový tým, vápenec „z něj udělal preferovaný materiál pro nejdůležitější budovy New Yorku“. Každý centimetr fasády budovy 15 CPW – zhruba 85 000 až 87 000 kamenných panelů – pocházel ze stejného lomu v Indianě, jaký byl použit pro Empire State Building. Panely se jemně liší v odstínu (od žlutohnědé po šedou), aby se předešlo monotónnosti. Na místě se to promítá do jemně skvrnitého exteriéru, který zachycuje světlo jako klasické bytové domy starých časů. Hromada zahrnuje stovky tenkých horizontálních pásů a hluboko zasazených oken, což vytváří dojem ručně kladeného zdiva spíše než elegantní výškové budovy.
Uvnitř byl dům na adrese 15 CPW navržen pro rodinné bydlení, nikoli jako věžový dům na poschodí. Nachází se zde celkem 202 bytů (původně 201; číslování se mírně změnilo), od jednopokojových apartmánů až po pětipokojové byty v celém patře. Stern trval na vysokých stropech – téměř každé patro má stropy ve výšce 3–4,4 metru (75 % bytů má 3,3 metru a více) – aby napodobil předválečné rozměry. Půdorysy jsou velkorysé: kuchyně a obývací pokoje byly upraveny pro zábavu a mají samostatné formální jídelní prostory. Mnoho bytů má služebnické pokoje nebo bonusy, což je u novostaveb mizivě vzácný prvek. Okna jsou maximálně zvětšená, s vyčnívajícími arkýři a hlubokými terasami v ústupových částech, takže prakticky z každého pokoje se nabízí výhled na město do všech směrů. Například dlouhá terasa penthousů na vrcholu The House se táhne 85 metrů (téměř jako délka fotbalového hřiště). Stručně řečeno, Stern vměstnal tradiční luxusní dispozice bytů do moderní věže.
Budova 15 CPW byla obrovským projektem. Výstavba byla zahájena na jaře roku 2005. Dychtiví kupci složili zálohy ještě předtím, než byla osazena první ocelová konstrukce, a to především kvůli historii budovy a cenám prefabrikovaných konstrukcí. Celá výstavba trvala přibližně tři roky a byla dokončena koncem roku 2007/začátkem roku 2008 – právě včas před velkou recesí.
Stavba a pozemek dohromady stály zhruba 1 miliardu dolarů. To zahrnovalo specializovaný dovoz (vápencové desky, zakázkové kabiny výtahů a honosné interiéry). Je pozoruhodné, že tato miliarda se na papíře dvakrát vrátila ještě před nastěhováním prvního nájemníka. Prodej luxusních bytů v předvýstavbové fázi dosáhl smluv v hodnotě téměř 2 miliard dolarů. Do poloviny roku 2007 se bohatí kupující dohodli na koupi každé jednotky. Tato částka 2 miliard dolarů (daleko převyšující jakýkoli předchozí rekord v oblasti bytů v New Yorku) upevnila image 15 CPW jako nového měřítka bohatství. Jak poznamenala jedna dobová zpráva, ještě před otevřením budovy dosáhly „úžasných 2 miliard dolarů“.
Načasování nemohlo být šťastnější. Když koncem roku 2008 udeřila úvěrová krize, téměř všechny byty v 15 CPW byly již prodány a financovány. To budovu ochránilo před cenovým kolapsem, který zasáhl zbytek trhu. Ve skutečnosti 15 CPW i během hospodářského poklesu nadále zaznamenávalo nové rekordní prodeje. Dokument z roku 2011 uvádí, že „I během velké recese v roce 2008 jeden nový bytový dům v New Yorku i nadále nastavoval laťku pro ceny nemovitostí: 15 Central Park West.“V podstatě se seznamy splacených rezervací projektu ukázaly jako odolné vůči recesi. Některé velké úvěry na neprodané jednotky byly vzácností: téměř každý, kdo v roce 2005 podepsal smlouvu, skutečně uzavřel svou koupi. Výsledkem je, že na rozdíl od mnoha luxusních bytů u 15 CPW nikdy nedošlo k poklesu ceny po krachu. Do roku 2009 se jeho hodnota tiše znovu zvýšila na vyšší úroveň než kdy dříve.
Dům s bydlením 15 CPW nebyl navržen jen jako bytový dům, ale jako soukromý country klub v oblacích. Jeho vybavení připomíná seznam přání miliardářů z žebříčku Forbes 30 pod 30 let. Developeři přišli s prvky, které se od té doby staly standardem pro luxusní rezidence.
Uvnitř 202 domů v rezidenční čtvrti 15 CPW se nešetřilo na žádných nákladech. Půdorysy byly navrženy tak, aby evokovaly starosvětskou eleganci, ale zároveň zahrnovaly veškerý moderní luxus.
Budova obsahuje 201 odlišných jednotek (číslování bylo později upraveno na 202). Ty sahají od skromných jednopokojových bytů až po obrovské penthousy. V obou věžích existuje více než 75 unikátních dispozic podlaží, takže žádné dva byty nepůsobí typicky. Zhruba třetina domů má tři nebo více ložnic, což budovu dělá oblíbenou u rodin. Velkolepé dispozice s více místnostmi – s knihovnami, kancelářemi pro zaměstnance a formálními jídelnami – připomínají nejvelkolepější návrhy Candely nebo Warrena a Wetmora. Od startovacího jednopokojového bytu až po osmipokojový penthous na celém patře, 15 CPW se snaží uspokojit všechny úrovně kupujících luxusního bydlení.
V bytech se opakují určité luxusní detaily:
Je užitečné si uvědomit, jak se tyto dvě části liší pro kupující. Dům (strana Park) má pouze 2–4 byty na patře, takže každý je velmi prostorný (často se rozkládá po celé šířce budovy) a vyžaduje prémiovou cenu. Věž (strana Broadway) má obvykle více jednotek na patře na stejné ploše, takže její byty jsou o něco menší, a tedy o něco dostupnější za čtvereční metr. V praxi se rezidence v domě (s dodatečným výhledem do parku) prodávají za nejvyšší ceny v budově. Obě stavby sdílejí shodnou úroveň služeb a povrchové úpravy, ale chytří kupující by mohli vyměnit výhled na park za varianty věže ve vyšším patře za 1–2 tisíce dolarů méně za metr.
Historie prodejů budovy 15 CPW se čte jako účetní kniha milníků v oblasti nemovitostí v New Yorku. Budova vytvořila několik městských rekordů, a to jak v celkových, tak i v jednotlivých transakcích.
Na rozdíl od mnoha luxusních bytů se v době poklesu u bytů v 15 CPW nikdy nekonaly aukce v suterénu za výhodné ceny. Protože se všechny byty před rokem 2008 prodávaly za prémiové ceny, jejich hodnoty se do značné míry držely stabilní. Pozorovatelé poznamenávají, že i během recese se další prodeje často rovnaly nebo mírně podbízely úrovni před krizí – což je pozoruhodné, když ceny konkurence klesly o 20–30 %. Například když Jeff Gordon a jeho manželka v roce 2013 prodali svůj třípokojový byt za 25 milionů dolarů, stále to byl dvojnásobek oproti 9,67 milionu dolarů, které zaplatili v roce 2007. Pomohl „Goldmanův efekt“: mnoho bohatých kupujících si investice jednoduše ponechalo až do let 2009 a 2010. Do roku 2013 tiskové zprávy popisovaly 15 CPW jako plně zotavený, s cenami zpět na svých maximech.
15 CPW vytvořilo několik rekordů za čtvereční stopu. Blankfeinova dvojdomková nemovitost za 25,7 milionu dolarů (25,7 milionu dolarů/4000 stop = ~6 425 dolarů/čtvereční stopu) a Weillova za 43,7 milionu dolarů (6 467 dolarů/čtvereční stopu) byly prvními kritérii. Prodej za 88 milionů dolarů se rovnal ~13 333 dolarům/čtvereční stopu. (Pro srovnání, v té době byl předchozí rekord na Manhattanu ~8 000 dolarů/čtvereční stopu.) I menší byty zaznamenaly vysoké prodeje za čtvereční stopu: CityRealty v letech 2016–2017 vykázala 15 CPW v žebříčku PPSF bytů v New Yorku s celkovým průměrem 7 227 dolarů/čtvereční stopu. Tři nejvyšší prodeje PPSF budovy v roce 2017 patřily společnosti 15 CPW. Tato čísla pomohla upevnit její reputaci. Stručně řečeno, 15 CPW nejenže překonala rekordy v celkovém prodeji, ale opakovaně překonala... na stopu záznamy, které definují trhy s luxusním zbožím.
Klíčovou součástí tajemství 15 CPW je jeho třpytivý seznam obyvatel. Miliardáři z Wall Street, mediální magnáti a hollywoodské hvězdy, ti všichni se o něj chtěli usadit. Uvádíme několik nejznámějších:
Celkově seznam obyvatel zahrnuje finance, média, sport a zábavu. Zatímco zveřejněné profily se zaměřují na několik miliardářů, mezi obyvateli budovy jsou i mezinárodní magnáti a zakladatelé technologických firem (ačkoli většina z nich dává přednost soukromí). Podle novinářských rozhovorů by i řidič limuzíny nebo recepční váhal jmenovat všechna – budova v podstatě funguje jako pevnost pro ultrabohaté.
Žádná diskuse o adrese 15 CPW se neobejde bez zmínky o adrese 740 Park Avenue, jejím samozvaném rivalovi na východní straně města. Oba jsou symboly bohatství obložené vápencem, ale v klíčových ohledech se liší.
Umístění: Dům s nemovitostí 740 Park (postavený v roce 1930) se nachází na Upper East Side na 71. ulici. Dům s nemovitostí 15 CPW se nachází na Upper West Side na 61. ulici s výhledem na Columbus Circle. Jeden je družstevní dům a druhý je bytový dům.
Družstevní vs. bytový dům: 740 Park je známý tím, že je družstevní – což znamená, že obyvatelé vlastní akcie korporace a musí projít přísným schválením představenstva. 15 CPW je naopak kondominium: kupující vlastní jednotlivé jednotky a mohou financovat nákupy hypotékami. Tento strukturální rozdíl má praktické důsledky. Například představenstvo 740 Parku má již dlouho téměř legendární pravomoc rozhodovat o kupujících (kdysi slavně odmítlo návrháře Calvina Kleina). Koupě v 15 CPW vyžaduje schválení představenstva bytového domu, ale žádnou velkou výměnu akcií ani doživotní závazek. Poplatky za údržbu družstevního bytu (včetně daní) bývají vyšší než poplatky za běžné byty v bytě. (Podle jedné zprávy se poplatky za běžné byty v 15 CPW pohybují pouze kolem 2,00–2,10 dolarů za čtvereční stopu, zatímco srovnatelný družstevní byt v 740 může být více než dvojnásobný.)
Architektonický styl: Obě budovy čerpají z předválečné elegance, ale 15 CPW je nově postavený v roce 2008 s moderním komfortem. 740 Park je klasický art deco design od Rosario Candely a Arthura Loomise Harmona s pouhými 31 byty (většinou na celém patře). Jeho interiéry mají obrovské místnosti a charakter nízké hustoty zástavby 20. let 20. století. 15 CPW měl odrážet ducha 740 – vysoké stropy, velké místnosti – ale ve větším počtu jednotek. Srovnání jsou nevyhnutelná: časopisy označily 15 CPW za dlouho očekávaného nástupce „legendárního“ 740 Park. Ve skutečnosti má 15 CPW širší chodby, soukromé vybavení a je technologicky lépe vybavený, zatímco 740 nabízí exkluzivitu v kooperativním bydlení a historickou prestiž (Hugh Hefner kdysi řekl, že vlastnit 740 je jako být v „radě guvernérů“ New Yorku).
Který je exkluzivnější? Názory se liší. Správní rada družstevního bydlení v 740 Parku je známá tím, že vyřazuje mnoho významných kupců (údajně odmítá některé bankéře a celebrity), což zachovává auru přísné exkluzivity. Správní rada bytového domu v 15 CPW je méně zatěžující – ve skutečnosti přilákala mnoho lidí, kteří se buď nemohli dostat do 740, nebo preferovali financování. Někteří pozorovatelé tvrdí, že 15 CPW je dnes preferovanou trofejí právě proto, že nabízí modernější komfort a prestižní vybavení. V určitých společenských kruzích však odkaz 740 Parku (Rockefellerové, Onassis a řada finančníků z doby Nixona) nese váhu staré školy, které se 15 CPW jako nováček teprve začíná vyrovnávat. Pokud jde o cenu za čtvereční stopu, 15 CPW obecně překonává 740, což odráží současnou tržní prémii pro byty.
Za 740 Parkem je 15 CPW často přirovnávána k novým supervysokým bytům v Billionaires' Row (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57 atd.). Tyto ultraštíhlé věže sázejí na svou hodnotu díky výšce a panoramatickým výhledům. 15 CPW sází na svůj vkus a polohu.
Adresa budovy na adrese 15 Central Park West je součástí její historie. Stojí na křižovatce několika kulturních a obchodních center.
Od svého dokončení se nemovitost 15 Central Park West stala významnou součástí knih, filmů a povědomí o luxusních nemovitostech.
Pro potenciální kupce nebo jejich poradce představuje adresa Central Park West 15 jedinečný trh. Zde jsou praktické body vycházející z aktuálních nabídek a údajů o budovách:
Otázka: Kdo navrhl dům na ulici Central Park West číslo 15?
A: Navrhla ho společnost Robert AM Stern Architects (RAMSA). Sternov tým vytvořil vápencové věže v novém klasickém stylu a úzce spolupracoval s developery ze Zeckendorfu. Robert AM Stern (1939–2025) byl architekt vystudovaný na Yaleově univerzitě a bývalý děkan Yaleovy fakulty architektury, známý pro vnášení moderních budov do klasického stylu.
Otázka: Co bylo na webu před 15. CPW?
A: Do roku 2004 byl pozemek z velké části obsazen hotelem Mayflower–Plymouth (otevřený v roce 1926, navržený Emerym Rothem) a několika volnými pozemky. Rodina Goulandrisových dokončila stavbu v 70. letech 20. století. Po koupi Zeckendorfu byl pozemek s celým blokem vyklizen, čímž se uvolnilo místo pro novou výstavbu.
Otázka: Proč se 15 CPW nazývá „nejsilnější adresou“?
A: Označení pochází od autora Michaela Grosse a odkazuje na samotnou sumu a hvězdnou sílu jejích obyvatel a tržeb. Do roku 2007 měla budova podepsané smlouvy v hodnotě 2 miliard dolarů, což je rekord, a přilákala desítky miliardářů. Komentátoři tvrdí, že už jen samotná přítomnost několika generálních ředitelů Goldman Sachs, miliardářů hedgeových fondů a slavných herců učinila z adresy nesmírně prestižní adresu.
Otázka: Jaký je rozdíl mezi Domem a Věží?
A: Stručně řečeno, Dům (19 pater) je orientován na Central Park West a má pouze 2–4 byty na patře. Díky tomu působí exkluzivněji a nabízí vyšší ceny. Věž (35+ pater) se tyčí na 61. ulici za ním a má více bytů na každém patře (a proto hustší uspořádání). Obě sekce sdílejí povrchové úpravy a vybavení, ale byty v domě mají obvykle o něco vyšší ceny kvůli výhledu do parku a nižší hustotě zástavby.
Otázka: Jak si 15 CPW vedlo během finanční krize v roce 2008?
A: Do značné míry přečkala bouři. Vzhledem k tomu, že téměř všechny byty byly do roku 2007 prodány, budova se vyhnula cyklu exekucí/likvidací, který postihl mnoho bytových projektů. Ve skutečnosti, i když ceny na Manhattanu v letech 2008–2009 klesly, hodnoty 15 CPW zůstaly blízko vrcholu. Dokument z roku 2011 uvádí, že „i během velké recese v roce 2008 jeden nový bytový dům v New Yorku nadále nastavoval laťku pro ceny nemovitostí: 15 Central Park West“. Majitelé většinou kupovali nemovitosti v hotovosti nebo zajištěným financováním před krachem, takže hospodářský výsledek projektu zůstal silný.
Otázka: Má 15 Central Park West vlastní restauraci?
A: Ano – unikátní je, že 15 CPW nabízí soukromou restauraci a jídelnu pouze pro rezidenty, kde pracuje šéfkuchař. Tato funkce byla průkopnickou (otevřena v roce 2008), která ji odlišovala od ostatních luxusních bytů. Majitelé si mohou elegantní jídelnu rezervovat pro osobní akce, přičemž obsluhu u stolu zajišťuje personál budovy.
Otázka: Jaké jsou poplatky za údržbu/společné poplatky za budovu?
A: Podle posledních zpráv se měsíční běžné poplatky pohybují kolem 2,00–2,10 USD za čtvereční stopu a daň z nemovitosti přidává dalších 1,30–1,40 USD za čtvereční stopu. (Například byt o rozloze 3 000 čtverečních stop by před náklady na financování stál zhruba 10 000–11 000 USD měsíčně na poplatcích plus daních.) Tyto poplatky zahrnují veškeré energie, personál budovy a vybavení.
Otázka: Je 15 CPW exkluzivnější než 740 Park?
A: Obsluhují překrývající se trhy, ale mají odlišnou dynamiku. 740 Park Avenue je historický družstevní dům s proslulou selektivní správní radou. 15 CPW je modernější byt s méně izolovaným procesem schvalování. Oba jsou v praxi velmi exkluzivní, ale mnoho lidí shledává 15 CPW o něco snazším k koupi (díky hypotečnímu financování a flexibilitě bydlení). Co se týče cen, vrcholné prodeje v 15 CPW obecně překročily prodeje v 740, ačkoli 740 si stále uchovává tajemství starých peněz..
