Manhattan efsanelerinde, 15 Central Park West (15 CPW) kadar hayranlık uyandıran çok az bina vardır. 2008 yılında tamamlanan, Columbus Circle'daki bu kireçtaşı kaplı apartman kulesi, ilk günden itibaren satış rekorlarını kırdı. Yazar Michael Gross, onu ünlü bir şekilde "dünyanın en güçlü adresi" olarak adlandırdı. 2005'teki temel atma töreninden sonraki üç yıl içinde, proje yaklaşık 2 milyar dolarlık ön satış rakamına ulaşarak New York'ta eşi benzeri görülmemiş bir başarıya imza attı. Bugün bile 15 CPW'nin metrekare fiyatı, Milyarderler Sokağı'ndaki cam cepheli yeni binaları geride bırakarak şehrin lideri konumunda. Bu rehber, 15 CPW'nin neden bu kadar efsanevi bir statüye ulaştığını – tarihi geçmişinden ve mimarlarının vizyonundan, rekor kıran sakinlerine ve lüks olanaklarına kadar – inceliyor. Yol boyunca, ziyaretçiler ve alıcılar için pratik bilgiler de sunacağız.
15 CPW, en başından beri geleneklere meydan okumak üzere inşa edildi. Satış ofisi 2006'da açıldı ve 2007'nin başlarında tüm daireler satıldı; bu, bu fiyat aralığında eşi benzeri görülmemiş bir başarıydı. Hızlı satış (2 milyar doların üzerinde sözleşme) manşetlere taşındı: bir geliştirici özetinde belirtildiği gibi, mülk "18 ayda 2 milyar dolarlık satış rakamına ulaşarak rekorları aştı". Metrekare başına ortalama 7.000 doların üzerinde fiyatlarla, 15 CPW sürekli olarak lüks konut listelerinin başında yer alıyor. Manhattan'ın son dönemdeki kule patlamasına rağmen, sadece 15 CPW en pahalı bina unvanını elinde tutuyor; bu da onun kalıcı cazibesinin bir kanıtı.
"En güçlü adres" gibi ikonik bir ifade Michael Gross'tan kaynaklanmıştır. Gross, 15 CPW'nin hızlı yükselişini belgeledi. Olağanüstü Servet Evi (2014) ve 2017'de Business Insider Gross, Wall Street devleri ve ünlü kiracılarının (Lloyd Blankfein'den Sting'e kadar) ve rekor kıran satışlarının binaya neredeyse efsanevi bir hava kattığını gözlemledi. Gross'un anlatımına göre, sadece Goldman Sachs yöneticisi olmak (banka 15 CPW'nin finansmanına yardımcı olmuştu) binayı "anında cazip" hale getirmişti; bu olguya "Goldman etkisi" adını veriyor. Bu takma ad kalıcı oldu. Bugün 15 CPW, kendi tanıtımcıları tarafından değil, tamamen gerçeklerin ağırlığıyla, savaş öncesi dönemin büyüklerinin 21. yüzyıldaki varisi olarak anılıyor: yaklaşık 2 milyar dolarlık satış ve küresel finans ve eğlence dünyasının önde gelen isimlerinden oluşan bir konuk listesi..
Arazinin doğu yarısında, Emery Roth tarafından tasarlanan ve 1926'da açılan Neo-Rönesans tarzı bir gökdelen otel olan Mayflower Oteli (aslen Mayflower-Plymouth) bulunuyordu. 18 katlı ve 365 odalı bu bina, CPW'deki en gösterişli yapı olmasa da, birçok tarihi olayda sessizce rol oynadı. Örneğin, 1979'da Bolşoy Balesi yıldızı Alexander Godunov, otelin lobisini kaçış yolu olarak kullandı: KGB koruması tarafından kovalanan Godunov, otelden kaçarak ABD'ye sığınma talebinde bulundu. Daha önce, 1930'larda, karikatürist Pat Sullivan ("Felix the Cat"in yaratıcısı) Mayflower'da yaşamıştı. Rock müzisyenleri de dikkat çekti: Dave Stewart ve Annie Lennox, 1983'te otelde kaldıkları sırada "Here Comes the Rain Again" şarkısını yazdılar. Bu hikayelere rağmen, 2000'li yıllara gelindiğinde eski Mayflower unutulmaya yüz tutmuştu. Süslemeli pişmiş toprak cephesi 1980'lerde söküldü ve 2004 yılına gelindiğinde, bir zamanlar gurur kaynağı olan otel, yeni yapılaşmaya yer açmak için sessizce ortadan kayboldu.
Şaşırtıcı bir şekilde, arazi hızla el değiştirmedi. 1973'ten itibaren Yunan bir nakliye ailesi olan Goulandriler, bloktaki her parseli sistematik bir şekilde satın aldı. 1978'e gelindiğinde Mayflower gemisine ve bitişik tüm arsalara sahiplerdi. Yıllarca araziyi ellerinde tuttular, Manhattan'ın lüks konut patlaması yeniden geliştirmeyi karlı hale getirene kadar araziyi stokladılar. 2001 yılına gelindiğinde, (Mayflower'ın yıkımı zaten planlanmışken) arazinin değeri yaklaşık 300 milyon dolar olarak tahmin ediliyordu. 2004 yılında Goulandriler, tüm bloğu alışılmadık bir ortaklığa satmayı kabul etti: Zeckendorf kardeşler (Arthur ve William Lie), Goldman Sachs'ın Whitehall Fonu ve geliştirici Eyal Ofer. O dönemin en büyük Manhattan anlaşmalarından birinde, arazi için 401 milyon dolar ödediler. O zamanlar neredeyse pervasızca görünüyordu - çağdaş bir anlatım, ancak bir Zeckendorf "gizemli" projesinin böyle bir fiyatı haklı çıkarabileceğini alaycı bir şekilde belirtmişti. Geriye dönüp baktığımızda, bu olay 15 CPW'nin doğuşuna vesile olmuştu.
15 CPW'nin geliştiricileri, ünlü yüzyıl ortası New Yorklu inşaatçı William Zeckendorf Sr.'ın torunlarıydı. Arthur ve William Lie Zeckendorf, aile şirketini ve cesur girişimlere olan tutkularını miras aldılar. Zaten 515 Park Avenue (Frank Williams tarafından tasarlanmış kireçtaşı bir kule) ile başarı yakalamışlardı ve Manhattan'ın ultra zenginlerinin klasik, savaş öncesi lükse dönüşü özlediğine inanıyorlardı.
Zeckendorf kardeşler, emlak sektörünün efsaneleri arasında büyüdüler. Büyükbabaları, Birleşmiş Milletler binası gibi projeleri finanse etmiş ve Manhattan'da birçok ikonik bina inşa etmişti. Aşırı borçlanmanın tuzaklarından (ki bu sonunda Zeckendorf Sr.'ı batırmıştı) ders alan kardeşler, titizlikle seçilmiş, yüksek kaliteli projeleriyle tanındılar. 2000'li yılların başlarında, Manhattan'ın 1920'ler dönemine ait apartman binalarının ihtişamını yeniden yaratma vizyonuna (ve sermayesine) sahip az sayıda geliştirici arasında yer alıyorlardı. CPW'nin tüm bloğu kapsayan arsasını gözlerine kestiren kardeşler, konut alıcıları için geleneksel bir tasarımda "altın madeni" gördüler.
Mayıs 2004'te Arthur ve William Zeckendorf, bir araya getirilmiş arsanın satın alma işlemini tamamladılar. 401 milyon dolarlık satın alma (kardeşlerin firması, Goldman'ın Whitehall'ı ve Ofer'in grubu arasında eşit olarak paylaştırıldı) o dönemde cesur bir hamle olarak nitelendirildi. Önemli rakipler – Related'dan Stephen Ross, Vornado'dan Steve Roth ve Edward Minskoff – de araziye göz dikmişti, ancak Zeckendorf kardeşler kazandı. Kamuoyunun tepkisi şüpheciydi: Bir gözlemci, yaşlanan bir otel arsası için bu kadar para ödemeyi ancak bir intihar anlaşmasının haklı çıkarabileceğini söyledi. Ancak kardeşler, görkemli, savaş öncesi tarzda bir kulenin bu fiyatın her kuruşunu ve daha fazlasını hak edebileceğini hesapladılar. Nitekim, birkaç yıl içinde konut satışlarıyla arsa maliyetini on katına çıkardılar.
Projenin finansmanı büyük sermaye gerektiriyordu. Zeckendorf ailesi, Goldman Sachs'ın Whitehall Fonu ile ortaklık kurdu ve daha sonra konsorsiyumu tamamlamak için geliştirici Eyal Ofer'in Global Holdings şirketini de dahil etti. Whitehall'ın katılımı çok önemliydi: Goldman yöneticileri sadece sermaye sağlamakla kalmadılar, aynı zamanda erken dönem sakinleri oldular ve Gross'un "Goldman etkisi" olarak adlandırdığı yöntemle binanın pazarlanmasına yardımcı oldular. Aslında, Goldman'ın parası ve alıcı listesi, lüksün ön satışını sağladı. Zeckendorf ailesi röportajlarında, Whitehall'ın desteği olmadan böyle bir finansal riski göze alamayacaklarını kabul etti.
Anıtın tasarımını yapmak için geliştiriciler Robert AM Stern Architects'i (RAMSA) seçtiler. O dönemde Yale mimarlık okulunun dekanı olan Stern, New York'un savaş öncesi mimarisinin önde gelen tarihçisi ve bağlamsal klasikçiliğin ustası olarak ün kazanmıştı.
Robert Allen Stern (d. 1939), 2000'li yıllarda zaten tanınmış bir isimdi. Yale'de eğitim görmüş bir mimar ve tarihçi olan Stern, 535 Park Avenue ve 220 CPSouth (bir başka Zeckendorf projesi) gibi önemli gökdelenler tasarlamıştı. Stern, 2011 yılında klasik mimari dalında Driehaus Ödülü'nü kazanarak çağdaş geleneksel tasarımın lideri rolünü ortaya koydu. Yeni kulelerin "bağlamlarını reddetmek yerine onlara saygı duymaları" gerektiğine inanıyordu. 15 CPW, kariyerinin zirve noktası oldu: kireçtaşı cepheleri ve teraslı geri çekilmeleriyle 1928'de inşa edilmiş gibi görünen bir gökdelen.
En önemli ilham kaynaklarından biri, 1920'ler ve 30'larda New York lüksünü tanımlayan İtalyan asıllı mimar Rosario Candela'ydı. Candela'nın binaları (740 Park Avenue gibi) görkemli odalar, yüksek tavanlar ve sade süslemeler içeriyordu. Stern açıkça saygı duruşunda bulundu: "Ünlü mimar" tarzı gösterişten tamamen vazgeçti ve bunun yerine 15 CPW'yi bu klasiklerin "varisi" gibi hissettirdi. Vanity Fair'in 15 CPW hakkındaki belgeseli, Stern'in tasarımının "modern New York'un çelik ve cam tasarımlarından uzak durduğunu" ve bunun yerine "Rosario Candela'dan ilham aldığını" belirtiyor. Kireçtaşı malzemesinden daire düzenlerine kadar her detay Candela'nın etkisini yansıtıyor.
İlginç bir şekilde, Zeckendorf ailesi başlangıçta 15 CPW için Cesar Pelli'yi (Petronas Kuleleri'nin tasarımcısı) görevlendirmişti. İlk modellerde, taş bir taban üzerinde iki aynalı cam kule bile gösteriliyordu. Ancak Stern, radikal olarak farklı bir şey önerdi. Planı, yenilikle göz kamaştırmak değil, Manhattan'ın sevilen savaş öncesi silüetiyle kusursuz bir şekilde bütünleşmekti. Stern'in vizyonunda, 19 katlı "Ev", Central Park West boyunca uzanan tuğla ve taş apartman kulelerinin şeridini taklit edecekti; arkasındaki daha yüksek "Kule" ise Art Deco'dan ilham alan geri çekmeler ve Candela'nın çalışmalarından esinlenen bir taç kemeri içerecekti. Geliştiriciler kabul etti: Pelli, tasarımın ortasında sessizce Stern ile değiştirildi. Sonuç, Stern'in de belirttiği gibi, bu tarihi bulvarda "her zaman aitmiş gibi" görünen bir bina oldu.
15 CPW esasen birbirine bağlı iki binadan oluşuyor ve her birinin kendine özgü karakteri ve amacı var. RAMSA'nın site planı ve kütleleme detayları, bu hacimlerin nasıl birlikte çalıştığını ve eski komşular arasında neden bu kadar inandırıcı göründüğünü açıklıyor.
Tasarlandığı gibi, 15 CPW, The House ve The Tower olmak üzere ikiye ayrılıyor. The House, Central Park West'e bakan, yaklaşık 231 feet yüksekliğinde 19 katlı bir yapıdır. Parkı çevreleyen blok uzunluğundaki apartmanların "çit"ini devam ettiriyor; bu görsel doku Century, Majestic ve diğerlerini de içeriyor. Arkasında ve biraz daha uzakta, Broadway tarafında yükselen 35 katlı bir bina olan The Tower yer alıyor (numaralandırılmamış katlar dahil 570-625 feet yüksekliğinde). Kaidesi Broadway ile aynı hizada, ancak geriye çekilmiş gövdesi Park West'in blok ortası silüetiyle uyumlu olacak şekilde tasarlanmıştır. İkisini ayıran 70 feet genişliğinde bitki örtülü bir avlu, ferahlık ve mahremiyet yaratıyor. Aslında Stern, "çift kişilikli" bir kule tasarladı: bir ayağı Central Park'a kök salmış, diğeri şehrin daha yukarısına uzanıyor.
Alçak katlı House, klasik bir Park West apartman binası olarak tasarlandı. Kireçtaşı ve tuğla cephesi, 1920'lerin standartlarını yansıtan derin, teraslı girintiler ve Fransız balkonlarla vurgulanmıştır. Her katta sadece 2-4 daire bulunan bina, alçak ölçekli, eski moda bir samimiyeti koruyor. En üst kat, 20 numaralı (bazı numaralar atlandığı için) daire, 86 metrelik bir terasla çevrili tam katlı bir çatı katı dairesidir. House'un iç lobisi, zengin ahşap paneller, mermer süslemeler ve ikiz şöminelerle Art Deco bir oteli anımsatıyor. Dikkat çekici bir şekilde, buradaki her asansör grubu sadece iki daireye hizmet veriyor, bu nedenle sakinler özel bir lobiye adım atıyorlar – modern yüksek binalarda nadiren görülen bir lüks.
Evin arkasında yükselen Kule'nin yüksekliği değişkenlik gösteriyor (merkezi çekirdek 43 olarak numaralandırılmış olsa da çatı yaklaşık 550 fit yüksekliğinde). Güney cephesi Columbus Circle'daki silüeti deliyor, ancak malzemeleri ve geriye çekilmiş şekilleri, hemen kuzeydeki "Century, San Remo, Eldorado" üçlüsünü hatırlatıyor. Tepede, Stern, Candela'nın 1040 Fifth Avenue için yaptığı tasarıma modern bir yorum olarak, kireçtaşı sütunlardan ve bakır kaplı tonozlardan oluşan asimetrik bir kemer olan bir taç yarattı. Sokak seviyesinden bakıldığında, parka doğru çıkıntılı bölmeler ve balkonlarla dar bir geriye çekilmiş yan cephe görülürken, Broadway tarafında perakende satış için tabanda çift dükkan cepheleri bulunuyor. Ev gibi, Kule de her biri iki üniteye hizmet veren asansör kabinleri kullanıyor; bu düzenleme mahremiyeti en üst düzeye çıkarıyor ve koridor uzunluğunu azaltıyor.
İki bina arasında, kaldırım taşlarıyla döşenmiş ve ortasında taş bir çeşme bulunan, 21 metre genişliğinde ve 60 metre uzunluğunda çukur bir avlu uzanıyor. 61. Cadde üzerindeki bu özel araç park alanı, aynı zamanda vale alanı ve giriş yolu olarak da kullanılıyor. Bakır çatılı oval bir pavyon, The House'un yuvarlak köşeli lobisine bitişik olarak girişi işaret ediyor. Önemli olarak, avludaki yansıtma havuzu, iki kat aşağıda bulunan fitness merkezindeki 23 metrelik yüzme havuzu için bir ışıklık görevi görüyor. Sakinlerin arabaları ve şoförleri bu kapılı avluya giriyor, ancak bina yönetimi sonunda sürücülerin dışarıdaki sokakta beklemesini engelledi (Central Park West'e kadar taşmışlardı). Çeşmenin yanındaki doğu-batı yönlü bir yaya geçidi, pavyonun kuzeyindeki özel bir bahçeye erişim sağlıyor. Ağaçlar ve çimlerle bezeli peyzajlı bahçe, yaz aylarında yemek odasında ek oturma alanı olarak kullanılabiliyor – iç ve dış mekan olanaklarını birleştirmenin zekice bir yolu.
Kireçtaşı seçimi hem estetik hem de sembolikti. Stern'in ekibinin belirttiği gibi, kireçtaşı "New York'un en önemli binaları için tercih edilen malzeme haline geldi". 15 CPW'nin cephesinin her santimetrekaresi – yaklaşık 85.000 ila 87.000 taş panel – Empire State Binası için kullanılan aynı Indiana ocağından geldi. Paneller, monotonluğu önlemek için tonlarında (bejden griye) ince farklılıklar gösteriyor. Bu, yerinde, eski klasik apartman binaları gibi ışığı yakalayan yumuşak benekli bir dış cepheye dönüşüyor. Kütle, yüzlerce ince yatay bant ve derin yerleştirilmiş pencereler içeriyor ve bu da şık bir yüksek bina yerine elle döşenmiş bir duvarcılık izlenimi veriyor.
15 CPW, iç mekanında, bir pied-à-terre kulesi olarak değil, aile yaşamı için tasarlanmıştır. Toplam 202 daire (başlangıçta 201; numaralandırma biraz değişti) bulunmaktadır ve bunlar tek yatak odalı süitlerden tam kat beş yatak odalı dairelere kadar çeşitlilik göstermektedir. Stern, savaş öncesi dönem oranlarını taklit etmek için yüksek tavanlarda ısrar etti – neredeyse her katta 3-4,2 metre yüksekliğinde tavanlar var (dairelerin 'inde 3,3 metreden fazla). Kat planları geniştir: mutfaklar ve oturma odaları, ayrı resmi yemek alanlarıyla birlikte, misafir ağırlamaya uygun ölçekte tasarlanmıştır. Birçok dairede, yeni yapılarda son derece nadir görülen bir özellik olan hizmetli odaları veya ek odalar bulunmaktadır. Pencereler en üst düzeye çıkarılmış, çıkıntılı cumbalı pencereler ve geri çekilmiş derin teraslar sayesinde neredeyse her oda şehrin çok yönlü manzarasının keyfini çıkarmaktadır. Örneğin, The House'un tepesindeki uzun çatı katı terası 86 metre uzunluğundadır (neredeyse bir futbol sahası uzunluğunda). Kısacası, Stern geleneksel lüks daire düzenlerini modern bir kuleye sığdırdı.
15 CPW binası devasa bir projeydi. Geliştiriciler 2005 baharında temel atma törenini gerçekleştirdi. Hevesli alıcılar, binanın kalitesi ve önceden üretilmiş fiyatlandırması nedeniyle, daha ilk çelik konstrüksiyon yerleştirilmeden önce bile kapora yatırdılar. İnşaatın tamamı yaklaşık üç yıl sürdü ve 2007 sonu/2008 başlarında, Büyük Durgunluk dönemine tam zamanında tamamlandı.
İnşaat ve arsa birlikte yaklaşık 1 milyar dolara mal oldu. Buna özel ithalatlar (kireçtaşı levhalar, özel asansör kabinleri ve lüks iç mekanlar) dahildi. Şaşırtıcı bir şekilde, bu bir milyar dolar, ilk kiracı taşınmadan önce bile kağıt üzerinde iki katı kadar geri kazanıldı. Lüks daire satışları, inşaat öncesi aşamada yaklaşık 2 milyar dolarlık sözleşmeye ulaştı. 2007 yılının ortalarına gelindiğinde, yüksek gelirli alıcılar her bir daireyi satın almak için anlaşmaya varmıştı. Bu 2 milyar dolarlık rakam (daha önceki herhangi bir New York konut rekorunun çok üzerinde), 15 CPW'nin imajını yeni bir zenginlik ölçütü olarak pekiştirdi. Çağdaş bir raporda belirtildiği gibi, bina açılmadan önce bile "inanılmaz bir 2 milyar dolarlık" satış gerçekleşti.
Zamanlama bundan daha uygun olamazdı. 2008'in sonlarında kredi krizi baş gösterdiğinde, 15 CPW'nin dairelerinin neredeyse tamamı zaten satılmış ve finanse edilmişti. Bu durum, binayı piyasanın geri kalanını vuran fiyat çöküşünden korudu. Aslında, 15 CPW, durgunluk döneminde bile yeni rekor satışlar görmeye devam etti. 2011 yapımı bir belgesel bunu şöyle belirtiyor: "2008'deki Büyük Ekonomik Kriz sırasında bile, New York şehrindeki yeni bir apartman binası emlak fiyatları için çıtayı belirlemeye devam etti: 15 Central Park West."Özetle, projenin ödenmiş rezervasyon listeleri krizden etkilenmedi. Satılmayan daireler için alınan büyük krediler nadir görülen bir durumdu: 2005 yılında kayıt yaptıran neredeyse herkes satın alma işlemini tamamladı. Sonuç olarak, birçok lüks konutun aksine, 15 CPW kriz sonrası değer kaybına uğramadı. 2009 yılına gelindiğinde, değerleri sessizce her zamankinden daha yüksek bir seviyeye ulaştı.
15 CPW, sadece bir apartman binası olarak değil, gökyüzünde özel bir kır kulübü olarak tasarlandı. Sunduğu olanaklar listesi, Forbes'un 30 yaş altı milyarderlerinin istek listesi gibi. Geliştiriciler, o zamandan beri prestijli konutlar için standart hale gelen özelliklerin öncülüğünü yaptı.
15 CPW'deki 202 evin iç tasarımında hiçbir masraftan kaçınılmadı. Kat planları, eski dünyanın zarafetini çağrıştıracak şekilde tasarlandı ve her türlü modern lüks de içine entegre edildi.
Bina, 201 farklı ünite içermektedir (numaralandırma daha sonra 202'ye ayarlanmıştır). Bunlar, mütevazı tek yatak odalı dairelerden devasa çatı katı dairelerine kadar çeşitlilik göstermektedir. İki kulede 75'ten fazla benzersiz kat planı bulunmaktadır ve bu da hiçbir dairenin birbirine benzememesini sağlamaktadır. Evlerin yaklaşık üçte birinde üç veya daha fazla yatak odası bulunması, binayı aileler arasında popüler kılmaktadır. Kütüphaneler, personel odaları ve resmi yemek odaları içeren büyük çok odalı düzenler, en görkemli Candela veya Warren & Wetmore tasarımlarını hatırlatmaktadır. Tek yatak odalı başlangıç ünitesinden 8 yatak odalı tam katlı çatı katı dairesine kadar, 15 CPW her seviyedeki lüks alıcıya hitap etmeyi amaçlamıştır.
Dairelerin genelinde bazı üst düzey detaylar tekrar tekrar karşımıza çıkıyor:
Alıcılar için iki bölümün nasıl farklılık gösterdiğini belirtmekte fayda var. Park tarafındaki House binasında her katta sadece 2-4 daire bulunuyor, bu nedenle her daire çok geniş (genellikle binanın tüm genişliğini kaplıyor) ve yüksek bir fiyata sahip. Broadway tarafındaki Tower binasında ise aynı metrekarede genellikle daha fazla daire bulunuyor, bu da dairelerini biraz daha küçük ve dolayısıyla metrekare başına biraz daha uygun fiyatlı hale getiriyor. Uygulamada, Park manzaralı House binasındaki daireler (parka daha fazla cephesi olanlar) binadaki en yüksek fiyatlara satılıyor. Her iki yapı da aynı hizmet ve bitiş seviyelerine sahip, ancak bilgili alıcılar Park manzarasını Tower'ın daha yüksek kat seçenekleriyle metrekare başına 1-2 bin dolar daha ucuza takas edebilirler.
15 CPW'nin satış geçmişi, New York gayrimenkul piyasasındaki dönüm noktalarının bir listesi gibi okunuyor. Bina, hem toplam hem de bireysel işlemler açısından şehirde birçok rekor kırdı.
Birçok prestijli apartman dairesinin aksine, 15 CPW, ekonomik durgunluk döneminde asla çok düşük fiyatlı açık artırmalara sahne olmadı. 2008'den önce tüm daireler yüksek fiyatlarla satıldığı için değerleri büyük ölçüde sabit kaldı. Gözlemciler, durgunluk döneminde bile yeniden satışların genellikle kriz öncesi seviyelerine eşit veya biraz altında olduğunu belirtiyor; bu, emsallerinin -30 oranında düştüğü bir dönemde dikkat çekici bir durum. Örneğin, Jeff Gordon ve eşi 2013'te üç yatak odalı dairelerini 25 milyon dolara sattıklarında, bu hala 2007'de ödedikleri 9,67 milyon doların iki katıydı. "Goldman etkisi" yardımcı oldu: birçok varlıklı alıcı, 2009 ve 2010 boyunca yatırımlarını elinde tuttu. 2013'e gelindiğinde, basında 15 CPW'nin tamamen toparlandığı ve fiyatların zirvelerine geri döndüğü yazıyordu.
15 CPW, metrekare başına birçok rekor kırdı. Blankfein'in 25,7 milyon dolarlık dubleksi (25,7 milyon dolar / 4000 ft² = ~6.425 dolar/ft²) ve Weill'in 43,7 milyon dolarlık dairesi (6.467 dolar/ft²) erken dönem referans noktalarıydı. 88 milyon dolarlık satış, metrekare başına ~13.333 dolara denk geliyordu. (Karşılaştırma olarak, o an Manhattan'daki önceki en yüksek fiyat metrekare başına ~8.000 dolardı.) Daha küçük birimlerde bile metrekare başına yüksek satışlar görüldü: CityRealty, 15 CPW'nin 2016-2017 yıllarında NYC konut metrekare başına fiyat listelerinde lider olduğunu ve genel ortalamanın 7.227 dolar/ft² olduğunu bildirdi. Binanın 2017'deki en yüksek üç metrekare başına satışının tamamı 15 CPW'ye aitti. Bu rakamlar, binanın itibarını pekiştirmeye yardımcı oldu. Kısacası, 15 CPW sadece toplam satış rekorlarını kırmakla kalmadı, aynı zamanda defalarca yeni rekorlar kırdı. ayak başına Lüks pazarlarını tanımlayan kayıtlar.
15 CPW'nin gizeminin önemli bir parçası, burada yaşamış olan göz kamaştırıcı sakinleridir. Wall Street milyarderleri, medya patronları ve Hollywood yıldızları burada yaşamak istiyordu. İşte en çok bilinenlerden birkaçı:
Genel olarak, sakinler listesi finans, medya, spor ve eğlence sektörlerini kapsıyor. Yayınlanan profiller birkaç milyardere odaklanırken, binanın sakinleri arasında uluslararası iş adamları ve teknoloji firmalarının kurucuları da bulunuyor (çoğu gizliliği tercih etse de). Basın röportajlarına göre, bir limuzin şoförü veya kapıcı bile tüm isimleri vermekte tereddüt ederdi; bina esasen ultra zenginler için bir kale işlevi görüyor.
15 CPW'den bahsederken, Doğu Yakası'ndaki rakibi olarak kendini tanımlayan 740 Park Avenue'den söz etmeden olmaz. Her ikisi de kireçtaşı kaplı zenginlik simgeleridir, ancak önemli noktalarda farklılık gösterirler.
Konum: 740 Park (1930'da inşa edildi) Upper East Side'da 71. Cadde'de yer almaktadır. 15 CPW ise Upper West Side'da 61. Cadde'de, Columbus Circle'a bakmaktadır. Biri kooperatif binası, diğeri ise kat mülkiyeti binasıdır.
Kooperatif mi, apartman dairesi mi? 740 Park, bilindiği üzere bir kooperatiftir; yani sakinler şirkette hisse sahibidir ve yönetim kurulunun sıkı onayından geçmek zorundadırlar. Buna karşılık, 15 CPW bir kat mülkiyeti kompleksidir: alıcılar bireysel ünitelerin tamamına doğrudan sahip olur ve satın alımlarını ipoteklerle finanse edebilirler. Bu yapısal farkın pratik etkileri vardır. Örneğin, 740 Park'ın yönetim kurulu, alıcılar üzerinde neredeyse efsanevi bir takdir yetkisine sahiptir (bir keresinde ünlü tasarımcı Calvin Klein'ı reddetmiştir). 15 CPW'de satın alma işlemi, kat mülkiyeti yönetim kurulunun onayını gerektirir, ancak büyük bir hisse takası veya ömür boyu taahhüt gerektirmez. Ayrıca, kooperatif bakım ücretleri (vergiler dahil) kat mülkiyeti ortak giderlerinden daha yüksek olma eğilimindedir. (Bir rapora göre, 15 CPW'nin ortak giderleri metrekare başına sadece yaklaşık 2,00-2,10 dolar iken, benzer bir 740 kooperatifinde bu rakam iki katından fazla olabilir.)
Mimari Tarz: Her iki bina da savaş öncesi dönemin zarafetinden ilham alıyor, ancak 15 CPW farklı bir tarza sahip. yeni inşa edilmiş 2008 yılında modern olanaklarla donatılmış 740 Park, Rosario Candela ve Arthur Loomis Harmon tarafından tasarlanmış, çoğunlukla tam kat olan sadece 31 daireden oluşan klasik bir Art Deco binasıdır. İç mekanları, 1920'lerin devasa odaları ve düşük yoğunluklu karakterini yansıtmaktadır. 15 CPW, 740'ın ruhunu -yüksek tavanlar, geniş odalar- daha fazla üniteyle yansıtmayı amaçlamıştır. Karşılaştırmalar kaçınılmazdır: dergiler 15 CPW'yi "efsanevi" 740 Park'ın uzun zamandır beklenen halefi olarak adlandırmıştır. Gerçekte, 15 CPW daha geniş koridorlara, özel olanaklara ve daha teknolojik donanıma sahipken, 740 kooperatif ayrıcalığı ve tarihi prestij sunmaktadır (Hugh Hefner bir keresinde 740'a sahip olmanın New York'un "Yönetim Kurulu"nda olmak gibi olduğunu söylemiştir).
Hangisi Daha Özel? Görüşler farklılık gösteriyor. 740 Park'ın kooperatif yönetim kurulu, ünlü alıcıların çoğunu (bazı bankacıları ve ünlüleri reddettiği söyleniyor) eleyerek, katı bir ayrıcalık havası yaratıyor. 15 CPW'nin apartman yönetim kurulu daha az katı; hatta 740'a giremeyen veya finansmanı tercih eden birçok kişiyi kendine çekti. Bazı gözlemciler, 15 CPW'nin günümüzün en gözde konutlarından biri olmasının nedeninin, daha modern konfor ve prestijli olanaklara sahip olması olduğunu söylüyor. Yine de, bazı sosyal çevrelerde 740 Park'ın mirası (Rockefeller'lar, Onassis ve Nixon dönemi finansörleri) eski tarz bir ağırlık taşıyor ve yeni bir konut projesi olan 15 CPW bu ağırlığı ancak yeni yeni yakalamaya başlıyor. Ancak metrekare başına fiyat açısından, 15 CPW genellikle 740'ı geride bırakıyor ve bu da şu anda apartman dairelerine olan piyasa talebini yansıtıyor.
740 Park'ın ötesinde, 15 CPW genellikle Milyarderler Sokağı'ndaki (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57, vb.) yeni süper yüksek apartman daireleriyle karşılaştırılır. Bu ultra ince kuleler değerlerini yükseklik ve panoramik manzaralara dayandırırken, 15 CPW ise zevk ve konumuna dayandırıyor.
15 Central Park West'in adresi, hikayesinin bir parçasıdır. Birçok kültürel ve ticari merkezin kesişme noktasında yer almaktadır.
Tamamlanmasından bu yana, 15 Central Park West kitaplarda, filmlerde ve lüks gayrimenkul dünyasının zihninde büyük bir yer tutmuştur.
Potansiyel alıcılar veya danışmanları için 15 Central Park West, benzersiz bir pazar sunuyor. İşte mevcut ilanlardan ve bina verilerinden elde edilen pratik noktalar:
S: 15 Central Park West'i kim tasarladı?
A: Robert AM Stern Architects (RAMSA) tarafından tasarlandı. Stern'in ekibi, Zeckendorf geliştiricileriyle yakın işbirliği içinde çalışarak Yeni Klasik kireçtaşı kulelerini yarattı. Robert AM Stern (1939–2025), Yale'de eğitim görmüş bir mimar ve Yale Mimarlık Okulu'nun eski dekanıydı ve modern binalara klasik tarzı aşılamasıyla tanınıyordu.
S: 15 CPW'den önce bu alanda neler vardı?
A: 2004 yılına kadar bu alanın büyük bir bölümü Mayflower-Plymouth Oteli (1926'da açıldı, Emery Roth tarafından tasarlandı) ve bazı boş arsalardan oluşuyordu. Goulandris ailesi, 1970'lerde bu araziyi bir araya getirmişti. Zeckendorf'un satın almasının ardından, yeni inşaat için yer açmak amacıyla tüm arazi temizlendi.
S: 15 CPW neden “en güçlü adres” olarak adlandırılıyor?
A: Bu ifade, yazar Michael Gross'tan geliyor ve binanın sakinlerinin ve satışlarının muazzam miktarına ve yıldız gücüne atıfta bulunuyor. 2007 yılına gelindiğinde bina, rekor bir rakam olan 2 milyar dolarlık imzalı sözleşmeye sahipti ve düzinelerce milyarderi kendine çekti. Yorumcular, sadece Goldman Sachs CEO'larının, hedge fon milyarderlerinin ve ünlü oyuncuların burada ikamet etmesinin bile adresi son derece prestijli kıldığını savunuyor.
S: Ev ve Kule arasındaki fark nedir?
A: Kısaca özetlemek gerekirse, The House (19 katlı) Central Park West'e bakıyor ve her katta sadece 2-4 daire bulunuyor. Bu nedenle daha özel bir his veriyor ve daha yüksek fiyatlara sahip. The Tower (35+ katlı) ise arkasında, 61. Cadde üzerinde yükseliyor ve her katta daha fazla daire (dolayısıyla daha yoğun bir yerleşim) bulunuyor. Her iki bölüm de aynı iç mekan ve olanaklara sahip, ancak House daireleri park manzarası ve daha düşük yoğunluk nedeniyle genellikle biraz daha yüksek fiyat etiketleriyle satılıyor.
S: 15 CPW, 2008 mali krizi sırasında nasıl bir performans sergiledi?
A: Büyük ölçüde fırtınayı atlattı. 2007 yılına kadar neredeyse tüm daireler satıldığı için, bina birçok konut projesini etkileyen haciz/tasfiye döngüsünden kurtuldu. Aslında, Manhattan fiyatları 2008-2009'da düşerken bile, 15 CPW'nin değerleri zirveye yakın kaldı. 2011 tarihli bir belgesel, "2008 Büyük Durgunluğu sırasında bile, New York'ta gayrimenkul fiyatları için çıtayı belirlemeye devam eden yeni bir apartman binası vardı: 15 Central Park West" diye belirtiyor. Sahiplerin çoğu krizden önce nakit olarak satın almış veya finansman sağlamıştı, bu nedenle projenin karlılığı güçlü kaldı.
S: 15 Central Park West'in kendine ait bir restoranı var mı?
A: Evet – 15 CPW, benzersiz bir şekilde, sadece sakinlerine özel, bünyesinde bir şefin çalıştığı bir restoran ve yemek salonuna sahiptir. Bu olanak (2008'de açıldı) onu diğer lüks apartman dairelerinden ayıran öncü bir ayrıcalıktı. Sahipler, bina personeli tarafından sağlanan masa servisiyle, zarif yemek salonunu kişisel etkinlikler için rezerve edebilirler.
S: Binanın bakım/ortak giderleri nelerdir?
A: Son raporlara göre, aylık ortak giderler metrekare başına yaklaşık 2,00-2,10 dolar, emlak vergileri ise metrekare başına 1,30-1,40 dolar daha ekliyor. (Örneğin, 3.000 metrekarelik bir daire için, finansman maliyetleri hariç, aylık yaklaşık 10.000-11.000 dolar tutarında gider ve vergiler de buna dahildir.) Bu ücretler tüm kamu hizmetlerini, bina personelini ve olanakları kapsar.
S: 15 CPW, 740 Park'tan daha mı seçkin?
A: Birbirine yakın pazarlara hizmet veriyorlar ancak farklı dinamiklere sahipler. 740 Park Avenue, ünlü derecede seçici bir yönetim kuruluna sahip tarihi bir kooperatif. 15 CPW ise daha modern bir apartman dairesi ve daha az kapalı bir değerlendirme sürecine sahip. Her ikisi de pratikte çok özel, ancak birçok kişi 15 CPW'ye yatırım yapmayı biraz daha kolay buluyor (ipotek finansmanı ve ikamet esnekliği sayesinde). Fiyatlar açısından, 15 CPW'nin en yüksek satışları genellikle 740'ınkini aşmış olsa da, 740 hala eski zengin ailelerin gizemini koruyor..
