W historii Manhattanu niewiele budynków budzi tak wielki podziw, jak 15 Central Park West (15 CPW). Ukończony w 2008 roku, ten pokryty wapieniem apartamentowiec na Columbus Circle od samego początku bił rekordy sprzedaży. Pisarz Michael Gross nazwał go „najbardziej wpływowym adresem świata”. W ciągu trzech lat od rozpoczęcia budowy w 2005 roku, inwestycja zgromadziła około 2 miliardów dolarów ze sprzedaży przed rozpoczęciem budowy, co jest bezprecedensowym osiągnięciem w Nowym Jorku. Nawet dziś cena za stopę kwadratową 15 CPW przoduje w mieście, wyprzedzając nowojorskich debiutantów na Billionaires' Row. Ten przewodnik zgłębia, dlaczego 15 CPW osiągnął tak mityczny status – od bogatej historii lokalizacji i wizji architektów, po rekordową liczbę mieszkańców i bogate udogodnienia. Po drodze wpleciemy praktyczne spostrzeżenia zarówno dla odwiedzających, jak i kupujących.
Od samego początku 15 CPW budowano z myślą o przełamaniu konwenansów. Biuro sprzedaży otwarto w 2006 roku, a do początku 2007 roku sprzedano wszystkie apartamenty – wyczyn niespotykany w tej kategorii cenowej. Szybka wyprzedaż (umowy warte ponad 2 miliardy dolarów) trafiła na pierwsze strony gazet: jak zauważa jeden z deweloperów, nieruchomość „osiągnęła sprzedaż za 2 miliardy dolarów w ciągu 18 miesięcy, bijąc rekordy”. Ze średnimi cenami powyżej 7000 dolarów za stopę kwadratową, 15 CPW konsekwentnie plasuje się na szczycie list luksusowych apartamentów. Nawet w obliczu niedawnego boomu na wieżowce na Manhattanie, tylko 15 CPW utrzymało koronę najdroższego budynku – co świadczy o jego nieprzemijającym uroku.
Kultowa etykieta „najbardziej wpływowego adresu” pochodzi od Michaela Grossa. Gross udokumentował błyskawiczny wzrost popularności CPW w 15 Dom skandalicznej fortuny (2014) i w 2017 r. Business Insider Profil. Zauważył, że połączenie gigantów Wall Street i najemców-celebrytów (od Lloyda Blankfeina po Stinga) oraz rekordowe obroty nadały budynkowi niemal legendarną aurę. Według Grossa, samo bycie dyrektorem Goldman Sachs (bank pomógł sfinansować 15 CPW) sprawiło, że budynek stał się „natychmiast pożądany” – zjawisko to nazywa „efektem Goldmana”. Przydomek się przyjął. Dziś słyszy się, że 15 CPW jest okrzyknięty spadkobiercą przedwojennych potęg XXI wieku, nie przez jego własnych promotorów, ale przez samą wagę faktów: prawie 2 miliardy dolarów sprzedaży i lista gości, która brzmi jak lista „kto jest kim” w światowych finansach i rozrywce..
Na wschodniej połowie terenu stał Mayflower Hotel (pierwotnie Mayflower–Plymouth), neorenesansowy hotel-drapacz chmur zaprojektowany przez Emery'ego Rotha i otwarty w 1926 roku. Z 365 pokojami na 18 piętrach, nie był to najbardziej rzucający się w oczy budynek na CPW, ale po cichu odegrał rolę w kilku historycznych epizodach. W 1979 roku, na przykład, gwiazda baletu Bolszoj Aleksander Godunow wykorzystał jego lobby jako swoją drogę ucieczki: ścigany przez swojego strażnika z KGB, uciekł z hotelu i ubiegał się o azyl w USA. Wcześniej, w latach 30., w Mayflower mieszkał rysownik Pat Sullivan (twórca „Kota Feliksa”). Muzycy rockowi również zwrócili na to uwagę: Dave Stewart i Annie Lennox napisali później „Here Comes the Rain Again” podczas pobytu w hotelu w 1983 roku. Pomimo tych opowieści, w latach 2000. stary Mayflower popadł w przeżytek. Ozdobną terakotową fasadę zdarto w latach 80. XX wieku, a w 2004 roku ten niegdyś dumny hotel po cichu zniknął, aby zrobić miejsce nowej inwestycji.
Co ciekawe, ziemia nie zmieniła właściciela szybko. Począwszy od 1973 roku grecka rodzina żeglugowa – Goulandri – metodycznie kupowała każdą działkę na tym terenie. Do 1978 roku byli właścicielami Mayflower i wszystkich przyległych działek. Przez lata trzymali ją, gromadząc ziemię, aż boom luksusowych apartamentów na Manhattanie sprawił, że przebudowa stała się lukratywna. Do 2001 roku wartość terenu (z już zaplanowaną rozbiórką Mayflower) szacowano na około 300 milionów dolarów. W 2004 roku Goulandri zgodzili się sprzedać cały teren nietypowej spółce: braciom Zeckendorf (Arthurowi i Williamowi Lie), funduszowi Whitehall Goldman Sachs i deweloperowi Eyalowi Oferowi. W jednej z największych transakcji na Manhattanie swoich czasów zapłacili 401 milionów dolarów za teren. W tamtym czasie wydawało się to niemal lekkomyślne – jedna ze współczesnych relacji żartowała, że tylko „tajemniczy” projekt Zeckendorfów mógł uzasadnić taką cenę. Z perspektywy czasu mogę powiedzieć, że był to początek 15 CPW.
Deweloperzy budynku CPW nr 15 byli wnukami Williama Zeckendorfa seniora, słynnego nowojorskiego budowniczego z połowy XX wieku. Arthur i William Lie Zeckendorf odziedziczyli rodzinną firmę i zamiłowanie do śmiałych przedsięwzięć. Odnieśli już sukces, budując 515 Park Avenue (wieżowiec z wapienia zaprojektowany przez Franka Williamsa) i byli przekonani, że ultrabogaci Manhattanu pragną powrotu do klasycznego, przedwojennego luksusu.
Bracia Zeckendorfowie dorastali w legendarnym świecie nieruchomości. Ich dziadek finansował projekty takie jak siedziba ONZ i budował wiele kultowych budynków na Manhattanie. Ucząc się na błędach związanych z nadmiernym zadłużeniem (które ostatecznie doprowadziło do upadku Zeckendorfa Seniora), bracia stali się znani ze starannie dobranych, luksusowych projektów. Na początku XXI wieku znaleźli się w gronie deweloperów z wizją (i budżetem) odtworzenia świetności apartamentowców na Manhattanie z lat 20. XX wieku. Przyglądając się działce CPW, dostrzegli „złoto do wydobycia” w tradycyjnym projekcie dla nabywców mieszkań.
W maju 2004 roku Arthur i William Zeckendorfowie sfinalizowali transakcję dotyczącą zbudowanego bloku. Zakup za 401 milionów dolarów (podzielony równo między firmę braci, Whitehall Goldmana i grupę Ofera) był wówczas uważany za śmiały. Znani konkurenci – Stephen Ross z Related, Steve Roth z Vornado i Edward Minskoff – również interesowali się tą działką, ale zwyciężyli Zeckendorfowie. Reakcja opinii publicznej była sceptyczna: jeden z obserwatorów stwierdził, że tylko pakt samobójczy mógłby usprawiedliwić płacenie tak wysokiej ceny za starzejący się teren hotelowy. Bracia jednak obliczyli, że pałacowy wieżowiec w stylu przedwojennym mógłby osiągnąć każdy dolar tej ceny, a nawet więcej. Rzeczywiście, w ciągu kilku lat odzyskali dziesięciokrotnie koszt działki dzięki sprzedaży apartamentów.
Sfinansowanie projektu wymagało znacznych nakładów finansowych. Zeckendorfowie nawiązali współpracę z funduszem Whitehall należącym do Goldman Sachs, a później zaangażowali Global Holdings, dewelopera Eyala Ofera, do uzupełnienia konsorcjum. Zaangażowanie Whitehall było kluczowe: kierownictwo Goldman Sachs nie tylko zapewniło kapitał, ale także zostało pierwszymi mieszkańcami, pomagając w promocji budynku poprzez to, co Gross nazywa „efektem Goldmana”. W efekcie pieniądze Goldman Sachs i lista nabywców pozwoliły na wcześniejszą sprzedaż luksusowych nieruchomości. W wywiadach Zeckendorfowie przyznawali, że bez wsparcia Whitehall nie mogliby podjąć tak dużego ryzyka finansowego.
Do zaprojektowania pomnika deweloperzy wybrali pracownię Robert AM Stern Architects (RAMSA). Stern, ówczesny dziekan wydziału architektury Uniwersytetu Yale, zyskał reputację czołowego kronikarza przedwojennej architektury Nowego Jorku i mistrza klasycyzmu kontekstowego.
Robert Allen Stern (ur. 1939) cieszył się już uznaniem w latach 2000. Architekt i historyk z wykształceniem na Uniwersytecie Yale, zaprojektował znane wieżowce, takie jak 535 Park Avenue i 220 CPSouth (kolejny projekt Zeckendorfa). Stern zdobył w 2011 roku Nagrodę Driehausa za architekturę klasyczną, co potwierdziło jego rolę lidera w dziedzinie współczesnego, tradycyjnego wzornictwa. Uważał, że nowe wieżowce powinny „szanować swój kontekst, a nie go odrzucać”. 15 CPW stał się ukoronowaniem jego kariery: wieżowiec, który wygląda, jakby został zbudowany w 1928 roku, z wapiennymi fasadami i tarasowymi cofnięciami.
Kluczową inspiracją była Rosario Candela, włoska architektka, która zdefiniowała nowojorski luksus lat 20. i 30. XX wieku. Budynki Candeli (jak np. 740 Park Avenue) charakteryzowały się okazałymi pokojami, wysokimi sufitami i stonowaną dekoracją. Stern otwarcie złożył hołd Candeli: odrzucił wszelkie pozory „gwiazdorskiego architekta” i zamiast tego sprawił, że 15 CPW sprawiało wrażenie „spadkobiercy” tych klasyków. W dokumencie Vanity Fair o 15 CPW zauważono, że projekt Sterna „unika stalowo-szklanych projektów nowoczesnego Nowego Jorku”, a zamiast tego „czerpie inspirację z Rosario Candeli”. Każdy detal – od wapienia po układy apartamentów – odzwierciedla wpływ Candeli.
Co ciekawe, Zeckendorfowie początkowo zlecili projekt Cesarowi Pelli (projektantowi Petronas Towers) budowę 15 CPW. Wczesne modele przedstawiały nawet dwie szklane wieże z lustrzanym odbiciem na kamiennej podstawie. Stern zaproponował jednak coś radykalnie innego. Jego planem nie było olśniewanie nowością, lecz płynne wkomponowanie się w ukochaną przedwojenną panoramę Manhattanu. W wizji Sterna 19-piętrowy „Dom” miał naśladować wstęgę ceglano-kamiennych apartamentowców wzdłuż Central Park West, podczas gdy wyższa „Wieża” za nim miałaby charakteryzować się cofnięciami inspirowanymi stylem art déco i łukiem wieńczącym inspirowanym pracami Candeli. Deweloperzy zgodzili się: Pelli został po cichu zastąpiony przez Sterna w trakcie projektowania. W rezultacie powstał budynek, który, jak to ujął Stern, wygląda, jakby „zawsze należał” do tego historycznego bulwaru.
15 CPW to w zasadzie dwa połączone budynki, każdy z własnym charakterem i przeznaczeniem. Plan zagospodarowania przestrzennego i bryła budynku RAMSA szczegółowo pokazują, jak te bryły ze sobą współgrają i dlaczego wyglądają tak przekonująco wśród starszych sąsiadów.
Zgodnie z projektem, 15 CPW dzieli się na The House i The Tower. The House to 19-piętrowy budynek frontowy Central Park West, mierzący około 231 stóp wysokości. Kontynuuje „palisadę” bloków mieszkalnych wzdłuż parku – tę samą wizualną strukturę, co Century, Majestic i inne. Za nim, lekko przesunięty, znajduje się The Tower, strzelisty, 35-piętrowy budynek od strony Broadwayu (570–625 stóp wysokości, licząc niezliczone piętra). Jego podium jest ustawione w jednej linii z Broadwayem, ale jego cofnięta bryła została zaprojektowana tak, aby harmonizowała z panoramą Park West w środku kwartału. Dziedziniec o szerokości 70 stóp, obsadzony roślinnością, oddziela oba budynki, zapewniając przestrzeń i prywatność. W efekcie Stern zaprojektował wieżowiec o „podwójnej osobowości”: jedna noga zakorzeniona w Central Parku, druga wznosząca się wyżej nad miastem.
Niski budynek został zaprojektowany jako klasyczny apartamentowiec w stylu Park West. Jego wapienna i ceglana fasada jest urozmaicona głębokimi, tarasowymi cofnięciami i francuskimi balkonami, nawiązującymi do standardów lat 20. XX wieku. Z zaledwie 2–4 mieszkaniami na piętrze, budynek zachowuje kameralny, staromodny charakter. Najwyższe piętro, numer 20 (ponieważ niektóre numery zostały pominięte), to penthouse zajmujący całą kondygnację i otoczony 26-metrowym tarasem. Wewnętrzne lobby budynku jest wyłożone boazerią z bogatego drewna, z marmurowymi wykończeniami i dwoma kominkami, nawiązując do hotelu w stylu art déco. Co ciekawe, każda winda obsługuje tu tylko dwa apartamenty, więc mieszkańcy wychodzą do prywatnego holu – luksus rzadko spotykany w nowoczesnych wieżowcach.
Za Domem wznosi się Wieża, której wysokość jest zmienna (centralny rdzeń ma numer 43, a dach ma około 550 stóp). Jej południowa fasada przebija panoramę Columbus Circle, ale jej materiały i cofnięte kształty przywodzą na myśl trio „Century, San Remo, Eldorado” na północy. Na szczycie Stern stworzył koronę – asymetryczny łuk wapiennych kolumn i miedzianych sklepień – jako nowoczesną wariację na temat projektu Candeli dla budynku przy Piątej Alei 1040. Z poziomu ulicy widać wąskie, cofnięte skrzydło z wykuszami i balkonami wystającymi w stronę parku, podczas gdy strona Broadway ma u podstawy podwójne witryny sklepowe. Podobnie jak Dom, Wieża wykorzystuje windy obsługujące po dwa lokale każda, co maksymalizuje prywatność i skraca długość korytarzy.
Pomiędzy dwoma bryłami rozciąga się zagłębiony dziedziniec o szerokości 21 metrów i długości 60 metrów, wybrukowany kamieniem, z kamienną fontanną w centrum. Ten prywatny parking samochodowy przy 61. ulicy pełni również funkcję parkingu dla samochodów i podjazdu. Owalny pawilon z miedzianym dachem, sąsiadujący z zaokrąglonym holem The House, oznacza wejście. Co ważne, basen odbijający światło na dziedzińcu służy jako świetlik dla 23-metrowego basenu sportowego, znajdującego się dwa piętra niżej w centrum fitness. Samochody mieszkańców i ich kierowcy wjeżdżają na ten ogrodzony dziedziniec, choć zarząd budynku ostatecznie zniechęcił kierowców do czekania na ulicy (wjechali na Central Park West). Pasaż dla pieszych biegnący ze wschodu na zachód obok fontanny zapewnia dostęp do prywatnego ogrodu na północ od pawilonu. Zagospodarowany ogród, usiany drzewami i trawnikami, można latem otworzyć, aby zapewnić dodatkowe miejsca siedzące w jadalni – to sprytny sposób na połączenie przestrzeni rekreacyjnej wewnątrz i na zewnątrz.
Wybór wapienia miał zarówno walory estetyczne, jak i symboliczne. Jak zauważył zespół Sterna, wapień „stał się materiałem pierwszego wyboru dla najważniejszych budynków Nowego Jorku”. Każdy centymetr fasady budynku 15 CPW – około 85 000 do 87 000 kamiennych paneli – pochodził z tego samego kamieniołomu w Indianie, z którego pochodzi Empire State Building. Panele subtelnie różnią się odcieniem (od jasnobrązowego do szarego), aby uniknąć monotonii. Na miejscu przekłada się to na delikatnie cętkowaną elewację, która odbija światło niczym klasyczne kamienice z dawnych lat. Bryła budynku składa się z setek cienkich, poziomych pasów i głęboko osadzonych okien, co sprawia wrażenie ręcznie układanej cegły, a nie eleganckiego wieżowca.
Wnętrze budynku 15 CPW zostało zaprojektowane z myślą o życiu rodzinnym, a nie jako wieżowiec typu pied-à-terre. W sumie znajdują się tam 202 apartamenty (pierwotnie 201; numeracja nieznacznie się zmieniła), od apartamentów z jedną sypialnią po pięciopokojowe apartamenty na całym piętrze. Stern nalegał na wysokie sufity – prawie każde piętro ma sufity o wysokości 3–4 metrów (75% apartamentów ma ponad 3,3 metra) – aby naśladować proporcje sprzed wojny. Plany pięter są przestronne: kuchnie i salony zostały zaprojektowane z myślą o rozrywce, z oddzielnymi, formalnymi jadalniami. Wiele apartamentów ma pokoje dla służby lub dodatkowe udogodnienia, co jest rzadkością w nowych budynkach. Okna są maksymalnie wykorzystane, z wykuszowymi oknami i głębokimi tarasami na cofnięciach, dzięki czemu praktycznie z każdego pokoju roztacza się widok na miasto z wielu stron. Na przykład długi taras penthouse'u na szczycie The House rozciąga się na 85 metrów (prawie długość boiska piłkarskiego). Krótko mówiąc, Stern połączył tradycyjne, luksusowe układy mieszkań w nowoczesną wieżę.
Budowa budynku 15 CPW była ogromnym przedsięwzięciem. Deweloperzy rozpoczęli budowę wiosną 2005 roku. Chętni nabywcy wpłacali depozyty jeszcze przed położeniem pierwszych stalowych elementów, głównie ze względu na renomę budynku i cenę prefabrykatów. Cała budowa trwała około trzech lat i została ukończona na przełomie 2007 i 2008 roku – w sam raz przed Wielką Recesją.
Koszt budowy i gruntu wyniósł łącznie około 1 miliarda dolarów. W cenę wliczone były specjalistyczne importy (płyty wapienne, niestandardowe kabiny wind i luksusowe wnętrza). Co ciekawe, ten miliard został dwukrotnie odzyskany na papierze, jeszcze zanim wprowadził się pierwszy najemca. Sprzedaż luksusowych apartamentów osiągnęła prawie 2 miliardy dolarów w kontraktach zawartych w fazie przedbudowlanej. Do połowy 2007 roku zamożni nabywcy zgodzili się na zakup każdego lokalu. Ta kwota 2 miliardów dolarów (znacznie przewyższająca wszystkie dotychczasowe rekordy nowojorskich apartamentów) ugruntowała wizerunek 15 CPW jako nowego wzorca zamożności. Jak odnotowano w jednym z ówczesnych raportów, jeszcze przed otwarciem budynku odnotowano „niesamowite 2 miliardy dolarów” sprzedaży.
Moment nie mógł być bardziej sprzyjający. Gdy pod koniec 2008 roku nadszedł kryzys kredytowy, prawie wszystkie apartamenty w CPW zostały już sprzedane i sfinansowane. To uchroniło budynek przed załamaniem cen, które dotknęło resztę rynku. W rzeczywistości, CPW nadal notował nowe rekordowe wyniki sprzedaży, nawet w okresie kryzysu. Film dokumentalny z 2011 roku zauważa, że „nawet w czasie Wielkiej Recesji w 2008 roku, jeden nowy apartamentowiec w Nowym Jorku nadal wyznaczał standardy cen nieruchomości: 15 Central Park West”.W istocie, opłacone listy rezerwacyjne projektu okazały się odporne na recesję. Niektóre duże pożyczki pod zastaw niesprzedanych lokali były rzadkością: prawie wszyscy, którzy podpisali umowę w 2005 roku, faktycznie sfinalizowali zakup. W rezultacie, w przeciwieństwie do wielu luksusowych apartamentów, 15 CPW nigdy nie odnotowało spadku cen po kryzysie. Do 2009 roku ich wartość po cichu podniosła pułap cenowy wyżej niż kiedykolwiek wcześniej.
Budynek 15 CPW został zaprojektowany nie tylko jako apartamentowiec, ale także jako prywatny klub wiejski w chmurach. Lista udogodnień przypomina listę życzeń miliarderów z listy Forbesa „30 przed 30”. Deweloperzy wprowadzili pionierskie rozwiązania, które od tamtej pory stały się standardem dla prestiżowych rezydencji.
W 202 domach w 15 CPW nie szczędzono kosztów. Plany pięter zostały zaprojektowane tak, aby przywodzić na myśl staroświecką elegancję, z uwzględnieniem wszelkich nowoczesnych luksusów.
Budynek mieści 201 odrębnych lokali (numeracja została później zmieniona na 202). Oferta obejmuje zarówno skromne apartamenty z jedną sypialnią, jak i ogromne penthousy. W obu wieżach zastosowano ponad 75 unikalnych planów pięter, dzięki czemu żaden z dwóch apartamentów nie wydaje się generyczny. Około jedna trzecia mieszkań ma trzy lub więcej sypialni, co sprawia, że budynek cieszy się popularnością wśród rodzin. Rozległe układy wielopokojowe – z bibliotekami, apartamentami dla personelu i formalnymi jadalniami – przywodzą na myśl najwspanialsze projekty Candela lub Warren & Wetmore. Od jednopokojowego mieszkania podstawowego po ośmiopokojowy penthouse na całym piętrze, 15 CPW zaprojektowano tak, aby sprostać wymaganiom każdego klienta poszukującego luksusu.
W apartamentach powtarzają się pewne ekskluzywne detale:
Warto zwrócić uwagę na różnice w cenie dla kupujących. Budynek House (od strony Parku) ma tylko 2–4 apartamenty na piętrze, więc każdy z nich jest bardzo przestronny (często zajmując całą szerokość budynku) i charakteryzuje się wysoką ceną. Budynek Tower (od strony Broadwayu) zazwyczaj ma więcej apartamentów na piętrze o tej samej powierzchni, przez co apartamenty są nieco mniejsze, a tym samym nieco bardziej przystępne cenowo w przeliczeniu na stopę kwadratową. W praktyce apartamenty House (z dodatkową fasadą od strony Parku) sprzedają się po najwyższych cenach w budynku. Oba budynki mają identyczny poziom usług i wykończenia, ale doświadczeni nabywcy mogą wymienić widok na park na opcje na wyższych piętrach w Tower, płacąc 1–2 tysiące dolarów mniej za stopę kwadratową.
Historia sprzedaży 15 CPW to niczym rejestr kamieni milowych nowojorskiego rynku nieruchomości. Budynek ustanowił kilka miejskich rekordów, zarówno pod względem łącznej, jak i indywidualnej liczby transakcji.
W przeciwieństwie do wielu luksusowych apartamentów, 15 CPW nigdy nie doczekało się licytacji w najniższych cenach w okresie kryzysu. Ponieważ wszystkie apartamenty były sprzedawane po zawyżonych cenach przed 2008 rokiem, ich wartość w dużej mierze utrzymywała się na stabilnym poziomie. Obserwatorzy zauważają, że nawet w czasie recesji odsprzedaż często dorównywała lub nieznacznie spadała w porównaniu z okresem sprzed kryzysu – co jest niezwykłe, biorąc pod uwagę spadek cen o 20–30%. Na przykład, kiedy Jeff Gordon i jego żona sprzedali swój trzypokojowy apartament w 2013 roku za 25 milionów dolarów, kwota ta nadal była dwukrotnie wyższa niż 9,67 miliona dolarów, które zapłacili w 2007 roku. Pomógł w tym „efekt Goldmana”: wielu nabywców z zasobnym portfelem po prostu trzymało się inwestycji do 2009 i 2010 roku. Do 2013 roku doniesienia prasowe opisywały 15 CPW jako w pełni odzyskane, a ceny powróciły do szczytowych poziomów.
15 CPW ustanowiło kilka rekordów w sprzedaży za stopę kwadratową. Duplex Blankfeina za 25,7 mln USD (25,7 mln USD/4000 stóp kwadratowych = ~6425 USD/stopę kwadratową) i Weilla za 43,7 mln USD (6467 USD/stopę kwadratową) były wczesnymi punktami odniesienia. Sprzedaż za 88 mln USD odpowiadała cenie około 13 333 USD/stopę kwadratową (dla porównania, w tym samym czasie poprzedni rekord na Manhattanie wynosił około 8000 USD/stopę kwadratową). Nawet mniejsze lokale odnotowały wysoką sprzedaż za stopę kwadratową: CityRealty podało, że 15 CPW jest liderem w rankingach sprzedaży mieszkań na stopę kwadratową (PPSF) w Nowym Jorku w latach 2016–2017, ze średnią łączną ceną 7227 USD/stopę kwadratową. Trzy najwyższe sprzedaże PPSF w tym budynku w 2017 roku należały do 15 CPW. Te liczby pomogły ugruntować reputację budynku. Krótko mówiąc, 15 CPW nie tylko pobiło rekordy całkowitej sprzedaży, ale także wielokrotnie pobiło na stopę rekordy definiujące rynki luksusowe.
Kluczowym elementem aury tajemniczości 15 CPW jest jego błyszcząca lista gości. Miliarderzy z Wall Street, potentaci medialni i gwiazdy Hollywood – wszyscy byli poszukiwani. Oto kilku najbardziej znanych:
Ogólnie rzecz biorąc, lista rezydentów obejmuje sektor finansowy, media, sport i rozrywkę. Chociaż publikowane profile koncentrują się na kilku miliarderach, wśród rezydentów budynku znajdują się również międzynarodowi potentaci i założyciele firm technologicznych (choć większość ceni sobie prywatność). Według wywiadów prasowych, nawet kierowca limuzyny czy konsjerż wahałby się wymienić wszystkie nazwiska – budynek pełni w zasadzie funkcję fortecy dla ultrabogatych.
Żadna dyskusja o CPW 15 nie byłaby kompletna bez wspomnienia o Park Avenue 740, jego samozwańczym rywalu z East Side. Obie to wyłożone wapieniem ikony bogactwa, ale różnią się w kluczowych kwestiach.
Lokalizacja: 740 Park (wybudowany w 1930 roku) znajduje się na Upper East Side przy 71. ulicy. 15 CPW znajduje się na Upper West Side przy 61. ulicy, z widokiem na Columbus Circle. Jeden z budynków to spółdzielnia mieszkaniowa, drugi to apartamentowiec.
Spółdzielnia czy mieszkanie własnościowe: 740 Park słynie z spółdzielczości – co oznacza, że mieszkańcy posiadają udziały w spółdzielni i muszą uzyskać surową zgodę zarządu. 15 CPW to z kolei condominium: nabywcy są pełnoprawnymi właścicielami poszczególnych lokali i mogą finansować zakup kredytami hipotecznymi. Ta różnica strukturalna ma praktyczne konsekwencje. Na przykład zarząd 740 Park od dawna ma niemal legendarną swobodę w decydowaniu o nabywcach (kiedyś odrzucił ofertę projektanta Calvina Kleina). Zakup w 15 CPW wymaga zgody zarządu condominium, ale nie wiąże się z dużą wymianą udziałów ani dożywotnim zobowiązaniem. Ponadto opłaty za utrzymanie w spółdzielni (wraz z podatkami) są zazwyczaj wyższe niż opłaty wspólne condominium. (Według jednego z raportów opłaty wspólne w 15 CPW wynoszą zaledwie około 2,00–2,10 USD za stopę kwadratową, podczas gdy w porównywalnej spółdzielni 740 mogą być ponad dwukrotnie wyższe).
Styl architektoniczny: Oba budynki nawiązują do przedwojennej elegancji, ale 15 CPW jest nowo wybudowany w 2008 roku, z nowoczesnymi udogodnieniami. 740 Park to klasyczny projekt w stylu art déco autorstwa Rosario Candeli i Arthura Loomisa Harmona, z zaledwie 31 apartamentami (głównie zajmującymi całe piętra). Wnętrza charakteryzują się ogromnymi pokojami i niską zabudową z lat 20. XX wieku. 15 CPW miał odzwierciedlać ducha 740 – wysokie sufity, przestronne pokoje – ale z większą liczbą mieszkań. Porównania są nieuniknione: magazyny nazwały 15 CPW długo oczekiwanym następcą „legendarnego” 740 Park. W rzeczywistości 15 CPW ma szersze korytarze, prywatne udogodnienia i jest bardziej technologicznie wyposażony, podczas gdy 740 oferuje ekskluzywność spółdzielczą i historyczny prestiż (Hugh Hefner powiedział kiedyś, że posiadanie 740 to jak bycie członkiem „Rady Gubernatorów” Nowego Jorku).
Co jest bardziej ekskluzywne? Opinie są podzielone. Zarząd spółdzielni 740 Park słynie z odrzucania wielu znanych nabywców (podobno odrzucając niektórych bankierów i celebrytów), co zachowuje aurę ścisłej ekskluzywności. Zarząd spółdzielni 15 CPW jest mniej uciążliwy – w rzeczywistości przyciągnął wielu, którzy albo nie mogli dostać się do 740, albo woleli finansowanie. Niektórzy obserwatorzy twierdzą, że 15 CPW jest dziś ulubionym trofeum właśnie dlatego, że oferuje bardziej nowoczesne udogodnienia i prestiżowe udogodnienia. Mimo to, w niektórych kręgach towarzyskich dziedzictwo 740 Park (Rockefellerowie, Onassis i linia finansistów z czasów Nixona) ma znaczenie starej szkoły, z którym 15 CPW, jako nowicjusz, dopiero zaczyna się mierzyć. Jednak pod względem ceny za stopę kwadratową 15 CPW generalnie przewyższa 740, co odzwierciedla obecną premię rynkową za apartamenty.
Za 740 Park, 15 CPW jest często porównywany do nowych, superwysokich apartamentowców przy Billionaires' Row (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57 itd.). Te ultrasmukłe wieżowce wyróżniają się wysokością i panoramicznymi widokami. 15 CPW wyróżnia się wyjątkowym stylem i lokalizacją.
Adres budynku przy Central Park West 15 jest częścią jego historii. Stoi on na skrzyżowaniu kilku centrów kulturalnych i handlowych.
Od momentu ukończenia budowy, budynek 15 Central Park West pojawia się w książkach, filmach i w świadomości rynku luksusowych nieruchomości.
Dla potencjalnych nabywców i ich doradców, 15 Central Park West to wyjątkowa oferta rynkowa. Oto praktyczne wskazówki zaczerpnięte z aktualnych ofert i danych o nieruchomościach:
P: Kto zaprojektował budynek przy Central Park West 15?
A: Zaprojektowała go pracownia architektoniczna Robert AM Stern Architects (RAMSA). Zespół Sterna stworzył wapienne wieże w stylu neoklasycystycznym, ściśle współpracując z deweloperami z Zeckendorf. Robert AM Stern (1939–2025) był architektem wykształconym na Uniwersytecie Yale i byłym dziekanem Wydziału Architektury tego uniwersytetu, znanym z łączenia nowoczesnych budynków z klasycznym stylem.
P: Co znajdowało się na tym terenie przed 15 CPW?
A: Do 2004 roku teren był w dużej mierze zajmowany przez hotel Mayflower–Plymouth (otwarty w 1926 roku, według projektu Emery'ego Rotha) i kilka pustych działek. Rodzina Goulandrisów zbudowała ten blok w latach 70. XX wieku. Cały teren został oczyszczony po zakupie przez Zeckendorfa, co umożliwiło budowę nowego obiektu.
P: Dlaczego adres 15 CPW nazywany jest „najpotężniejszym adresem”?
A: Nazwa pochodzi od autora Michaela Grossa i odnosi się do ogromnej liczby mieszkańców i gwiazdorskiej potęgi, a także sprzedaży. Do 2007 roku budynek miał podpisane kontrakty o wartości 2 miliardów dolarów, co było rekordem, i przyciągnął dziesiątki miliarderów. Komentatorzy twierdzą, że sama obecność wielu prezesów Goldman Sachs, miliarderów z funduszy hedgingowych i znanych aktorów sprawiła, że adres stał się niezwykle prestiżowy.
P: Jaka jest różnica między Domem a Wieżą?
A: Krótko mówiąc, The House (19 pięter) wychodzi na Central Park West i ma tylko 2–4 apartamenty na piętrze. Dzięki temu wydaje się bardziej ekskluzywny i ma wyższe ceny. The Tower (ponad 35 pięter) wznosi się za nim, przy 61. Ulicy, z większą liczbą mieszkań na każdym piętrze (co zapewnia gęstszy układ). Obie części mają wspólne wykończenie i udogodnienia, ale mieszkania w House zazwyczaj są nieco droższe ze względu na widoki na park i mniejszą gęstość zabudowy.
P: Jak spółka 15 CPW radziła sobie w czasie kryzysu finansowego w 2008 roku?
A: Budynek w dużej mierze przetrwał burzę. Ponieważ do 2007 roku sprzedano prawie wszystkie mieszkania, uniknął on cyklu przejęć i likwidacji, który dotknął wiele projektów apartamentowych. W rzeczywistości, nawet gdy ceny na Manhattanie spadły w latach 2008–2009, wartość apartamentowca przy 15 CPW utrzymywała się blisko szczytu. W filmie dokumentalnym z 2011 roku zauważono, że „nawet podczas Wielkiej Recesji w 2008 roku jeden nowy apartamentowiec w Nowym Jorku nadal wyznaczał standardy cen nieruchomości: 15 Central Park West”. Właściciele kupili go głównie za gotówkę lub zabezpieczyli finansowanie przed kryzysem, więc zysk netto projektu pozostał wysoki.
P: Czy 15 Central Park West ma własną restaurację?
A: Tak – co wyjątkowe, 15 CPW oferuje prywatną restaurację i jadalnię tylko dla mieszkańców, w której pracuje szef kuchni. To udogodnienie było pionierskim dodatkiem (otwartym w 2008 roku), który wyróżniał ten apartament spośród innych luksusowych apartamentów. Właściciele mogą zarezerwować elegancką jadalnię na prywatne imprezy, a obsługę kelnerską zapewni personel budynku.
P: Jakie są opłaty za utrzymanie budynku/opłaty wspólne?
A: Według najnowszych raportów, miesięczne opłaty wynoszą około 2,00–2,10 USD za stopę kwadratową, a podatki od nieruchomości to kolejne 1,30–1,40 USD za stopę kwadratową. (Na przykład, mieszkanie o powierzchni 275 metrów kwadratowych (3000 stóp kwadratowych) kosztowałoby około 10 000–11 000 USD miesięcznie z tytułu opłat plus podatki, przed kosztami finansowania). Opłaty te obejmują wszystkie media, personel budynku i udogodnienia.
P: Czy 15 CPW jest bardziej ekskluzywne niż 740 Park?
A: Obsługują nakładające się rynki, ale mają inną dynamikę. 740 Park Avenue to historyczna spółdzielnia mieszkaniowa ze słynącą z selektywności radą nadzorczą. 15 CPW to nowocześniejszy apartamentowiec z mniej zamkniętym procesem weryfikacji. Oba są w praktyce bardzo ekskluzywne, ale wielu uważa, że 15 CPW jest nieco łatwiej kupić (dzięki finansowaniu hipotecznemu i elastyczności w zakresie miejsca zamieszkania). Jeśli chodzi o ceny, sprzedaż mieszkań przy 15 CPW zazwyczaj przekraczała 740, choć 740 wciąż skrywa aurę dawnego rodowodu..
