Nella tradizione di Manhattan, pochi edifici suscitano lo stesso stupore del 15 Central Park West (15 CPW). Completato nel 2008, questo condominio a torre rivestito in pietra calcarea a Columbus Circle ha infranto i record di vendita fin dal primo giorno. L'autore Michael Gross lo ha definito "l'indirizzo piĆ¹ potente del mondo". Entro tre anni dall'inizio dei lavori nel 2005, il complesso ha incassato circa 2 miliardi di dollari in vendite pre-costruzione, un'impresa senza precedenti a New York. Ancora oggi, il prezzo al metro quadro del 15 CPW ĆØ il migliore della cittĆ , superando i nuovi edifici di vetro di Billionaires' Row. Questa guida esplora i motivi per cui il 15 CPW ha raggiunto un tale status mitico: dalla storia del suo sito leggendario e dalla visione degli architetti, ai suoi residenti da record e ai servizi opulenti. Lungo il percorso, forniremo spunti pratici per visitatori e acquirenti.
Fin dall'inizio, il 15 CPW ĆØ stato costruito per sfidare le convenzioni. Il suo ufficio vendite ha aperto nel 2006 e all'inizio del 2007 tutti gli appartamenti erano stati venduti, un'impresa inaudita a questa fascia di prezzo. La rapida vendita (oltre 2 miliardi di dollari in contratti) ha fatto notizia: come si legge in un resoconto di un costruttore, la proprietĆ "ha raggiunto una vendita di 2 miliardi di dollari in 18 mesi, superando i record". Con prezzi medi superiori a 7.000 dollari al piede quadrato, il 15 CPW ĆØ costantemente in cima alle classifiche degli appartamenti di lusso. Anche nel recente boom dei grattacieli di Manhattan, solo il 15 CPW ha mantenuto il primato di edificio piĆ¹ costoso, a testimonianza del suo fascino duraturo.
L'iconica etichetta "indirizzo piĆ¹ potente" ĆØ nata con Michael Gross. Gross ha documentato l'ascesa meteorica del CPW nel 1995 Casa della Fortuna Oltraggiosa (2014) e in un 2017 Business Insider Profilo. OsservĆ² che il mix di titani di Wall Street e inquilini famosi (da Lloyd Blankfein a Sting) e le vendite da record conferivano all'edificio un'aura quasi leggendaria. Secondo Gross, il semplice fatto di essere un dirigente di Goldman Sachs (la banca ha contribuito a finanziare il 15 CPW) rendeva l'edificio "istantaneamente desiderabile" ā un fenomeno che lui chiama "effetto Goldman". Il soprannome ĆØ rimasto. Oggi si sente il 15 CPW acclamato come l'erede del XXI secolo dei grandi del periodo prebellico, non dai suoi stessi promotori, ma attraverso il peso dei fatti: quasi 2 miliardi di dollari di vendite e una lista di ospiti che sembra un Who's Who della finanza e dell'intrattenimento globale..
Nella metĆ orientale del sito sorgeva il Mayflower Hotel (originariamente MayflowerāPlymouth), un grattacielo neorinascimentale progettato da Emery Roth e inaugurato nel 1926. Con 365 camere distribuite su 18 piani, non era l'edificio piĆ¹ appariscente del CPW, ma svolse discretamente un ruolo in diversi episodi storici. Nel 1979, ad esempio, la star del Bolshoi Ballet Alexander Godunov ne usĆ² la hall come via di fuga: inseguito dalla sua guardia del KGB, fuggƬ dall'hotel e chiese asilo negli Stati Uniti. In precedenza, negli anni '30, il fumettista Pat Sullivan (creatore di "Felix the Cat") aveva soggiornato al Mayflower. Anche i musicisti rock ne presero nota: Dave Stewart e Annie Lennox scrissero in seguito "Here Comes the Rain Again" durante un soggiorno all'hotel nel 1983. Nonostante queste storie, negli anni 2000 il vecchio Mayflower era ormai obsoleto. La sua elaborata facciata in terracotta fu rimossa negli anni '80 e nel 2004 l'hotel, un tempo glorioso, scomparve silenziosamente per far posto al nuovo complesso.
Sorprendentemente, il terreno non cambiĆ² proprietario rapidamente. A partire dal 1973, una famiglia greca di armatori ā i Goulandri ā acquistĆ² metodicamente ogni lotto dell'isolato. Nel 1978 divennero proprietari del Mayflower e di tutti i lotti adiacenti. Per anni lo mantennero, accumulando terreni, finchĆ© il boom dei condomini di lusso di Manhattan non rese redditizia la riqualificazione. Nel 2001 il valore del sito (con la demolizione del Mayflower giĆ pianificata) fu stimato in circa 300 milioni di dollari. Nel 2004 i Goulandri accettarono di vendere l'intero isolato a una partnership insolita: i fratelli Zeckendorf (Arthur e William Lie), il Whitehall Fund di Goldman Sachs e il costruttore Eyal Ofer. In uno dei piĆ¹ grandi accordi a Manhattan dell'epoca, pagarono 401 milioni di dollari per il sito. All'epoca sembrĆ² quasi un'audacia: un resoconto dell'epoca ironicamente affermĆ² che solo un progetto "misterioso" di Zeckendorf avrebbe potuto giustificare un prezzo simile. Col senno di poi, ĆØ stata la genesi del 15 CPW.
Gli sviluppatori di 15 CPW erano i nipoti di William Zeckendorf Sr., il famoso costruttore newyorkese di metĆ secolo. Arthur e William Lie Zeckendorf ereditarono l'azienda di famiglia e il gusto per le imprese audaci. Avevano giĆ ottenuto successo con 515 Park Avenue (una torre in pietra calcarea progettata da Frank Williams) ed erano convinti che gli ultra-ricchi di Manhattan desiderassero ardentemente un ritorno al lusso classico, prebellico.
I fratelli Zeckendorf sono cresciuti in una leggenda immobiliare. Il loro nonno ha finanziato progetti come il sito delle Nazioni Unite e ha costruito molti edifici iconici di Manhattan. Imparando dalle insidie āādell'eccessivo indebitamento (che alla fine ha fatto cadere Zeckendorf Sr.), i fratelli sono diventati noti per progetti di lusso accuratamente selezionati. All'inizio degli anni 2000, erano tra una ristretta cerchia di sviluppatori con la visione (e il budget) per ricreare la grandiositĆ dei palazzi residenziali di Manhattan degli anni '20. Osservando il lotto di terreno a un isolato intero di CPW, hanno visto "oro da estrarre" in un design tradizionale per gli acquirenti di appartamenti.
Nel maggio 2004 Arthur e William Zeckendorf conclusero l'affare per il blocco assemblato. L'acquisto da 401 milioni di dollari (divisi equamente tra la societĆ dei fratelli, Whitehall di Goldman e il gruppo di Ofer) fu all'epoca definito audace. Anche noti rivali ā Stephen Ross di Related, Steve Roth di Vornado ed Edward Minskoff ā avevano messo gli occhi sul terreno, ma gli Zeckendorf ebbero la meglio. La reazione del pubblico fu scettica: un osservatore affermĆ² che solo un patto suicida avrebbe potuto giustificare un prezzo cosƬ alto per un sito alberghiero ormai obsoleto. I fratelli, tuttavia, calcolarono che una sontuosa torre in stile prebellico avrebbe potuto fruttare ogni dollaro di quel prezzo e anche di piĆ¹. In effetti, nel giro di pochi anni avevano recuperato il costo del terreno decuplicato attraverso la vendita di appartamenti.
Il finanziamento del progetto richiese ingenti capitali. Gli Zeckendorf strinsero una partnership con il Whitehall Fund di Goldman Sachs e in seguito arruolarono la Global Holdings dello sviluppatore Eyal Ofer per completare il consorzio. Il coinvolgimento di Whitehall fu cruciale: i dirigenti di Goldman non solo fornirono capitale, ma divennero anche i primi residenti, contribuendo a promuovere l'edificio attraverso quello che Gross chiama "effetto Goldman". In effetti, il denaro e la lista di acquirenti di Goldman pre-vendettero le credenziali di lusso. In alcune interviste, gli Zeckendorf riconobbero che senza il sostegno di Whitehall non avrebbero potuto assumersi un simile rischio finanziario.
Per progettare il loro monumento, gli sviluppatori scelsero lo studio Robert AM Stern Architects (RAMSA). Stern, all'epoca preside della facoltĆ di architettura di Yale, si era costruito la reputazione di principale cronista dell'architettura newyorkese prebellica e maestro del classicismo contestuale.
Robert Allen Stern (nato nel 1939) era giĆ famoso negli anni 2000. Architetto e storico formatosi a Yale, aveva progettato grattacieli di rilievo come il 535 Park Avenue e il 220 CPSouth (un altro progetto di Zeckendorf). Stern vinse il Premio Driehaus 2011 per l'architettura classica, a conferma del suo ruolo di leader del design tradizionale contemporaneo. Credeva che le nuove torri dovessero "onorare il contesto piuttosto che rifiutarlo". Il 15 CPW divenne il culmine della sua carriera: un grattacielo che sembra costruito nel 1928, con facciate in pietra calcarea e arretramenti terrazzati.
Un'ispirazione fondamentale fu Rosario Candela, l'architetto di origine italiana che definƬ il lusso newyorkese negli anni '20 e '30. Gli edifici di Candela (come il 740 Park Avenue) presentavano stanze sontuose, soffitti alti e ornamenti sobri. Stern gli rese apertamente omaggio: scartĆ² ogni velleitĆ da "archistar" e fece sƬ che 15 CPW si sentisse un "erede" di quei classici. Il documentario di Vanity Fair su 15 CPW osserva che il design di Stern "rifugge i design in acciaio e vetro della New York moderna" e invece "trae ispirazione da Rosario Candela". Ogni dettaglio, dal materiale calcareo alla disposizione degli appartamenti, riflette l'influenza di Candela.
Ć interessante notare che inizialmente gli Zeckendorf scelsero Cesar Pelli (progettista delle Petronas Towers) per 15 CPW. I primi modelli mostravano persino due torri in vetro a specchio su una base in pietra. Ma Stern propose qualcosa di radicalmente diverso. Il suo piano non era quello di stupire con la novitĆ , ma di fondersi perfettamente con l'amato skyline di Manhattan prebellico. Nella visione di Stern, la "Casa" di 19 piani avrebbe imitato il nastro di torri residenziali in mattoni e pietra lungo Central Park West, mentre una "Torre" piĆ¹ alta alle sue spalle avrebbe caratterizzato arretramenti di ispirazione Art DĆ©co e un arco di coronamento ispirato all'opera di Candela. Gli sviluppatori concordarono: Pelli fu sostituito silenziosamente da Stern a metĆ progetto. Il risultato ĆØ un edificio che, come disse Stern, sembra "essere sempre appartenuto" a questo storico viale.
15 CPW ĆØ essenzialmente costituito da due edifici collegati, ognuno con il proprio carattere e la propria funzione. La planimetria e la volumetria di RAMSA illustrano nel dettaglio come questi volumi interagiscono tra loro e perchĆ© appaiono cosƬ convincenti tra i vicini piĆ¹ anziani.
Come progettato, il 15 CPW si divide in The House e The Tower. The House ĆØ una struttura di 19 piani che si affaccia su Central Park West, alta circa 70 metri. Prosegue la "palizzata" di palazzi residenziali lunghi un isolato che costeggiano il parco ā lo stesso tessuto visivo che include il Century, il Majestic e altri. Dietro e leggermente decentrata si trova The Tower, un imponente edificio di 35 piani sul lato di Broadway (alto tra i 170 e i 180 metri, contando i piani non numerati). Il suo basamento si allinea con Broadway, ma il suo corpo arretrato ĆØ stato progettato per armonizzarsi con lo skyline di Park West a metĆ isolato. Un cortile piantumato largo 21 metri separa i due edifici, creando spazio e privacy. In effetti, Stern ha concepito una torre dalla "doppia personalitĆ ": una gamba radicata a Central Park, l'altra che si erge piĆ¹ in alto sopra la cittĆ .
La House, di altezza ridotta, ĆØ stata progettata come un classico condominio di Park West. La sua facciata in pietra calcarea e mattoni ĆØ punteggiata da profondi arretramenti terrazzati e balconi alla francese, che riecheggiano gli standard degli anni '20. Con solo 2-4 unitĆ per piano, mantiene un'intimitĆ retrĆ² e di dimensioni ridotte. L'ultimo piano, il numero 20 (poichĆ© alcuni numeri sono stati omessi), ĆØ un attico che occupa un intero piano, circondato da una terrazza di 26 metri. L'atrio interno della House ĆØ rivestito in pregiato legno con finiture in marmo e due camini, evocando un hotel Art DĆ©co. In particolare, ogni gruppo di ascensori serve solo due appartamenti, quindi i residenti escono da un atrio privato: un lusso raramente visto nei grattacieli moderni.
Dietro la Casa si erge la Torre, la cui altezza varia (il nucleo centrale ĆØ numerato 43, ma il tetto ĆØ alto circa 550 piedi). La sua facciata meridionale punteggia lo skyline di Columbus Circle, ma i suoi materiali e le sue forme arretrate ricordano il trio "Century, San Remo, Eldorado" appena piĆ¹ a nord. In cima, Stern ha creato una corona ā un arco asimmetrico di colonne in pietra calcarea e volte rivestite in rame ā come una rivisitazione moderna del progetto di Candela per il 1040 Fifth Avenue. Dal livello della strada si vede uno stretto fianco arretrato con campate e balconi sporgenti verso il parco, mentre il lato su Broadway presenta vetrine gemellate alla base per la vendita al dettaglio. Come la Casa, la Torre utilizza ascensori che servono due unitĆ ciascuno, una disposizione che massimizza la privacy e riduce la lunghezza dei corridoi.
Tra i due volumi si estende un cortile ribassato largo 21 metri e lungo 60, pavimentato in ciottoli e con al centro una fontana in pietra. Questo cortile privato per auto sulla 61esima Strada funge anche da area parcheggio e da vialetto di accesso. Un padiglione ovale con tetto in rame segna l'ingresso, adiacente all'atrio angolare della House. Ć importante sottolineare che la piscina riflettente nel cortile funge da lucernario per la piscina di 23 metri situata due piani piĆ¹ in basso, nel centro fitness. Le auto e gli autisti dei residenti entrano in questo cortile recintato, sebbene l'amministrazione del condominio abbia infine sconsigliato agli automobilisti di attendere in strada (si erano riversati su Central Park West). Un portico pedonale est-ovest accanto alla fontana offre accesso a un giardino privato a nord del padiglione. Il giardino paesaggistico, punteggiato di alberi e prati, puĆ² essere aperto per ospitare posti a sedere aggiuntivi nella sala da pranzo durante l'estate: un modo intelligente per unire spazi di servizio interni ed esterni.
La scelta del calcare era sia estetica che simbolica. Come ha osservato il team di Stern, il calcare "ĆØ diventato il materiale d'elezione per gli edifici piĆ¹ importanti di New York". Ogni centimetro della facciata del 15 CPW ā circa 85.000-87.000 pannelli di pietra ā proveniva dalla stessa cava dell'Indiana utilizzata per l'Empire State Building. I pannelli variano leggermente di tonalitĆ (dal beige al grigio) per evitare monotonia. In loco, questo si traduce in un esterno delicatamente screziato che cattura la luce come i classici condomini di un tempo. La massa comprende centinaia di sottili fasce orizzontali e finestre profonde, dando l'impressione di una muratura posata a mano piuttosto che di un grattacielo elegante.
All'interno, il 15 CPW ĆØ stato progettato per la vita familiare, non come una torre pied-Ć -terre. Ci sono 202 appartamenti in totale (originariamente 201; la numerazione ĆØ leggermente cambiata) che vanno dalle suite con una camera da letto alle unitĆ con cinque camere da letto su un intero piano. Stern ha insistito sui soffitti alti ā quasi ogni piano ha soffitti di 3-4 metri (il 75% delle unitĆ ha soffitti di oltre 3 metri) ā per imitare le proporzioni prebelliche. Le planimetrie sono generose: cucine e soggiorni sono stati dimensionati per l'intrattenimento, con sale da pranzo formali separate. Molti appartamenti dispongono di alloggi per la servitĆ¹ o di servizi extra, una caratteristica ormai rara nelle nuove costruzioni. Le finestre sono massimizzate, con finestre a bovindo aggettanti e profonde terrazze arretrate, in modo che praticamente ogni stanza goda di viste multidirezionali sulla cittĆ . Ad esempio, la lunga terrazza dell'attico in cima a The House si estende per 86 metri (quasi la lunghezza di un campo da calcio). In breve, Stern ha condensato le tradizionali disposizioni delle unitĆ di lusso in una torre moderna.
L'edificio 15 CPW ĆØ stata un'impresa colossale. Gli sviluppatori hanno avviato i lavori nella primavera del 2005. Acquirenti entusiasti hanno versato acconti ancor prima che venisse posata la prima lamiera, in gran parte grazie al pedigree dell'edificio e al prezzo dei prefabbricati. L'intera costruzione ha richiesto circa tre anni, con il completamento tra la fine del 2007 e l'inizio del 2008, giusto in tempo per la Grande Recessione.
La costruzione e il terreno complessivamente costarono circa 1 miliardo di dollari. Questo includeva importazioni specializzate (lastre di calcare, cabine ascensore personalizzate e interni lussuosi). Sorprendentemente, quel miliardo fu recuperato due volte sulla carta, ancor prima che il primo inquilino si trasferisse. Le vendite di appartamenti di lusso fruttarono quasi 2 miliardi di dollari in contratti durante la fase di pre-costruzione. A metĆ del 2007, acquirenti con un patrimonio netto elevato avevano accettato di acquistare ogni unitĆ . Questa cifra di 2 miliardi di dollari (ben al di sopra di qualsiasi precedente record nel settore dei condomini di New York) consolidĆ² l'immagine di 15 CPW come nuovo punto di riferimento per la ricchezza. Come ha osservato un rapporto dell'epoca, ancor prima dell'inaugurazione l'edificio aveva registrato "la sorprendente cifra di 2 miliardi di dollari" di vendite.
Il tempismo non avrebbe potuto essere piĆ¹ fortunato. Quando la crisi del credito colpƬ la fine del 2008, quasi tutti gli appartamenti del 15 CPW erano giĆ stati venduti e finanziati. Questo isolĆ² l'edificio dal crollo dei prezzi che colpƬ il resto del mercato. Infatti, il 15 CPW continuĆ² a registrare nuovi record di vendite anche durante la crisi. Un documentario del 2011 osserva che āAnche durante la Grande Recessione del 2008, un nuovo condominio a New York City ha continuato a fissare gli standard per i prezzi immobiliari: 15 Central Park West.āIn sostanza, le liste di prenotazione pagate del progetto si sono dimostrate a prova di recessione. Alcuni prestiti ingenti su unitĆ invendute erano una raritĆ : quasi tutti coloro che avevano firmato nel 2005 avevano effettivamente completato l'acquisto. Il risultato ĆØ che, a differenza di molti appartamenti di lusso, 15 CPW non ha mai subito una svalutazione post-crisi. Entro il 2009 i suoi valori avevano silenziosamente riportato il tetto massimo piĆ¹ alto che mai.
Il 15 CPW ĆØ stato progettato non solo come un condominio, ma come un country club privato nel cielo. Il suo elenco di servizi sembra una lista dei desideri per i miliardari under 30 di Forbes. Gli sviluppatori hanno introdotto caratteristiche che da allora sono diventate standard per le residenze di lusso.
Non si ĆØ badato a spese per le 202 abitazioni del 15 CPW. Le planimetrie sono state concepite per evocare la grazia del vecchio mondo, pur integrando ogni lusso moderno.
L'edificio contiene 201 unitĆ distinte (la numerazione ĆØ stata successivamente modificata a 202). Queste vanno da modesti monolocali a enormi attici. Oltre 75 planimetrie uniche si trovano nelle due torri, garantendo che nessun appartamento sembri generico. Circa un terzo delle case ha tre o piĆ¹ camere da letto, rendendo l'edificio molto apprezzato dalle famiglie. Le ampie planimetrie multi-stanza, con biblioteche, suite per il personale e sale da pranzo formali, ricordano i piĆ¹ grandi progetti di Candela o Warren & Wetmore. Da un monolocale iniziale a un attico con otto camere da letto su un intero piano, 15 CPW si propone di soddisfare ogni livello di acquirente di lusso.
Alcuni dettagli di pregio ricorrono in tutti gli appartamenti:
Ć utile notare come le due sezioni differiscano per gli acquirenti. La House (lato Park) ha solo 2-4 appartamenti per piano, quindi ognuno ĆØ molto spazioso (spesso si estende per l'intera larghezza dell'edificio) e ha un prezzo elevato. La Tower (lato Broadway) in genere ha piĆ¹ unitĆ per piano a paritĆ di metratura, rendendo i suoi appartamenti leggermente piĆ¹ piccoli e quindi un po' piĆ¹ accessibili al metro quadro. In pratica, le residenze della House (con affaccio aggiuntivo sul Park) vengono vendute ai prezzi piĆ¹ alti dell'edificio. Entrambe le strutture condividono gli stessi livelli di servizi e finiture, ma gli acquirenti piĆ¹ accorti potrebbero scambiare la vista sul Park con le opzioni di livello superiore della Tower a 1-2 mila dollari al metro quadro in meno.
La cronologia delle vendite di 15 CPW ĆØ come un registro delle pietre miliari del mercato immobiliare di New York. L'edificio ha stabilito diversi record cittadini, sia per transazioni aggregate che individuali.
A differenza di molti appartamenti di lusso, il 15 CPW non ha mai visto aste a prezzi stracciati durante la crisi. PoichƩ tutti gli appartamenti erano stati venduti a prezzi elevati prima del 2008, i loro valori sono rimasti sostanzialmente stabili. Gli osservatori notano che anche durante la recessione, le rivendite hanno spesso eguagliato o leggermente sceso i livelli pre-crisi, un dato notevole quando i prezzi dei concorrenti sono scesi del 20-30%. Ad esempio, quando Jeff Gordon e sua moglie hanno venduto il loro appartamento con tre camere da letto nel 2013 per 25 milioni di dollari, il prezzo era comunque il doppio dei 9,67 milioni di dollari pagati nel 2007. L'"effetto Goldman" ha contribuito: molti acquirenti con le tasche piene hanno semplicemente mantenuto gli investimenti fino al 2009 e al 2010. Nel 2013, la stampa descriveva il 15 CPW come completamente recuperato, con i prezzi tornati ai loro massimi.
15 CPW ha stabilito diversi record per metro quadro. Il duplex da 25,7 milioni di dollari di Blankfein (25,7 milioni di dollari/370 mĀ² = circa 6.425 dollari/mĀ²) e quello da 43,7 milioni di dollari di Weill (6.467 dollari/mĀ²) sono stati i primi parametri di riferimento. La vendita da 88 milioni di dollari equivaleva a circa 13.333 dollari/mĀ². (A titolo di confronto, in quel momento il precedente massimo a Manhattan era di circa 8.000 dollari/mĀ²). Anche le unitĆ piĆ¹ piccole hanno registrato vendite elevate per metro quadro: CityRealty ha riportato che 15 CPW era in testa alle classifiche PPSF dei condomini di New York nel 2016-2017, con una media complessiva di 7.227 dollari/mĀ². Le tre vendite PPSF piĆ¹ elevate dell'edificio nel 2017 appartenevano tutte a 15 CPW. Queste cifre hanno contribuito a consolidare la sua reputazione. In breve, non solo 15 CPW ha battuto i record di vendite totali, ma ha ripetutamente battuto il per piede record che definiscono i mercati del lusso.
Un elemento chiave del fascino del 15 CPW ĆØ la sua scintillante schiera di occupanti. Miliardari di Wall Street, magnati dei media e star di Hollywood erano tutti alla ricerca di un posto. Ecco alcuni dei piĆ¹ pubblicizzati:
Nel complesso, l'elenco dei residenti spazia dalla finanza ai media, dallo sport all'intrattenimento. Mentre i profili pubblicati si concentrano su pochi miliardari, tra i residenti dell'edificio figurano anche magnati internazionali e fondatori di aziende tecnologiche (anche se la maggior parte preferisce la privacy). Secondo interviste alla stampa, persino un autista di limousine o un concierge esiterebbero a fare tutti i nomi: l'edificio funziona essenzialmente come una fortezza per gli ultra-ricchi.
Nessuna discussione sul 15 CPW sarebbe completa senza menzionare il 740 Park Avenue, il suo rivale autoproclamato nell'East Side. Entrambi sono icone di ricchezza rivestite in pietra calcarea, ma differiscono per aspetti fondamentali.
Posizione: Il 740 Park (costruito nel 1930) si trova nell'Upper East Side, all'incrocio tra la 71esima Strada. Il 15 CPW si trova nell'Upper West Side, all'incrocio tra la 61esima e la Columbus Circle. Uno ĆØ un condominio; l'altro ĆØ un condominio.
Cooperativa vs. Condominio: Il 740 Park ĆØ notoriamente una cooperativa, il che significa che i residenti possiedono azioni della societĆ e devono ottenere la rigorosa approvazione del consiglio di amministrazione. Il 15 CPW, al contrario, ĆØ un condominio: gli acquirenti possiedono direttamente le singole unitĆ e possono finanziare gli acquisti con mutui. Questa differenza strutturale ha effetti pratici. Ad esempio, il consiglio di amministrazione del 740 Park ha da tempo una discrezionalitĆ quasi leggendaria sugli acquirenti (una volta ha rifiutato lo stilista Calvin Klein). L'acquisto al 15 CPW richiede l'approvazione del consiglio di amministrazione del condominio, ma nessun importante scambio di azioni o impegno a vita. Inoltre, le spese di manutenzione della cooperativa (tasse incluse) tendono a essere piĆ¹ elevate delle spese condominiali. (Secondo un rapporto, le spese condominiali del 15 CPW ammontano a soli 2,00-2,10 dollari al metro quadro, mentre una cooperativa comparabile del 740 potrebbe arrivare a oltre il doppio.)
Stile architettonico: Entrambi gli edifici traggono ispirazione dall'eleganza prebellica, ma il 15 CPW ĆØ di nuova costruzione nel 2008 con comfort moderni. Il 740 Park ĆØ un classico progetto Art DĆ©co di Rosario Candela e Arthur Loomis Harmon, con solo 31 appartamenti (per lo piĆ¹ a piano intero). I suoi interni presentano le enormi stanze e il carattere a bassa densitĆ degli anni '20. Il 15 CPW doveva riecheggiare lo spirito del 740 ā soffitti alti, stanze spaziose ā ma con piĆ¹ unitĆ . I āāparagoni sono inevitabili: le riviste hanno definito il 15 CPW l'attesissimo successore del "leggendario" 740 Park. In realtĆ , il 15 CPW ha corridoi piĆ¹ ampi, servizi privati āāed ĆØ piĆ¹ tecnologicamente avanzato, mentre il 740 offre l'esclusivitĆ della cooperativa e un prestigio storico (Hugh Hefner una volta disse che possedere il 740 ĆØ come far parte del "Consiglio dei Governatori" di New York).
Qual ĆØ il piĆ¹ esclusivo? Le opinioni divergono. Il consiglio di amministrazione cooperativo del 740 Park ĆØ noto per escludere molti acquirenti di alto profilo (a quanto pare, rifiutando alcuni banchieri e celebritĆ ), il che preserva un'aura di rigorosa esclusivitĆ . Il consiglio di amministrazione condominiale del 15 CPW ĆØ meno oneroso, anzi ha attratto molti che non sono riusciti a entrare nel 740 o preferivano un finanziamento. Alcuni osservatori affermano che il 15 CPW sia oggi il trofeo preferito proprio perchĆ© offre comfort piĆ¹ moderni e servizi prestigiosi. Tuttavia, in alcuni circoli sociali l'ereditĆ del 740 Park (Rockefeller, Onassis e una serie di finanzieri dell'era Nixon) ha un peso di vecchia scuola che il 15 CPW, da nuovo arrivato, sta solo iniziando a eguagliare. In termini di prezzo al metro quadro, tuttavia, il 15 CPW ha generalmente superato quello del 740, riflettendo l'attuale sovrapprezzo del mercato per i condomini.
Oltre al 740 Park, il 15 CPW viene spesso paragonato ai nuovi grattacieli di Billionaires' Row (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57, ecc.). Queste torri ultrasottili puntano il loro valore sull'altezza e sulle viste panoramiche. Il 15 CPW punta sul gusto e sulla posizione.
L'indirizzo del 15 Central Park West ĆØ parte della sua storia. Si trova all'incrocio di diversi centri culturali e commerciali.
Sin dal suo completamento, il 15 Central Park West ĆØ stato al centro di libri, film e della psiche del settore immobiliare di lusso.
Per i potenziali acquirenti o i loro consulenti, il 15 Central Park West rappresenta un mercato unico. Ecco alcuni spunti pratici tratti dagli annunci immobiliari e dai dati immobiliari attuali:
D: Chi ha progettato il 15 Central Park West?
R: Ć stato progettato da Robert AM Stern Architects (RAMSA). Il team di Stern ha creato le torri in pietra calcarea in stile neoclassico, lavorando a stretto contatto con gli sviluppatori di Zeckendorf. Robert AM Stern (1939ā2025) ĆØ stato un architetto formatosi a Yale ed ex preside della FacoltĆ di Architettura di Yale, noto per aver infuso edifici moderni con uno stile classico.
D: Cosa c'era sul sito prima del 15 CPW?
R: Fino al 2004, il sito era in gran parte occupato dal MayflowerāPlymouth Hotel (inaugurato nel 1926, progettato da Emery Roth) e da alcuni lotti vuoti. La famiglia Goulandris aveva assemblato l'intero isolato negli anni '70. L'intero isolato fu sgomberato dopo l'acquisto da parte di Zeckendorf, per far posto alla nuova costruzione.
D: PerchĆ© 15 CPW ĆØ definito "l'indirizzo piĆ¹ potente"?
R: L'etichetta deriva dall'autore Michael Gross e si riferisce all'enorme cifra e al prestigio dei suoi residenti e delle sue vendite. Nel 2007 l'edificio aveva contratti firmati per 2 miliardi di dollari, un record, e aveva attratto decine di miliardari. I commentatori sostengono che la semplice presenza di diversi CEO di Goldman Sachs, miliardari di hedge fund e attori famosi abbia reso l'indirizzo immensamente prestigioso.
D: Qual ĆØ la differenza tra The House e The Tower?
R: In breve, The House (19 piani) si affaccia su Central Park West e ha solo 2-4 appartamenti per piano. Per questo motivo, risulta piĆ¹ esclusivo e i prezzi sono piĆ¹ alti. The Tower (oltre 35 piani) sorge sulla 61st Street, alle sue spalle, con piĆ¹ unitĆ su ogni piano (quindi una distribuzione piĆ¹ densa). Entrambe le sezioni condividono finiture e servizi, ma le unitĆ di The House hanno in genere prezzi leggermente piĆ¹ alti a causa della vista sul parco e della minore densitĆ .
D: Come si ĆØ comportata la 15 CPW durante la crisi finanziaria del 2008?
R: Ha ampiamente superato la tempesta. PoichĆ© quasi tutti gli appartamenti erano stati venduti entro il 2007, l'edificio ha evitato il ciclo di pignoramenti/liquidazioni che ha afflitto molti progetti di condomini. Infatti, anche quando i prezzi a Manhattan sono crollati nel 2008-2009, i valori di 15 CPW sono rimasti vicini al picco massimo. Un documentario del 2011 osserva che "anche durante la Grande Recessione del 2008, un nuovo condominio a New York City ha continuato a fissare il livello dei prezzi immobiliari: 15 Central Park West". I proprietari avevano acquistato per lo piĆ¹ in contanti o ottenuto finanziamenti prima della crisi, quindi il risultato finale del progetto ĆØ rimasto solido.
D: Il 15 Central Park West ha un suo ristorante?
R: SƬ, il 15 CPW offre un ristorante e una sala da pranzo privati, riservati ai soli residenti, gestiti da uno chef interno. Questo servizio ĆØ stato un vantaggio pionieristico (inaugurato nel 2008) che lo ha distinto dagli altri appartamenti di lusso. I proprietari possono prenotare l'elegante sala da pranzo per eventi privati, con servizio al tavolo fornito dal personale dell'edificio.
D: Quali sono le spese condominiali/di manutenzione dell'edificio?
R: Secondo recenti resoconti, le spese condominiali mensili ammontano a circa 2,00-2,10 dollari al metro quadro, a cui si aggiungono le tasse sulla proprietĆ , che ammontano a circa 1,30-1,40 dollari al metro quadro. (Ad esempio, un appartamento di 280 metri quadri costerebbe circa 10.000-11.000 dollari al mese per spese condominiali piĆ¹ tasse, al netto dei costi di finanziamento). Queste spese comprendono tutte le utenze, il personale dell'edificio e i servizi.
D: Il 15 CPW ĆØ piĆ¹ esclusivo del 740 Park?
R: Servono mercati sovrapposti, ma hanno dinamiche diverse. 740 Park Avenue ĆØ una cooperativa storica con un consiglio di amministrazione notoriamente selettivo. 15 CPW ĆØ un condominio piĆ¹ moderno con un processo di selezione meno insulare. Entrambi sono molto esclusivi nella pratica, ma molti trovano 15 CPW leggermente piĆ¹ facile da acquistare (grazie al finanziamento ipotecario e alla flessibilitĆ della residenza). In termini di prezzi, le vendite al vertice di 15 CPW hanno generalmente superato quelle di 740, sebbene 740 conservi ancora il fascino di una discendenza da ricchi di vecchia data..
