In der New Yorker Architekturgeschichte flößen nur wenige Gebäude so viel Ehrfurcht ein wie 15 Central Park West (15 CPW). Der 2008 fertiggestellte, mit Kalkstein verkleidete Wohnturm am Columbus Circle brach vom ersten Tag an alle Verkaufsrekorde. Der Autor Michael Gross bezeichnete ihn einst als „die mächtigste Adresse der Welt“. Innerhalb von drei Jahren nach dem Spatenstich 2005 erzielte das Projekt Vorverkäufe im Wert von rund 2 Milliarden US-Dollar – ein in New York beispielloser Erfolg. Noch heute ist der Quadratmeterpreis von 15 CPW stadtweit führend und übertrifft sogar die gläsernen Neubauten an der „Billionaires’ Row“. Dieser Leitfaden beleuchtet, warum 15 CPW einen so legendären Status erlangte – von seiner bewegten Geschichte und der Vision der Architekten bis hin zu seinen rekordverdächtigen Bewohnern und der opulenten Ausstattung. Dabei geben wir Besuchern und Käufern gleichermaßen praktische Tipps.
Von Anfang an war 15 CPW darauf ausgelegt, Konventionen zu brechen. Das Verkaufsbüro eröffnete 2006, und bereits Anfang 2007 waren alle Wohnungen verkauft – ein in dieser Preisklasse beispielloser Erfolg. Der rasante Abverkauf (mit Verträgen im Wert von über 2 Milliarden Dollar) sorgte für Schlagzeilen: Wie ein Entwicklerbericht festhält, erzielte das Objekt „in nur 18 Monaten einen Umsatz von 2 Milliarden Dollar und übertraf damit alle Rekorde“. Mit durchschnittlichen Preisen von über 7.000 Dollar pro Quadratfuß führt 15 CPW regelmäßig die Listen der teuersten Luxuswohnungen an. Selbst inmitten des jüngsten Baubooms in Manhattan blieb 15 CPW das teuerste Gebäude der Stadt – ein Beweis für seine anhaltende Faszination.
Der legendäre Begriff „mächtigste Adresse“ stammt von Michael Gross. Gross dokumentierte den kometenhaften Aufstieg von 15 CPW. Haus des unverschämten Reichtums (2014) und in einem 2017 Business Insider Profil. Er bemerkte, dass die Mischung aus Wall-Street-Größen und prominenten Mietern (von Lloyd Blankfein bis Sting) sowie die Rekordumsätze dem Gebäude eine fast legendäre Aura verliehen. Laut Gross machte allein die Tatsache, dass man bei Goldman Sachs arbeitete (die Bank hatte 15 CPW mitfinanziert), das Gebäude „sofort begehrenswert“ – ein Phänomen, das er den „Goldman-Effekt“ nennt. Der Spitzname blieb haften. Heute wird 15 CPW als Erbe der Vorkriegsbauten im 21. Jahrhundert gefeiert, nicht von seinen eigenen Investoren, sondern aufgrund der schieren Menge an Fakten: fast 2 Milliarden Dollar Umsatz und eine Gästeliste, die sich wie ein Who’s Who der globalen Finanz- und Unterhaltungsbranche liest..
Auf der östlichen Hälfte des Geländes stand das Mayflower Hotel (ursprünglich Mayflower–Plymouth), ein im Stil der Neorenaissance erbautes Wolkenkratzerhotel, entworfen von Emery Roth und 1926 eröffnet. Mit 365 Zimmern auf 18 Etagen war es zwar nicht das auffälligste Gebäude am Central Parkway, spielte aber dennoch eine Rolle in mehreren historischen Ereignissen. So nutzte beispielsweise 1979 der Star des Bolschoi-Balletts, Alexander Godunow, die Lobby des Hotels als Fluchtweg: Verfolgt von seinem KGB-Begleiter, floh er aus dem Hotel und suchte Asyl in den USA. Bereits in den 1930er-Jahren hatte der Cartoonist Pat Sullivan (Schöpfer von „Felix the Cat“) im Mayflower gewohnt. Auch Rockmusiker wurden auf das Hotel aufmerksam: Dave Stewart und Annie Lennox schrieben später während eines Aufenthalts dort im Jahr 1983 ihren Song „Here Comes the Rain Again“. Trotz dieser Geschichten geriet das alte Mayflower in den 2000er-Jahren in Vergessenheit. Die kunstvolle Terrakottafassade wurde in den 1980er Jahren entfernt, und im Jahr 2004 verschwand das einst stolze Hotel stillschweigend, um Platz für die neue Bebauung zu machen.
Bemerkenswerterweise wechselte das Land nicht schnell den Besitzer. Ab 1973 kaufte die griechische Reederfamilie Goulandri systematisch jedes einzelne Grundstück des Blocks auf. 1978 gehörten ihnen die Mayflower und alle angrenzenden Grundstücke. Jahrelang hielten sie daran fest und spekulierten mit dem Grundstück, bis der Boom der Luxuswohnungen in Manhattan die Sanierung lukrativ machte. 2001 wurde der Wert des Geländes (der Abriss der Mayflower war bereits geplant) auf etwa 300 Millionen Dollar geschätzt. 2004 verkauften die Goulandris den gesamten Block an eine ungewöhnliche Partnerschaft: die Brüder Zeckendorf (Arthur und William Lie), den Whitehall Fund von Goldman Sachs und den Immobilienentwickler Eyal Ofer. In einem der größten Immobiliengeschäfte Manhattans zu jener Zeit zahlten sie 401 Millionen Dollar für das Grundstück. Damals wirkte das fast leichtsinnig – ein zeitgenössischer Bericht witzelte, nur ein „geheimnisvolles“ Projekt der Zeckendorfs könne einen solchen Preis rechtfertigen. Im Nachhinein betrachtet war dies der Ursprung von 15 CPW.
Die Bauherren von 15 CPW waren die Enkel von William Zeckendorf Sr., dem berühmten New Yorker Bauunternehmer der Nachkriegszeit. Arthur und William Lie Zeckendorf erbten das Familienunternehmen und eine Vorliebe für kühne Projekte. Sie hatten bereits mit 515 Park Avenue (einem von Frank Williams entworfenen Kalksteinturm) Erfolg gehabt und waren überzeugt, dass Manhattans Superreiche sich nach einer Rückkehr zum klassischen Luxus der Vorkriegszeit sehnten.
Die Brüder Zeckendorf wuchsen in einer legendären Immobilienwelt auf. Ihr Großvater finanzierte Projekte wie das UN-Gelände und errichtete zahlreiche ikonische Gebäude in Manhattan. Aus den Fallstricken übermäßiger Verschuldung (die schließlich Zeckendorf Sr. zu Fall brachte) lernten die Brüder und wurden für ihre sorgfältig ausgewählten Luxusprojekte bekannt. Anfang der 2000er-Jahre gehörten sie zu den wenigen Bauträgern mit der Vision (und dem nötigen Kapital), den Glanz der New Yorker Apartmentgebäude der 1920er-Jahre wiederzubeleben. Als sie das Grundstück von CPW, das einen ganzen Häuserblock umfasste, im Blick hatten, erkannten sie in einem traditionellen Design für Eigentumswohnungen ein enormes Potenzial.
Im Mai 2004 besiegelten Arthur und William Zeckendorf den Kauf des Grundstücks. Der Kaufpreis von 401 Millionen Dollar (aufgeteilt zu gleichen Teilen zwischen der Firma der Brüder, Goldman Sachs Whitehall und Ofers Gruppe) galt damals als gewagt. Namhafte Konkurrenten – Stephen Ross von Related, Steve Roth von Vornado und Edward Minskoff – hatten ebenfalls Interesse an dem Grundstück gezeigt, doch die Zeckendorfs setzten sich durch. Die Öffentlichkeit reagierte skeptisch: Ein Beobachter meinte, nur ein Selbstmordpakt könne rechtfertigen, so viel Geld für ein in die Jahre gekommenes Hotelgrundstück auszugeben. Die Brüder hingegen rechneten vor, dass ein prunkvoller Turm im Vorkriegsstil jeden Dollar dieses Preises und mehr einbringen würde. Tatsächlich hatten sie innerhalb weniger Jahre die Grundstückskosten durch den Verkauf von Eigentumswohnungen um das Zehnfache wieder hereingeholt.
Die Finanzierung des Projekts erforderte beträchtliche finanzielle Mittel. Die Zeckendorfs gingen eine Partnerschaft mit dem Whitehall Fund von Goldman Sachs ein und holten später den Projektentwickler Eyal Ofer mit seiner Global Holdings ins Boot, um das Konsortium zu vervollständigen. Die Beteiligung von Whitehall war entscheidend: Führungskräfte von Goldman stellten nicht nur Kapital bereit, sondern zogen auch als erste Bewohner ein und trugen so maßgeblich zur Vermarktung des Gebäudes bei – durch den von Gross so genannten „Goldman-Effekt“. Im Grunde genommen sorgten Goldmans Kapital und die Liste der Käufer im Vorfeld für ein exklusives Image. In Interviews räumten die Zeckendorfs ein, dass sie ohne die Unterstützung von Whitehall ein solches finanzielles Risiko nicht hätten eingehen können.
Für den Entwurf ihres Monuments wählten die Bauherren das Architekturbüro Robert AM Stern Architects (RAMSA). Stern, damals Dekan der Architekturfakultät von Yale, hatte sich einen Namen als führender Chronist der New Yorker Vorkriegsarchitektur und als Meister des kontextuellen Klassizismus gemacht.
Robert Allen Stern (geb. 1939) war bereits in den 2000er-Jahren ein renommierter Architekt. Der in Yale ausgebildete Architekt und Historiker entwarf bemerkenswerte Hochhäuser wie 535 Park Avenue und 220 CPSouth (ebenfalls ein Projekt von Zeckendorf). Stern gewann 2011 den Driehaus-Preis für klassische Architektur und unterstrich damit seine Rolle als einer der führenden Vertreter des zeitgenössischen traditionellen Designs. Er war der Überzeugung, dass neue Türme „ihren Kontext respektieren und nicht ablehnen“ sollten. 15 CPW wurde zum Höhepunkt seiner Karriere: ein Wolkenkratzer, der mit seinen Kalksteinfassaden und terrassenförmigen Rücksprüngen aussieht, als wäre er 1928 erbaut worden.
Eine zentrale Inspirationsquelle war Rosario Candela, der in Italien geborene Architekt, der den New Yorker Luxus der 1920er und 30er Jahre prägte. Candelas Gebäude (wie beispielsweise 740 Park Avenue) zeichneten sich durch großzügige Räume, hohe Decken und zurückhaltende Verzierungen aus. Stern zollte ihm offen Tribut: Er verzichtete auf jegliche Stararchitekten-Allüren und schuf stattdessen für 15 CPW eine authentische, würdige Fortsetzung dieser Klassiker. Die Vanity-Fair-Dokumentation über 15 CPW hebt hervor, dass Sterns Entwurf „die Stahl- und Glasarchitektur des modernen New York meidet“ und sich stattdessen „von Rosario Candela inspirieren lässt“. Jedes Detail – vom Kalksteinmaterial bis hin zu den Grundrissen der Wohnungen – spiegelt Candelas Einfluss wider.
Interessanterweise hatten die Zeckendorfs für 15 CPW zunächst César Pelli (den Architekten der Petronas Towers) engagiert. Frühe Entwürfe zeigten sogar zwei verspiegelte Glastürme auf einem Steinsockel. Doch Stern schlug etwas radikal anderes vor. Sein Plan war nicht, mit Neuheit zu beeindrucken, sondern sich nahtlos in die beliebte Vorkriegs-Skyline Manhattans einzufügen. In Sterns Vision sollte das 19-stöckige „Haus“ die Reihe der Backstein- und Steinwohntürme entlang des Central Park West aufgreifen, während ein höherer „Turm“ dahinter Art-déco-inspirierte Rücksprünge und einen von Candelas Werk inspirierten Schlussbogen aufweisen sollte. Die Bauherren stimmten zu: Pelli wurde mitten in der Entwurfsphase stillschweigend durch Stern ersetzt. Das Ergebnis ist ein Gebäude, das, wie Stern es ausdrückte, aussieht, als hätte es „schon immer zu diesem geschichtsträchtigen Boulevard gehört“.
15 CPW besteht im Wesentlichen aus zwei miteinander verbundenen Gebäuden, jedes mit seinem eigenen Charakter und Zweck. Der Lageplan und die Massengestaltung von RAMSA verdeutlichen, wie diese Baukörper zusammenwirken und warum sie sich so harmonisch in die ältere Nachbarschaft einfügen.
Wie geplant, teilt sich 15 CPW in „The House“ und „The Tower“ auf. „The House“ ist ein 19-stöckiges Gebäude mit einer Höhe von etwa 70 Metern (231 Fuß) an der Central Park West. Es setzt die Reihe der Wohnhäuser entlang des Parks fort – dieselbe visuelle Struktur, die auch das Century, das Majestic und andere Gebäude prägt. Dahinter und leicht versetzt erhebt sich „The Tower“, ein imposantes 35-stöckiges Gebäude an der Broadway-Seite (174–191 Meter hoch, die nicht nummerierten Stockwerke mitgerechnet). Sein Sockel ist auf den Broadway ausgerichtet, sein zurückgesetzter Baukörper wurde jedoch so gestaltet, dass er sich harmonisch in die Skyline der Park West einfügt. Ein 21 Meter (70 Fuß) breiter, begrünter Innenhof trennt die beiden Gebäudeteile und schafft Freiraum und Privatsphäre. Stern entwarf somit einen Turm mit „zwei Gesichtern“: ein Bein fest im Central Park verankert, das andere hoch über die Stadt hinausragend.
Das flache Gebäude „House“ wurde als klassisches Apartmenthaus im Park-West-Viertel entworfen. Seine Fassade aus Kalkstein und Ziegeln wird durch tiefe, terrassenförmige Rücksprünge und französische Balkone gegliedert, die an die Bauweise der 1920er-Jahre erinnern. Mit nur zwei bis vier Wohneinheiten pro Etage bewahrt es eine überschaubare, altmodische Atmosphäre. Die oberste Etage, Nummer 20 (da einige Nummern ausgelassen werden), ist ein Penthouse, das sich über die gesamte Etage erstreckt und von einer 26 Meter langen Terrasse umgeben ist. Die Lobby des „House“ ist mit edlem Holz getäfelt, mit Marmorverzierungen und zwei Kaminen ausgestattet und erinnert an ein Art-déco-Hotel. Bemerkenswert ist, dass jeder Aufzug nur zwei Wohnungen bedient, sodass die Bewohner in ein privates Foyer gelangen – ein Luxus, der in modernen Hochhäusern selten zu finden ist.
Hinter dem House erhebt sich der Tower, dessen Höhe variiert (der zentrale Kern ist mit 43 Stockwerken nummeriert, das Dach misst jedoch rund 168 Meter). Seine Südfassade durchbricht die Skyline am Columbus Circle, doch seine Materialien und die zurückgesetzte Form erinnern an das nördlich gelegene Trio „Century, San Remo, Eldorado“. An der Spitze schuf Stern eine Krone – einen asymmetrischen Bogen aus Kalksteinsäulen und kupferverkleideten Gewölben – als moderne Interpretation von Candelas Entwurf für 1040 Fifth Avenue. Von der Straße aus sieht man eine schmale, zurückgesetzte Flanke mit vorspringenden Erkern und Balkonen zum Park hin, während die Broadway-Seite im Sockelbereich zwei Ladenlokale für Einzelhandelsgeschäfte aufweist. Wie das House nutzt auch der Tower Aufzugskabinen, die jeweils zwei Wohneinheiten bedienen – eine Anordnung, die maximale Privatsphäre bietet und die Flurlänge verkürzt.
Zwischen den beiden Gebäudeteilen erstreckt sich ein 21 Meter breiter und 61 Meter langer, tiefer gelegener Innenhof mit Kopfsteinpflaster und einem zentralen Steinbrunnen. Dieser private Vorplatz an der 61. Straße dient gleichzeitig als Valet-Parking-Bereich und Zufahrt. Ein ovaler Pavillon mit Kupferdach markiert den Eingang und grenzt an die eckige Lobby des Hauses. Das Wasserbecken im Innenhof dient als Oberlicht für das 23 Meter lange Schwimmbecken im zwei Stockwerke tiefer gelegenen Fitnesscenter. Die Fahrzeuge der Bewohner und ihre Chauffeure fahren in diesen abgeschlossenen Hof, obwohl die Hausverwaltung die Fahrer schließlich davon abhielt, draußen auf der Straße zu warten (da sich die Autos bis zum Central Park West ausbreiteten). Eine Ost-West-Fußgängerpassage neben dem Brunnen führt zu einem privaten Garten nördlich des Pavillons. Der mit Bäumen und Rasenflächen bepflanzte Garten kann im Sommer für zusätzliche Sitzplätze im Speisesaal geöffnet werden – eine clevere Möglichkeit, Innen- und Außenbereich miteinander zu verbinden.
Die Wahl von Kalkstein war sowohl ästhetisch als auch symbolisch. Wie Sterns Team feststellte, hat sich Kalkstein „zum bevorzugten Material für New Yorks wichtigste Gebäude entwickelt“. Jede einzelne Steinplatte der Fassade von 15 CPW – rund 85.000 bis 87.000 Steinplatten – stammt aus demselben Steinbruch in Indiana wie das Empire State Building. Die Platten variieren subtil in der Farbe (von Beige bis Grau), um Eintönigkeit zu vermeiden. Vor Ort ergibt sich dadurch eine sanft gesprenkelte Fassade, die das Licht wie die klassischen Mietshäuser vergangener Zeiten einfängt. Die Gebäudemasse besteht aus Hunderten schmaler horizontaler Bänder und tiefen Fenstern, wodurch der Eindruck von handverlegtem Mauerwerk und nicht von einem glatten Hochhaus entsteht.
Das Gebäude 15 CPW wurde von Anfang an für Familien konzipiert, nicht als Zweitwohnsitz. Es bietet insgesamt 202 Apartments (ursprünglich 201; die Nummerierung hat sich leicht geändert), von Ein-Zimmer-Suiten bis hin zu Fünf-Zimmer-Wohnungen, die eine ganze Etage einnehmen. Stern legte Wert auf hohe Decken – fast jede Etage hat 3 bis 4,2 Meter hohe Decken (75 % der Wohnungen sogar über 3,35 Meter) –, um die Proportionen der Vorkriegszeit nachzubilden. Die Grundrisse sind großzügig: Küchen und Wohnzimmer sind ideal für Gästeempfänge, mit separaten, formellen Essbereichen. Viele Apartments verfügen über Personalzimmer oder zusätzliche Räume – ein Merkmal, das in Neubauten heutzutage äußerst selten ist. Die Fensterflächen sind optimal genutzt, mit Erkerfenstern und tiefen Terrassen an den Rücksprüngen, sodass praktisch jedes Zimmer einen Panoramablick über die Stadt bietet. Die lange Penthouse-Terrasse auf dem Dach des Gebäudes „The House“ erstreckt sich beispielsweise über 86 Meter (fast so lang wie ein Fußballfeld). Kurz gesagt: Stern hat traditionelle Luxus-Wohnungsgrundrisse in einen modernen Turm integriert.
Das Gebäude 15 CPW war ein Mammutprojekt. Die Bauträger begannen im Frühjahr 2005 mit dem Bau. Kaufinteressenten zahlten bereits vor dem ersten Stahlbau Anzahlungen ein, vor allem aufgrund des renommierten Gebäudes und der günstigen Preise für Fertighäuser. Die Bauzeit betrug rund drei Jahre und die Fertigstellung erfolgte Ende 2007/Anfang 2008 – genau rechtzeitig vor Beginn der Finanzkrise.
Die Bau- und Grundstückskosten beliefen sich auf rund eine Milliarde Dollar. Darin enthalten waren Spezialimporte (Kalksteinplatten, maßgefertigte Aufzugskabinen und luxuriöse Innenausstattung). Bemerkenswerterweise hatte sich diese Milliarde bereits vor dem Einzug des ersten Mieters mehr als verdoppelt. In der Vorverkaufsphase der Luxuswohnungen wurden Verträge im Wert von fast zwei Milliarden Dollar abgeschlossen. Mitte 2007 hatten vermögende Käufer alle Einheiten erworben. Diese Summe von zwei Milliarden Dollar (weit über allen bisherigen Rekorden für Eigentumswohnungen in New York City) festigte den Ruf von 15 CPW als neues Statussymbol. Wie ein zeitgenössischer Bericht feststellte, wurden bereits vor der Eröffnung „unglaubliche zwei Milliarden Dollar“ an Verkäufen erzielt.
Der Zeitpunkt hätte nicht günstiger sein können. Als die Finanzkrise Ende 2008 ausbrach, waren fast alle Wohnungen im Gebäude 15 CPW bereits verkauft und finanziert. Dadurch blieb das Gebäude vor dem Preisverfall, der den restlichen Markt traf, verschont. Tatsächlich verzeichnete 15 CPW selbst während des Abschwungs weiterhin Rekordumsätze. Eine Dokumentation aus dem Jahr 2011 stellt fest, dass… „Selbst während der Großen Rezession von 2008 setzte ein neues Apartmenthaus in New York City weiterhin Maßstäbe für Immobilienpreise: 15 Central Park West.“Im Wesentlichen erwiesen sich die vollständig bezahlten Reservierungslisten des Projekts als rezessionssicher. Große Kredite für unverkaufte Einheiten waren die Ausnahme: Fast alle, die 2005 einen Vertrag unterzeichneten, schlossen den Kauf auch tatsächlich ab. Das Ergebnis: Anders als viele andere Luxus-Eigentumswohnungen erlitt 15 CPW nach dem Crash keine Wertminderung. Bis 2009 hatten sich die Werte stillschweigend auf ein nie dagewesenes Niveau gehoben.
15 CPW wurde nicht einfach nur als Apartmentgebäude, sondern als exklusiver Country Club über den Dächern der Stadt konzipiert. Die Liste der Annehmlichkeiten liest sich wie die Wunschliste der Forbes-Liste der 30 reichsten Menschen unter 30. Die Bauträger leisteten Pionierarbeit bei Ausstattungsmerkmalen, die seither zum Standard für Luxusresidenzen geworden sind.
Bei den 202 Wohnungen des Projekts 15 CPW wurde an nichts gespart. Die Grundrisse wurden so gestaltet, dass sie an die Eleganz vergangener Zeiten erinnern und gleichzeitig jeden modernen Luxus bieten.
Das Gebäude umfasst 201 individuelle Wohneinheiten (die Nummerierung wurde später auf 202 korrigiert). Das Angebot reicht von bescheidenen Einzimmerwohnungen bis hin zu riesigen Penthäusern. Über 75 einzigartige Grundrisse verteilen sich auf die beiden Türme, sodass keine Wohnung dem anderen gleicht. Rund ein Drittel der Wohnungen verfügt über drei oder mehr Schlafzimmer, was das Gebäude besonders bei Familien beliebt macht. Großzügige Grundrisse mit mehreren Räumen – inklusive Bibliotheken, Personalappartements und formellen Esszimmern – erinnern an die prunkvollsten Entwürfe von Candela oder Warren & Wetmore. Von der Einzimmerwohnung bis zum Penthouse mit acht Schlafzimmern, das eine ganze Etage einnimmt, bietet 15 CPW für jeden Anspruch an Luxusimmobilien das Richtige.
Bestimmte hochwertige Details finden sich in den gesamten Wohnungen wieder:
Für Käufer ist es hilfreich zu wissen, wie sich die beiden Gebäudeteile unterscheiden. Das „House“ (Parkseite) verfügt über nur zwei bis vier Wohnungen pro Etage, die daher sehr geräumig sind (oftmals über die gesamte Gebäudebreite) und einen höheren Preis erzielen. Der „Tower“ (Broadwayseite) bietet in der Regel mehr Wohneinheiten pro Etage bei gleicher Fläche, wodurch die Wohnungen etwas kleiner und somit pro Quadratmeter etwas günstiger sind. In der Praxis erzielen die Wohnungen im „House“ (mit größerer Parkfront) die höchsten Preise im Gebäude. Beide Gebäudeteile bieten die gleiche Ausstattung und Servicequalität, aber clevere Käufer tauschen möglicherweise den Parkblick gegen die höher gelegenen Wohnungen im „Tower“ ein, die pro Quadratmeter 1.000 bis 2.000 Dollar günstiger sind.
Die Verkaufshistorie von 15 CPW liest sich wie ein Chronik der New Yorker Immobiliengeschichte. Das Gebäude stellte mehrere Stadtrekorde sowohl für die Gesamtzahl als auch für einzelne Transaktionen auf.
Anders als bei vielen anderen Luxuswohnungen gab es im 15 CPW während des Abschwungs keine Billigauktionen. Da alle Wohnungen vor 2008 zu Höchstpreisen verkauft wurden, blieben ihre Werte weitgehend stabil. Beobachter stellen fest, dass selbst während der Rezession die Wiederverkaufspreise oft dem Niveau vor dem Crash entsprachen oder sogar leicht darunter lagen – bemerkenswert, wenn man bedenkt, dass vergleichbare Objekte um 20–30 % einbrachen. Als beispielsweise Jeff Gordon und seine Frau ihre Dreizimmerwohnung 2013 für 25 Millionen Dollar verkauften, war das immer noch doppelt so viel wie die 9,67 Millionen Dollar, die sie 2007 bezahlt hatten. Der sogenannte „Goldman-Effekt“ trug dazu bei: Viele finanzstarke Käufer hielten einfach an ihren Investitionen in den Jahren 2009 und 2010 fest. Bereits 2013 berichteten Presseberichte, dass sich das 15 CPW vollständig erholt hatte und die Preise wieder ihren Höchststand erreicht hatten.
15 CPW stellte mehrere Quadratmeterpreisrekorde auf. Blankfeins Duplex für 25,7 Millionen Dollar (25,7 Millionen Dollar / 4000 Quadratfuß = ca. 6425 Dollar/Quadratfuß) und Weills Wohnung für 43,7 Millionen Dollar (6467 Dollar/Quadratfuß) setzten frühzeitig Maßstäbe. Der Verkauf für 88 Millionen Dollar entsprach ca. 13333 Dollar/Quadratfuß. (Zum Vergleich: Der bisherige Höchstwert in Manhattan lag zu diesem Zeitpunkt bei ca. 8000 Dollar/Quadratfuß.) Selbst kleinere Einheiten erzielten hohe Quadratmeterpreise: Laut CityRealty führte 15 CPW 2016/17 die New Yorker Eigentumswohnungs-Preis-pro-Quadratfuß-Charts mit einem Durchschnittspreis von 7227 Dollar/Quadratfuß an. Die drei höchsten Quadratmeterpreise des Gebäudes im Jahr 2017 entfielen allesamt auf 15 CPW. Diese Zahlen trugen maßgeblich zu seinem guten Ruf bei. Kurz gesagt, brach CPW 15 nicht nur die Gesamtumsatzrekorde, sondern übertraf auch wiederholt die pro Fuß Rekorde, die Luxusmärkte definieren.
Ein wesentlicher Teil des Mythos von 15 CPW ist die glanzvolle Liste der Bewohner. Wall-Street-Milliardäre, Medienmogule und Hollywoodstars wollten alle dort einziehen. Wir listen einige der bekanntesten auf:
Insgesamt deckt die Liste der Bewohner die Bereiche Finanzen, Medien, Sport und Unterhaltung ab. Während sich veröffentlichte Profile auf einige wenige Milliardäre konzentrieren, zählen zu den Bewohnern des Gebäudes auch internationale Wirtschaftsmagnaten und Gründer von Technologieunternehmen (wobei die meisten jedoch Wert auf Privatsphäre legen). Laut Presseinterviews würde selbst ein Limousinenfahrer oder Concierge zögern, alle Namen zu nennen – das Gebäude fungiert im Wesentlichen als Festung für die Superreichen.
Eine Diskussion über 15 CPW wäre unvollständig ohne die Erwähnung von 740 Park Avenue, dem selbsternannten Rivalen an der East Side. Beide sind mit Kalkstein verkleidete Symbole des Reichtums, unterscheiden sich aber in wesentlichen Punkten.
Standort: 740 Park (erbaut 1930) befindet sich in der Upper East Side an der 71. Straße. 15 CPW liegt in der Upper West Side an der 61. Straße mit Blick auf den Columbus Circle. Das eine ist ein Genossenschaftsgebäude, das andere ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen.
Genossenschaftswohnung vs. Eigentumswohnung: 740 Park ist bekanntlich eine Genossenschaft – die Bewohner besitzen Anteile an der Genossenschaft und müssen die strenge Zustimmung des Vorstands einholen. 15 CPW hingegen ist eine Eigentumswohnanlage: Käufer besitzen einzelne Einheiten uneingeschränkt und können den Kauf über Hypotheken finanzieren. Dieser strukturelle Unterschied hat praktische Auswirkungen. So hatte der Vorstand von 740 Park lange Zeit eine fast legendäre Entscheidungsgewalt über die Käufer (er lehnte einst den Designer Calvin Klein ab). Für den Kauf einer Wohnung in 15 CPW ist zwar die Zustimmung des Vorstands einer Eigentumswohnanlage erforderlich, jedoch kein großer Anteilstausch oder lebenslange Verpflichtung. Außerdem sind die Instandhaltungskosten (einschließlich Steuern) in Genossenschaften tendenziell höher als die gemeinschaftlichen Kosten in Eigentumswohnanlagen. (Laut einem Bericht betragen die gemeinschaftlichen Kosten in 15 CPW nur etwa 2,00–2,10 US-Dollar pro Quadratfuß, während sie in einer vergleichbaren Genossenschaft in 740 Park mehr als doppelt so hoch sein können.)
Architekturstil: Beide Gebäude greifen auf die Eleganz der Vorkriegszeit zurück, aber 15 CPW ist neu gebaut 740 Park wurde 2008 mit modernen Annehmlichkeiten wiedereröffnet. Das Gebäude ist ein klassisches Art-déco-Design von Rosario Candela und Arthur Loomis Harmon und umfasst nur 31 Wohnungen (meist ganze Etagen). Die Innenräume zeichnen sich durch die großzügigen Zimmer und die lockere Bebauung der 1920er-Jahre aus. 15 CPW sollte den Geist von 740 – hohe Decken, große Zimmer – aufgreifen, jedoch in mehr Wohneinheiten. Vergleiche sind unvermeidlich: Zeitschriften bezeichnen 15 CPW als den lang ersehnten Nachfolger des „legendären“ 740 Park. Tatsächlich bietet 15 CPW breitere Flure, private Annehmlichkeiten und eine modernere technische Ausstattung, während 740 mit der Exklusivität einer Genossenschaft und historischem Prestige punktet (Hugh Hefner sagte einmal, der Besitz einer Wohnung in 740 sei vergleichbar mit einer Mitgliedschaft im „Board of Governors“ von New York).
Welches ist exklusiver? Die Meinungen gehen auseinander. Der Verwaltungsrat der Genossenschaft 740 Park ist dafür bekannt, viele prominente Käufer auszuschließen (angeblich wurden sogar einige Banker und Prominente abgewiesen), was dem Gebäude eine Aura strenger Exklusivität verleiht. Der Verwaltungsrat der Eigentumswohnungen von 15 CPW ist weniger streng – tatsächlich zog er viele an, die entweder keinen Platz in 740 bekamen oder eine Finanzierung bevorzugten. Manche Beobachter meinen, 15 CPW sei heute gerade deshalb so begehrt, weil es mehr modernen Komfort und prestigeträchtige Annehmlichkeiten bietet. Dennoch genießt 740 Park in bestimmten Gesellschaftskreisen aufgrund seiner Geschichte (Rockefellers, Onassis und eine Reihe von Finanziers aus der Nixon-Ära) ein Ansehen, das 15 CPW als Newcomer erst allmählich erreicht. Beim Preis pro Quadratmeter lag 15 CPW jedoch im Allgemeinen über dem von 740, was den aktuellen Marktpreis für Eigentumswohnungen widerspiegelt.
Neben 740 Park wird 15 CPW oft mit den neuen Supertight-Eigentumswohnungen der „Billionaires' Row“ (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57 usw.) verglichen. Diese ultraschlanken Türme punkten mit ihrer Höhe und dem Panoramablick. 15 CPW hingegen besticht durch Geschmack und Lage.
Die Adresse 15 Central Park West ist Teil seiner Geschichte. Sie befindet sich am Schnittpunkt mehrerer kultureller und wirtschaftlicher Zentren.
Seit seiner Fertigstellung hat 15 Central Park West in Büchern, Filmen und der Psyche der Luxusimmobilienbranche eine bedeutende Rolle gespielt.
Für potenzielle Käufer und deren Berater stellt 15 Central Park West einen einzigartigen Markt dar. Hier einige praktische Hinweise, die sich aus aktuellen Angeboten und Gebäudedaten ergeben:
F: Wer hat 15 Central Park West entworfen?
A: Es wurde von Robert A. M. Stern Architects (RAMSA) entworfen. Sterns Team schuf die neoklassizistischen Kalksteintürme in enger Zusammenarbeit mit den Bauträgern von Zeckendorf. Robert A. M. Stern (1939–2025) war ein in Yale ausgebildeter Architekt und ehemaliger Dekan der Yale School of Architecture. Er war bekannt dafür, moderne Gebäude mit klassischen Stilelementen zu verbinden.
F: Was befand sich vor 15 CPW auf dem Gelände?
A: Bis 2004 befand sich auf dem Gelände größtenteils das Mayflower-Plymouth Hotel (eröffnet 1926, entworfen von Emery Roth) sowie einige unbebaute Grundstücke. Die Familie Goulandris hatte den Häuserblock bis in die 1970er-Jahre zusammengetragen. Nach dem Kauf durch die Familie Zeckendorf wurde das gesamte Gelände geräumt, um Platz für den Neubau zu schaffen.
F: Warum wird 15 CPW als „die mächtigste Adresse“ bezeichnet?
A: Der Begriff stammt vom Autor Michael Gross und bezieht sich auf die schiere Summe und den Star-Appeal der Bewohner und Umsätze. Bis 2007 hatte das Gebäude einen Rekordwert von 2 Milliarden Dollar an unterzeichneten Verträgen und zog Dutzende von Milliardären an. Kommentatoren argumentieren, dass allein die Anwesenheit mehrerer Goldman-Sachs-CEOs, Hedgefonds-Milliardäre und berühmter Schauspieler die Adresse immens prestigeträchtig machte.
F: Worin besteht der Unterschied zwischen „Das Haus“ und „Der Turm“?
A: Kurz gesagt: Das „House“ (19 Stockwerke) liegt direkt am Central Park West und verfügt über nur 2–4 Wohnungen pro Etage. Dadurch wirkt es exklusiver und erzielt höhere Preise. Der „Tower“ (über 35 Stockwerke) erhebt sich dahinter in der 61. Straße und bietet mehr Wohneinheiten pro Etage (und somit eine dichtere Bebauung). Beide Gebäudeteile bieten die gleiche Ausstattung und Annehmlichkeiten, jedoch sind die Wohnungen im „House“ aufgrund des Parkblicks und der geringeren Bebauungsdichte in der Regel etwas teurer.
F: Wie hat sich 15 CPW während der Finanzkrise 2008 entwickelt?
A: Das Gebäude hat die Krise weitgehend unbeschadet überstanden. Da fast alle Wohnungen bis 2007 verkauft waren, blieb es von den Zwangsversteigerungen und Liquidationen verschont, die viele Eigentumswohnungsanlagen trafen. Selbst als die Preise in Manhattan 2008/09 sanken, blieben die Werte von 15 Central Park West nahezu auf ihrem Höchststand. Eine Dokumentation aus dem Jahr 2011 stellt fest: „Selbst während der Großen Rezession von 2008 setzte ein neues Apartmenthaus in New York City weiterhin Maßstäbe für Immobilienpreise: 15 Central Park West.“ Die Eigentümer hatten die Wohnungen größtenteils bar bezahlt oder vor dem Crash finanziert, sodass die finanzielle Lage des Projekts stabil blieb.
F: Hat das Gebäude 15 Central Park West ein eigenes Restaurant?
A: Ja – 15 CPW bietet als einziges Gebäude ein exklusives Restaurant und einen Speisesaal nur für die Bewohner, in dem ein hauseigener Koch die Gäste bewirtet. Diese Annehmlichkeit war ein wegweisendes Extra (Einführung 2008), das das Gebäude von anderen Luxus-Eigentumswohnungen abhebt. Eigentümer können den eleganten Speisesaal für private Veranstaltungen reservieren; der Service wird vom Personal des Gebäudes übernommen.
F: Wie hoch sind die Instandhaltungs-/Gemeinschaftskosten des Gebäudes?
A: Laut aktuellen Berichten betragen die monatlichen Nebenkosten etwa 2,00–2,10 US-Dollar pro Quadratfuß, hinzu kommen Grundsteuern von weiteren 1,30–1,40 US-Dollar pro Quadratfuß. (Beispielsweise würden für eine 3.000 Quadratfuß große Wohnung monatliche Kosten von etwa 10.000–11.000 US-Dollar für Nebenkosten und Steuern anfallen, Finanzierungskosten nicht eingerechnet.) Diese Gebühren decken alle Versorgungsleistungen, das Hauspersonal und die Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen ab.
F: Ist 15 CPW exklusiver als 740 Park?
A: Sie bedienen zwar überlappende Märkte, weisen aber unterschiedliche Dynamiken auf. 740 Park Avenue ist eine historische Genossenschaft mit einem für seine selektive Auswahl bekannten Verwaltungsrat. 15 CPW ist eine modernere Eigentumswohnanlage mit einem weniger strengen Auswahlverfahren. Beide sind in der Praxis sehr exklusiv, doch viele empfinden den Kauf einer Wohnung in 15 CPW als etwas einfacher (dank Hypothekenfinanzierung und flexibler Wohnmöglichkeiten). Preislich gesehen haben die Spitzenverkäufe von 15 CPW im Allgemeinen die von 740 übertroffen, obwohl 740 nach wie vor den Mythos alter Geldadel verströmt..
