Manhattan legendái szerint kevés épület kelt akkora tiszteletet, mint a 15 Central Park West (15 CPW). A 2008-ban elkészült, mészkőburkolatú társasházi torony a Columbus Circle-ön az első naptól kezdve eladási rekordokat döntött. Michael Gross író híresen „a világ legbefolyásosabb címének” nevezte. A 2005-ös alapkőletételt követő három éven belül a fejlesztés nagyjából 2 milliárd dolláros építési árbevételt ért el, ami példátlan teljesítmény New Yorkban. Még ma is a 15 CPW ár-érték aránya vezeti a várost, megelőzve a Billionaires' Row-n újonnan érkező, üveges arculatú lakókat. Ez az útmutató azt vizsgálja, hogy a 15 CPW miért nyert el ilyen mitikus státuszt – a történelmi helyszíntől és az építészek elképzelésétől kezdve a rekordokat döntő lakókig és a fényűző szolgáltatásokig. Útközben gyakorlati betekintést nyújtunk a látogatók és a vásárlók számára egyaránt.
A 15 CPW kezdettől fogva a konvenciók dacolására épült. Értékesítési irodája 2006-ban nyílt meg, és 2007 elejére minden lakást eladtak – ami példátlan teljesítmény ebben az árkategóriában. A gyors eladás (több mint 2 milliárd dollár értékű szerződéssel) címlapokra került: ahogy egy fejlesztő összefoglalója megjegyzi, az ingatlan „18 hónap alatt 2 milliárd dolláros eladást ért el, meghaladva a rekordokat”. A 7000 dollár/négyzetláb feletti átlagárakkal a 15 CPW folyamatosan a luxuslakás-listák élén áll. Még Manhattan legutóbbi toronyház-boomja közepette is csak a 15 CPW birtokolta a legdrágább épület koronáját – ami bizonyítja tartós vonzerejét.
Az ikonikus „legbefolyásosabb cím” címke Michael Grosstól származik. Gross 15 CPW meteorikus felemelkedését dokumentálta A Felháborító Szerencse Háza (2014) és egy 2017-es Üzleti bennfentes profilja. Megfigyelte, hogy a Wall Street-i titánok és hírességek (Lloyd Blankfeintől Stingig) bérlőinek keveréke, valamint a rekorddöntő eladások szinte legendás aurát kölcsönöztek az épületnek. Gross elmondása szerint már az is „azonnal kívánatossá” tette az épületet, hogy a Goldman Sachs vezetője volt (a bank segített finanszírozni a 15 CPW-t) – ezt a jelenséget „Goldman-effektusnak” nevezi. A becenév ragadt rá. Manapság a 15 CPW-t a háború előtti nagyságok 21. századi örököseként hallani, nem saját promóterei, hanem a puszta tény súlya miatt: közel 2 milliárd dolláros árbevétel és egy olyan vendéglista, amely olyan, mint a globális pénzügyek és szórakoztatóipar „Ki kicsoda” listája..
A terület keleti felén állt a Mayflower Hotel (eredetileg Mayflower–Plymouth), egy neoreneszánsz felhőkarcoló stílusú szálloda, amelyet Emery Roth tervezett, és 1926-ban nyitották meg. 18 emeleten elterülő 365 szobájával nem volt a CPW legfeltűnőbb épülete, de csendben szerepet játszott számos történelmi epizódban. 1979-ben például a Bolsoj Balett sztárja, Alekszandr Godunov a szálloda előcsarnokát használta menekülési útvonalként: KGB-s felügyelője üldözte, elmenekült a szállodából, és menedékjogot kért az Egyesült Államokban. Korábban, az 1930-as években Pat Sullivan karikaturista (a „Felix, a macska” alkotója) a Mayflowerben élt. A rockzenészek is felfigyeltek rá: Dave Stewart és Annie Lennox később, 1983-ban, a szállodában töltött idő alatt írták meg a „Here Comes the Rain Again” című dalt. Ezen történetek ellenére a 2000-es évekre a régi Mayflower elavulttá vált. Díszes terrakotta homlokzatát az 1980-as években lebontották, és 2004-re az egykor büszke szálloda csendben eltűnt, hogy helyet adjon az új fejlesztésnek.
Figyelemre méltó módon a földterület nem cserélt gyorsan gazdát. 1973-tól kezdődően egy görög hajózási család – a Goulandrik – módszeresen felvásárolta a telek minden egyes parcelláját. 1978-ra a Mayflower és az összes szomszédos telket a tulajdonukban tartották. Évekig birtokolták a területet, a földterületet banki alapon kezelték, amíg Manhattan luxuslakás-boomja jövedelmezővé nem tette az újjáépítést. 2001-re a telek értékét (a Mayflower már tervezett lebontásával) körülbelül 300 millió dollárra becsülték. 2004-ben a Goulandrik beleegyeztek, hogy eladják az egész telket egy szokatlan partnerségnek: a Zeckendorf fivéreknek (Arthur és William Lie), a Goldman Sachs Whitehall Alapjának és az Eyal Ofer fejlesztőnek. Korának egyik legnagyobb manhattani üzletében 401 millió dollárt fizettek a telekért. Akkoriban szinte vakmerőnek tűnt – egy kortárs beszámoló tréfásan megjegyezte, hogy csak egy Zeckendorf-„rejtélyes” projekt indokolhatott ilyen árat. Visszatekintve ez volt a 15 CPW létrejötte.
A CPW fejlesztői William Zeckendorf Sr., a híres, a század közepén épült New York-i építőmester unokái voltak. Arthur és William Lie Zeckendorf örökölték a családi céget és a merész vállalkozások iránti érzéküket. Már sikert arattak az 515 Park Avenue-val (egy Frank Williams által tervezett mészkő torony), és meg voltak győződve arról, hogy Manhattan ultragazdagjai a klasszikus, háború előtti luxushoz való visszatérésre vágynak.
A Zeckendorf fivérek ingatlanlegendák között nőttek fel. Nagyapjuk olyan projekteket finanszírozott, mint az ENSZ helyszíne, és számos ikonikus manhattani épületet épített. A túlzott tőkeáttétel buktatóiból okulva (ami végül Zeckendorf idősebb megbuktatásához vezetett), a testvérek aprólékosan kiválasztott, luxusprojektjeikről váltak ismertté. A 2000-es évek elejére azon fejlesztők szűk listáján szerepeltek, akik rendelkeztek a vízióval (és a pénzügyi forrással) ahhoz, hogy újraalkossák Manhattan 1920-as évekbeli lakóház-pompáját. A CPW teljes tömbös telkét szemlélve „aranyat bányásztak” a társasházi lakásvásárlók számára készült hagyományos designban.
2004 májusában Arthur és William Zeckendorf megkötötték az összeszerelt tömb üzletét. A 401 millió dolláros vásárlást (egyenlően megosztva a testvérek cége, a Goldman's Whitehall és Ofer csoportja között) akkoriban merésznek tartották. Jelentős riválisok – a Related Stephen Rossja, a Vornado Steve Rothja és Edward Minskoff – is szemet vetettek a telekre, de a Zeckendorf család győzött. A közvélemény szkeptikus volt: egy megfigyelő szerint csak egy öngyilkossági paktum indokolhatná, hogy ennyit fizessenek egy elöregedett szállodaterületért. A testvérek azonban kiszámolták, hogy egy palotaszerű, háború előtti stílusú torony ennek az árnak minden dollárját, sőt még többet is megérne. Valójában néhány éven belül a telek árának tízszeresét megtérítették a lakáseladásokból.
A projekt finanszírozása mély tőkét igényelt. A Zeckendorf család partnerségre lépett a Goldman Sachs Whitehall Alapjával, majd később az Eyal Ofer fejlesztőhöz tartozó Global Holdingst bízták meg a szindikátus kiegészítésével. A Whitehall közreműködése kulcsfontosságú volt: a Goldman vezetői nemcsak tőkét biztosítottak, hanem korai lakókká is váltak, segítve az épület marketingjét az általa Gross által „Goldman-effektusnak” nevezett módon. Lényegében a Goldman pénze és vevőköre előre eladta a luxus ingatlanokat. Interjúkban a Zeckendorf család elismerte, hogy a Whitehall támogatása nélkül nem vállalhattak volna ekkora pénzügyi kockázatot.
Az emlékmű megtervezéséhez a fejlesztők a Robert AM Stern Architects (RAMSA) építésziroda mellett döntöttek. Stern, aki akkoriban a Yale építészeti karának dékánja volt, a New York-i háború előtti építészet legkiválóbb krónikásaként és a kontextuális klasszicizmus mestereként szerzett hírnevet.
Robert Allen Stern (született 1939-ben) a 2000-es évekre már elismert személyiség volt. A Yale-en végzett építész és történész olyan nevezetes felhőkarcolókat tervezett, mint a Park Avenue 535. és a CPSouth 220. (egy másik Zeckendorf-projekt). Stern 2011-ben elnyerte a Driehaus-díjat klasszikus építészet kategóriában, ezzel is jelezve a kortárs hagyományos tervezés vezetőjeként betöltött szerepét. Úgy vélte, hogy az új tornyoknak „tiszteletben kell tartaniuk a kontextusukat, nem pedig elutasítaniuk”. A CPW pályafutása egyik záróköve lett: egy felhőkarcoló, amely úgy néz ki, mintha 1928-ban épült volna, mészkő homlokzatokkal és teraszos lépcsősorokkal.
A kulcsfontosságú inspirációt Rosario Candela, az olasz születésű építész jelentette, aki az 1920-as és 30-as években a New York-i luxust határozta meg. Candela épületei (mint például a 740 Park Avenue) tágas szobákat, magas mennyezetet és visszafogott díszítést jellemeztek. Stern nyíltan tisztelgett előtte: elvetett minden „keményépítész” stílusú beképzeltséget, és ehelyett a 15 CPW-t a klasszikusok „örökösének” tűntette fel. A Vanity Fair 15 CPW-ről szóló dokumentumfilmje megjegyzi, hogy Stern tervei „kerülik a modern New York acél- és üvegdizájnját”, és ehelyett „Rosario Candelától merít ihletet”. Minden részlet – a mészkő anyagtól a lakáselrendezésekig – Candela hatását tükrözi.
Érdekes módon a Zeckendorf család kezdetben Cesar Pellit (a Petronas Towers tervezőjét) választotta 15 CPW-ért. A korai modelleken még két tükrös üvegtorony is szerepelt egy kőtalapzaton. Stern azonban valami gyökeresen mást javasolt. A terve nem az volt, hogy elkápráztassa az újdonsággal, hanem hogy zökkenőmentesen illeszkedjen Manhattan közkedvelt, háború előtti látképéhez. Stern elképzelése szerint a 19 emeletes „Ház” a Central Park West tégla- és kőlakás-tornyainak szalagját utánozta volna, míg a mögötte lévő magasabb „Torony” art deco ihletésű lépcsősorokat és egy Candela munkássága által ihletett koronázó ívet tartalmazna. A fejlesztők egyetértettek: Pellit csendben Stern váltotta fel a tervezés közepén. Az eredmény egy olyan épület, amely – ahogy Stern fogalmazott – úgy néz ki, mintha „mindig is ehhez a legendás sugárúthoz tartozott volna”.
A 15 CPW lényegében két összekapcsolt épületből áll, mindegyiknek megvan a saját karaktere és célja. A RAMSA helyszínrajza és tömegformálása részletezi, hogyan működnek együtt ezek a tömegek, és miért olyan meggyőzőek az idősebb szomszédok körében.
A tervek szerint a 15 CPW két részre oszlik: a House és a Tower. A House egy 19 emeletes építmény, amely a Central Park Westre néz, és körülbelül 231 láb magas. Folytatja a parkot szegélyező, háztömbnyi hosszúságú lakóházak „palisádját” – ugyanazt a vizuális szövetet, amely magában foglalja a Century, a Majestic és más épületeket is. Mögötte, attól kissé eltolva található a Tower, egy magasodó, 35 emeletes épület a Broadway oldalán (170–188 láb magas, számozatlan emeletekkel). Pódiuma a Broadwayhez igazodik, de hátrafelé elhelyezkedő épületét úgy alakították ki, hogy harmonizáljon a Park West tömbközépi látképével. Egy 70 láb széles, növényzettel beültetett udvar választja el a kettőt, teret és magánéletet teremtve. Stern lényegében egy „kettős személyiségű” tornyot képzelt el: az egyik láb a Central Parkban gyökerezik, a másik a város fölé magasodik.
Az alacsony építésű Házat klasszikus Park West lakóházként tervezték. Mészkőből és téglából épült homlokzatát mély, teraszos lépcsősorok és franciaerkélyek tarkítják, az 1920-as évek stílusát idézve. Emeletenként mindössze 2-4 lakással rendelkezik, így megőrizte alacsony léptékű, régimódi intimitását. A legfelső emelet, a 20. szám (mivel néhány számot kihagytunk), egy teljes emeletet elfoglaló penthouse, amelyet egy 86 láb hosszú terasz vesz körül. A Ház belső előcsarnokát gazdag fa lambériával borították, márvány szegélyekkel és dupla kandallóval, egy art deco szállodát idézve. Figyelemre méltó, hogy minden liftsor mindössze két lakást szolgál ki, így a lakók egy privát előcsarnokba lépnek ki – ez egy olyan luxus, amelyet ritkán látni a modern felhőkarcolókban.
A Ház mögött magasodik a Torony, melynek magassága változó (a központi mag 43-as, de a tető körülbelül 175 méter magas). Déli homlokzata áttöri a Columbus Circle látképét, de anyagai és visszafogott formái az északon fekvő „Century, San Remo, Eldorado” trióra emlékeztetnek. A tetején Stern egy koronát alkotott – egy aszimmetrikus mészkőoszlopokból és rézzel burkolt boltozatokból álló ívet – Candela 1040 Fifth Avenue tervének modern változataként. Az utcaszintről egy keskeny, visszafogott oldal látható, kiugró öblökkel és erkélyekkel a park felé, míg a Broadway oldalán az alján párosított üzlethelyiségek találhatók az üzletek számára. A Házhoz hasonlóan a Toronyban is két-két egységet kiszolgáló liftfülkéket használnak, ez az elrendezés maximalizálja a magánéletet és csökkenti a folyosó hosszát.
A két épületrész között egy süllyesztett, 21 méter széles és 60 méter hosszú udvar húzódik, macskakővel kirakva, középpontjában egy kőszökőkút. Ez a 61. utcában található privát autópálya egyben parkolóhelyként és érkezési kocsifelhajtóként is funkcionál. A bejáratot egy réztetős ovális pavilon jelöli, amely a The House lekerekített sarkú előcsarnokához csatlakozik. Fontos, hogy az udvaron lévő tükröződő medence tetőablaként szolgál a két emelettel lejjebb található fitneszközpontban található 23 méteres úszómedencéhez. A lakók autói és sofőrjei ebbe a zárt udvarba hajtanak be, bár az épületüzemeltetők végül lebeszélték a sofőröket arról, hogy az utcán várakozzanak (a Central Park Westre ömlöttek). A szökőkút melletti kelet-nyugati irányú gyalogos árkád a pavilontól északra található privát kertbe vezet. A fákkal és gyepekkel tarkított, tájkertet nyáron az étkezőben további ülőhelyek kialakítására lehet nyitni – ez egy okos módja a beltéri és kültéri pihenőtér egyesítésének.
A mészkő kiválasztása egyszerre volt esztétikai és szimbolikus is. Ahogy Stern csapata megjegyezte, a mészkő „tették New York legfontosabb épületeinek választott anyagává”. A 15 CPW homlokzatának minden négyzetcentimétere – nagyjából 85 000-87 000 kőpanel – ugyanabból az indianai kőbányából származik, amelyet az Empire State Buildinghez is használtak. A panelek árnyalatai finoman változnak (sárgásbarnától szürkéig), hogy elkerüljék a monotonitást. A helyszínen ez egy lágyan foltos külsőt eredményez, amely a régi klasszikus lakóházakhoz hasonlóan fényt ver. A tömeg több száz vékony vízszintes sávot és mélyen ülő ablakot tartalmaz, ami inkább kézzel rakott kőművesmunka benyomását kelti, mintsem egy elegáns toronyházét.
A 15 CPW épületet családi életre tervezték, nem pedig egy teraszos toronyként. Összesen 202 apartman található benne (eredetileg 201; a számozás kissé változott), az egyszobás lakosztályoktól az egész emeletet betöltő ötszobás lakásokig. Stern ragaszkodott a magas belmagassághoz – szinte minden emeleten 3-4 méteres a belmagasság (a lakások 75%-a 3,3 méternél is magasabb) –, hogy utánozza a háború előtti arányokat. Az alaprajzok nagyvonalúak: a konyhákat és a nappalikat a vendégfogadáshoz igazították, különálló hivatalos étkezőkkel. Sok lakásban cselédszobák vagy bónuszok találhatók, ami az új épületekben ritkaságszámba megy. Az ablakok maximalizáltak, kiugró ablakfülkékkel és mély teraszokkal a lépcsőfokoknál, így gyakorlatilag minden szobából többirányú kilátás nyílik a városra. Például a House tetején lévő hosszú penthouse terasz 83 méter hosszan húzódik (majdnem egy futballpálya hossza). Röviden, Stern a hagyományos luxuslakás-elrendezéseket egy modern toronyba sűrítette.
A 15 CPW számú épület építése hatalmas vállalkozás volt. A fejlesztők 2005 tavaszán kezdték meg az alapozást. A lelkes vevők már az első acélszerkezetek lerakása előtt előleget özönlöttek be, nagyrészt az épület kiválósága és az előre gyártott árak miatt. A teljes építkezés körülbelül három évig tartott, és 2007 végén/2008 elején fejeződött be – éppen időben a nagy recesszióra.
Az építkezés és a telek együttes költsége nagyjából 1 milliárd dollár volt. Ez magában foglalta a speciális importcikkeket (mészkőlapokat, egyedi liftfülkéket és pazar belső tereket). Figyelemre méltó, hogy ez a milliárd papíron kétszer is megtérült, még az első bérlő beköltözése előtt. A luxuslakások eladásai közel 2 milliárd dolláros szerződéseket kötöttek az építkezés előtti fázisban. 2007 közepére a vagyonos vásárlók beleegyeztek minden egyes lakás megvásárlásába. Ez a 2 milliárd dolláros összeg (messze meghaladva minden korábbi New York-i lakásrekordot) megerősítette a 15 CPW imázsát, mint a vagyon új mércéjét. Ahogy egy korabeli jelentés megjegyezte, már az épület megnyitása előtt is „elképesztő 2 milliárd dollár” volt az eladások értéke.
Az időzítés nem is lehetett volna szerencsésebb. Mire 2008 végén beütött a hitelválság, a 15 CPW lakásainak szinte mindegyike már elkelt és finanszírozva volt. Ez megvédte az épületet az árcsökkenéstől, amely a piac többi részét sújtotta. Valójában a 15 CPW még a visszaesés idején is új rekordértékesítéseket könyvelhetett el. Egy 2011-es dokumentumfilm megjegyzi, hogy „Még a 2008-as nagy recesszió idején is egy új lakóház New Yorkban továbbra is magasra tette a mércét az ingatlanárak terén: a 15 Central Park West.”Lényegében a projekt kifizetett foglalási listái recesszióbiztosnak bizonyultak. Néhány eladatlan lakásra felvett nagy hitel ritkaságnak számított: szinte mindenki, aki 2005-ben aláírt, ténylegesen lezárta a vásárlást. Ennek eredményeként – sok luxuslakással ellentétben – a 15 CPW soha nem szenvedett el értékcsökkenést a válság után. 2009-re az értéke csendben minden eddiginél magasabbra emelte a plafont.
A 15 CPW épületet nem pusztán lakóépületnek, hanem egy privát country klubnak tervezték az égben. Szolgáltatásai olyanok, mint egy kívánságlista a Forbes 30-as listáján szereplő 30 év alatti milliárdosok számára. A fejlesztők olyan úttörő funkciókat fejlesztettek ki, amelyek azóta a trófearezidenciák alapfelszereltségévé váltak.
A 15 CPW 202 otthonában semmi költséget nem sajnáltak. Az alaprajzok a régi világ eleganciáját idézik, minden modern luxust beépítve.
Az épület 201 különálló egységet tartalmaz (a számozást később 202-re módosították). Ezek a szerény egyszobás lakásoktól a hatalmas penthouse-okig terjednek. Több mint 75 egyedi alaprajz létezik a két toronyban, így biztosítva, hogy egyetlen lakás se tűnjön univerzálisnak. Az otthonok nagyjából egyharmadának van három vagy több hálószobája, így az épület népszerű a családok körében. A nagyszabású, többszobás elrendezések – könyvtárakkal, személyzeti lakosztályokkal és formális étkezőkkel – a legnagyszerűbb Candela vagy Warren & Wetmore terveket idézik. Az egyszobás kezdőlakástól a 8 hálószobás, teljes emeleti penthouse-ig, a 15 CPW minden szintű luxusvásárló igényeit kielégíti.
Bizonyos igényes részletek visszatérnek az apartmanokban:
Érdemes megjegyezni, hogy a két rész hogyan különbözik a vásárlók számára. A House (park felőli) emeletenként csak 2-4 lakásból áll, így mindegyik nagyon tágas (gyakran az épület teljes szélességében elfér), és prémium árat kínál. A Tower (Broadway felőli) jellemzően több lakásból áll emeletenként ugyanazon a négyzetméteren, így a lakások valamivel kisebbek, és így négyzetméterenként valamivel megfizethetőbbek. A gyakorlatban a House típusú rezidenciák (extra homlokzattal a Park felől) kelnek el a legmagasabb áron az épületben. Mindkét épület azonos szolgáltatásokkal és kivitelezési szintekkel rendelkezik, de a hozzáértő vásárlók a Parkra néző lakást a Tower magasabb szintű opcióira cserélhetik, négyzetméterenként 1-2 ezer dollárral olcsóbban.
A CPW értékesítési története olyan, mint egy New York-i ingatlanpiaci mérföldkövek főkönyve. Az épület számos városi rekordot döntött mind az összesített, mind az egyedi tranzakciók tekintetében.
Sok trófealakással ellentétben a 15 CPW-ben soha nem tartottak akciós pinceárveréseket a recesszió idején. Mivel 2008 előtt minden lakást prémium áron adtak el, az értékük nagyrészt stabil maradt. A megfigyelők megjegyzik, hogy még a recesszió alatt is az viszonteladások gyakran megegyeztek, vagy kissé az alatt jártak a válság előtti szinttel – figyelemre méltó, amikor a versenytársak árai 20–30%-ot estek. Például, amikor Jeff Gordon és felesége 2013-ban 25 millió dollárért eladták háromszobás lakásukat, az még mindig kétszerese volt a 2007-ben fizetett 9,67 millió dollárnak. A „Goldman-effektus” is segített: sok tehetős vásárló egyszerűen megtartotta befektetéseit 2009-ben és 2010-ben. 2013-ra a sajtóbeszámolók a 15 CPW-t teljesen helyreállítottnak írták, az árak pedig visszatértek a csúcspontjukra.
A 15 CPW több négyzetméterenkénti rekordot is felállított. A Blankfein 25,7 millió dolláros kétszintes lakása (25,7 millió dollár/4000 láb = ~6425 dollár/négyzetláb) és a Weill 43,7 millió dolláros (6467 dollár/négyzetláb) korai mérföldkőnek számított. A 88 millió dolláros eladás ~13 333 dollár/négyzetlábnak felelt meg. (Összehasonlításképpen, abban az időben az előző manhattani csúcs ~8000 dollár/négyzetláb volt.) Még a kisebb egységek esetében is magas volt az egy négyzetméterre jutó eladás: a CityRealty a 15 CPW vezető NYC-i társasházi lakás PPSF-listájáról számolt be 2016–2017-ben, átlagosan 7227 dollár/négyzetláb értékben. Az épület három legmagasabb PPSF-eladása 2017-ben mind a 15 CPW-hez tartozott. Ezek az adatok segítettek megszilárdítani a hírnevét. Röviden, a 15 CPW nemcsak az összértékesítési rekordokat döntötte meg, hanem ismételten a... lábanként a luxuspiacokat meghatározó rekordok.
A 15 CPW misztikumának egyik kulcsfontosságú eleme a csillogó lakóinak névsora. Wall Street-i milliárdosok, médiamogulok és hollywoodi sztárok mind be akartak költözni. Felsorolunk néhányat a leghíresebbek közül:
Összességében a lakók listája a pénzügy, a média, a sport és a szórakoztatóipar területét öleli fel. Míg a publikált profilok néhány milliárdosra összpontosítanak, az épület lakói között nemzetközi mágnások és tech cégek alapítói is találhatók (bár a legtöbben a magánéletet részesítik előnyben). Sajtóinterjúk szerint még egy limuzinsofőr vagy egy portás is habozna megemlíteni az összes nevet – az épület lényegében a ultragazdagok erődítményeként funkcionál.
A 15 CPW-ről szóló beszélgetés nem lehet teljes a 740 Park Avenue megemlítése nélkül, amely önmagát keleti oldali riválisának nevezi. Mindkettő a gazdagság mészkőből készült ikonja, de kulcsfontosságú különbségek vannak közöttük.
Elhelyezkedés: A 740 Park (épült 1930-ban) az Upper East Side-on található, a 71. utcában. A 15 CPW az Upper West Side-on, a 61. utcában található, a Columbus Circle-re néz. Az egyik egy szövetkezeti épület; a másik egy társasház.
Szövetkezet vs. Lakás: A 740 Park közismerten szövetkezet – ami azt jelenti, hogy a lakók részvényekkel rendelkeznek a vállalatban, és szigorú igazgatósági jóváhagyáson kell átesniük. A 15 CPW ezzel szemben társasházi lakás: a vevők közvetlenül birtokolják az egyes egységeket, és jelzáloggal finanszírozhatják a vásárlásokat. Ennek a strukturális különbségnek gyakorlati következményei vannak. Például a 740 Park igazgatótanácsa régóta szinte legendás mérlegelési jogkörrel rendelkezik a vásárlók felett (egyszer híresen elutasította Calvin Klein tervező ajánlatát). A 15 CPW-ben történő vásárláshoz társasházi igazgatótanácsi jóváhagyás szükséges, de nincs szükség nagy részvénycserére vagy életre szóló elkötelezettségre. Emellett a szövetkezet fenntartási díjai (az adókkal együtt) általában magasabbak, mint a társasházi közös költségek. (Egy jelentés szerint a 15 CPW közös költségei mindössze 2,00–2,10 dollár négyzetlábanként, míg egy hasonló 740-es szövetkezetben ennek több mint a kétszerese lehet.)
Építészeti stílus: Mindkét épület a háború előtti eleganciát idézi, de a 15 CPW újonnan épült 2008-ban épült modern kényelemmel. A 740 Park egy klasszikus art deco stílusú épület, melyet Rosario Candela és Arthur Loomis Harmon tervezett, mindössze 31 (többnyire teljes emeletes) lakással. Belső terei az 1920-as évek hatalmas szobáival és alacsony népsűrűségével rendelkeznek. A 15 CPW eredetileg a 740 szellemiségét hivatott idézni – magas mennyezet, tágas szobák –, de több egységben. Az összehasonlítások elkerülhetetlenek: a magazinok a 15 CPW-t a „legendás” 740 Park régóta várt utódjának nevezték. A valóságban a 15 CPW szélesebb folyosókkal, saját fürdőszobával és technológiailag fejlettebb felszereltséggel rendelkezik, míg a 740 kooperatív exkluzivitást és történelmi presztízst kínál (Hugh Hefner egyszer azt mondta, hogy a 740-es tulajdonlása olyan, mintha New York „Kormányzótanácsának” tagja lennél).
Melyik az exkluzívabb? A vélemények megoszlanak. A 740 Park szövetkezeti igazgatótanácsa köztudottan kiszűri a sok ismert vevőt (állítólag néhány bankárt és hírességet is elutasítva), ami megőrzi a szigorú exkluzivitás auráját. A 15 CPW társasházi igazgatótanácsa kevésbé terhes – sőt, sokakat vonzott, akik vagy nem tudtak bekerülni a 740-be, vagy a finanszírozást részesítették előnyben. Egyes megfigyelők szerint a 15 CPW a mai választás trófeája pontosan azért, mert modernebb kényelmet és tekintélyes szolgáltatásokat kínál. Bizonyos társadalmi körökben azonban a 740 Park öröksége (Rockefellers, Onassis és egy sor Nixon-korszakbeli finanszírozó) régi vágású súllyal bír, amelyet a 15 CPW, mint újonc, csak most kezd felvenni a versenyt vele. Négyzetméterenkénti ár tekintetében azonban a 15 CPW általában meghaladta a 740-eseket, ami tükrözi a piac jelenlegi prémiumát a társasházak iránt.
A 740 Parkon túl található 15 CPW-t gyakran hasonlítják a Billionaires' Row új, szupermagas társasházi lakásaihoz (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57 stb.). Ezek az ultravékony tornyok a magasságuknak és a panorámás kilátásuknak köszönhetik értéküket. A 15 CPW az ízlésére és elhelyezkedésére épít.
A 15 Central Park West címe a város történetének része. Számos kulturális és kereskedelmi központ metszéspontjában áll.
Elkészülése óta a 15 Central Park West nagy szerepet kapott könyvekben, filmekben és a luxus ingatlanok világában.
A potenciális vásárlók vagy tanácsadóik számára a 15 Central Park West egyedülálló piacot kínál. Íme a jelenlegi listákból és építési adatokból levont gyakorlati szempontok:
K: Ki tervezte a Central Park West 15-ös szám alatti házat?
V: A Robert AM Stern Architects (RAMSA) tervezte. Stern csapata alkotta meg az újklasszicista mészkő tornyokat, szorosan együttműködve a Zeckendorf fejlesztőivel. Robert AM Stern (1939–2025) Yale-en végzett építész és a Yale Építészeti Karának korábbi dékánja volt, aki arról ismert, hogy a modern épületeket klasszikus stílussal ötvözi.
K: Mi volt az oldalon 15 CPW előtt?
A: 2004-ig a területet nagyrészt a Mayflower–Plymouth Hotel foglalta el (1926-ban nyílt meg, Emery Roth tervezte) és néhány üres telek. A Goulandris család az 1970-es évekre építette fel a tömböt. A teljes tömbterületet a Zeckendorf-vásárlás után kiürítették, helyet adva az új épületnek.
K: Miért nevezik a 15 CPW-t „a legerősebb címnek”?
A: A címke Michael Gross írótól származik, és a lakók, valamint az eladások puszta összegére és sztárerejére utal. 2007-re az épülettel 2 milliárd dollár értékű szerződést írtak alá, ami rekordnak számít, és több tucat milliárdost vonzott. A kommentátorok azzal érvelnek, hogy pusztán az tette rendkívül rangossá a címet, hogy több Goldman Sachs vezérigazgató, hedge fund milliárdos és híres színész is ott volt.
K: Mi a különbség A ház és A torony között?
V: Röviden, a The House (19 emeletes) a Central Park Westre néz, és emeletenként mindössze 2-4 lakás található benne. Így exkluzívabbnak tűnik, és magasabb árakat kínál. A Tower (35+ emeletes) a mögötte lévő 61. utcában magasodik, emeletenként több lakással (ezáltal sűrűbb elrendezés). Mindkét rész közös felületkezeléssel és felszereltséggel rendelkezik, de a House lakásai jellemzően valamivel magasabb árcédulával rendelkeznek a parkra néző kilátás és az alacsonyabb beépítési sűrűség miatt.
K: Hogyan teljesített a 15 CPW a 2008-as pénzügyi válság alatt?
V: Nagyrészt átvészelte a vihart. Mivel 2007-re szinte az összes lakást eladták, az épület elkerülte a kizárási/felszámolási ciklust, amely számos társasházi projektet sújtott. Valójában még akkor is, amikor a manhattani árak 2008–2009-ben csökkentek, a 15 CPW értékei a csúcs közelében maradtak. Egy 2011-es dokumentumfilm megjegyzi, hogy „még a 2008-as nagy recesszió idején is egy új társasház New Yorkban továbbra is magasra tette a mércét az ingatlanárak tekintetében: a 15 Central Park West”. A tulajdonosok a válság előtt többnyire készpénzben vásároltak vagy biztosítottak finanszírozást, így a projekt eredménye erős maradt.
K: Van saját étterme a Central Park West 15-nek?
V: Igen – egyedülálló módon a 15 CPW egy privát, csak a lakók számára fenntartott étteremmel és étkezővel rendelkezik, ahol egy házon belüli séf dolgozik. Ez a szolgáltatás egy úttörő előny volt (2008-ban nyílt meg), amely megkülönböztette a többi luxuslakástól. A tulajdonosok lefoglalhatják az elegáns étkezőt személyes rendezvényekre, az épület személyzete pedig asztali kiszolgálást biztosít.
K: Mennyibe kerül az épület fenntartási/közös költsége?
V: A legfrissebb jelentések szerint a havi közös költségek négyzetlábanként körülbelül 2,00–2,10 dollárt tesznek ki, az ingatlanadó pedig további 1,30–1,40 dollárt tesz ki négyzetlábanként. (Például egy 3000 négyzetméteres lakás esetében a költségek és az adók havi költségei nagyjából 10 000–11 000 dollárt jelentenének, a finanszírozási költségek előtt.) Ezek a díjak fedezik az összes közüzemi költséget, az épület személyzetének és a kényelmi szolgáltatásoknak a költségeit.
K: A 15 CPW exkluzívabb, mint a 740 Park?
V: Átfedő piacokat szolgálnak ki, de eltérő dinamikájuk van. A 740 Park Avenue egy történelmi szövetkezet, híresen szelektív igazgatótanácstal. A 15 CPW egy modernebb társasházi lakás, kevésbé elszigetelt elbírálási folyamattal. Mindkettő a gyakorlatban nagyon exkluzív, de sokan úgy találják, hogy a 15 CPW-be valamivel könnyebb beszállni (a jelzáloghitel-finanszírozásnak és a rugalmas lakhatási feltételeknek köszönhetően). Az árak tekintetében a 15 CPW csúcsértékesítései általában meghaladták a 740-eseket, bár a 740 még mindig őrzi a régi pénzek misztikumát..
