Het meest krachtige en luxueuze adres ter wereld

In de geschiedenis van Manhattan wekt weinig gebouw zoveel ontzag op als 15 Central Park West (15 CPW). Deze met kalksteen beklede woontoren aan Columbus Circle, voltooid in 2008, brak vanaf de eerste dag verkooprecords. Auteur Michael Gross noemde het ooit "het machtigste adres ter wereld". Binnen drie jaar na de start van de bouw in 2005 had het project al zo'n 2 miljard dollar aan voorverkoop opgebracht, een ongekende prestatie in New York. Zelfs nu nog is de prijs per vierkante meter van 15 CPW de hoogste van de stad, waarmee het de glazen nieuwbouwprojecten aan Billionaires' Row overtreft. Deze gids onderzoekt waarom 15 CPW zo'n mythische status heeft verworven – van de rijke geschiedenis van de locatie en de visie van de architecten tot de recordaantallen bewoners en de luxueuze voorzieningen. Gaandeweg delen we praktische inzichten voor zowel bezoekers als kopers.

Vanaf het begin was 15 CPW ontworpen om de conventies te trotseren. Het verkoopkantoor opende in 2006 en begin 2007 waren alle appartementen verkocht – een ongekende prestatie in deze prijsklasse. De snelle uitverkoop (meer dan 2 miljard dollar aan contracten) haalde de krantenkoppen: zoals een samenvatting van de ontwikkelaar opmerkt, behaalde het complex "een uitverkoop van 2 miljard dollar in 18 maanden, waarmee records werden verbroken". Met gemiddelde prijzen van meer dan 7.000 dollar per vierkante voet staat 15 CPW steevast bovenaan de lijsten met luxe appartementen. Zelfs te midden van de recente torenbouwboom in Manhattan heeft alleen 15 CPW de titel van duurste gebouw behouden – een bewijs van de blijvende aantrekkingskracht.

Het iconische label "meest invloedrijke adres" is afkomstig van Michael Gross. Gross documenteerde de bliksemachtige opkomst van 15 CPW in Huis van Buitensporig Fortuin (2014) en in een 2017 Business Insider profiel. Hij merkte op dat de mix van Wall Street-giganten en beroemde huurders (van Lloyd Blankfein tot Sting) en recordbrekende verkopen het gebouw een bijna legendarische uitstraling gaven. Volgens Gross maakte het feit dat hij een topman van Goldman Sachs was (de bank hielp mee met de financiering van 15 CPW) het gebouw "direct aantrekkelijk" – een fenomeen dat hij het "Goldman-effect" noemt. De bijnaam bleef hangen. Tegenwoordig wordt 15 CPW geprezen als de 21e-eeuwse erfgenaam van de grootheden van vooroorlogs vastgoed, niet door de promotors zelf, maar door de feiten: bijna 2 miljard dollar aan verkopen en een gastenlijst die leest als een 'Wie is wie' van de wereldwijde financiële en entertainmentwereld..

De geschiedenis van de locatie aan 15 Central Park West

Het tijdperk van het Mayflower Hotel (1926-2004)

Op de oostelijke helft van het terrein stond het Mayflower Hotel (oorspronkelijk het Mayflower-Plymouth), een neorenaissance wolkenkrabberhotel ontworpen door Emery Roth en geopend in 1926. Met 365 kamers verdeeld over 18 verdiepingen was het niet het meest opvallende gebouw aan CPW, maar het speelde wel een rol in verschillende historische gebeurtenissen. In 1979 gebruikte Alexander Godunov, ster van het Bolsjoj Ballet, de lobby als vluchtroute: achtervolgd door zijn KGB-begeleider vluchtte hij het hotel uit en zocht asiel in de VS. Eerder, in de jaren 30, had cartoonist Pat Sullivan (bedenker van "Felix de Kat") in het Mayflower gewoond. Ook rockmuzikanten merkten het hotel op: Dave Stewart en Annie Lennox schreven later "Here Comes the Rain Again" tijdens een verblijf in het hotel in 1983. Ondanks deze verhalen raakte het oude Mayflower in de jaren 2000 in verval. De sierlijke terracotta gevel werd in de jaren tachtig verwijderd en in 2004 verdween het eens zo trotse hotel geruisloos om plaats te maken voor een nieuwbouwproject.

Lang voordat de wolkenkrabber er stond, bevond zich op dat blok het Mayflower Hotel. Hier woonde Pat Sullivan, de animator van Felix the Cat, in de jaren dertig, en hier ontsnapte Bolsjoi-afvallige Alexander Godunov in 1979 aan zijn bewakers door vanuit de lobby van het Mayflower Hotel asiel aan te vragen in de Verenigde Staten.

Historische zijbalk

De decennialange bijeenkomst van de familie Goulandris

Opmerkelijk genoeg wisselde het terrein niet snel van eigenaar. Vanaf 1973 kocht een Griekse scheepvaartfamilie – de Goulandri's – methodisch elk perceel in het blok. In 1978 waren ze eigenaar van de Mayflower en alle aangrenzende kavels. Jarenlang hielden ze het terrein vast en speculeerden ze op de herontwikkeling, totdat de luxe appartementenmarkt in Manhattan de herontwikkeling aantrekkelijk maakte. In 2001 werd de waarde van het terrein (met de sloop van de Mayflower al gepland) geschat op ongeveer 300 miljoen dollar. In 2004 stemden de Goulandri's ermee in om het hele blok te verkopen aan een ongebruikelijk partnerschap: de gebroeders Zeckendorf (Arthur en William Lie), het Whitehall Fund van Goldman Sachs en projectontwikkelaar Eyal Ofer. In een van de grootste deals in Manhattan destijds betaalden ze 401 miljoen dollar voor het terrein. Destijds leek het bijna roekeloos – een verslaggever uit die tijd merkte geestig op dat alleen een "mysterieus" project van de Zeckendorfs zo'n prijs kon rechtvaardigen. Achteraf bezien was het de oorsprong van 15 CPW.

De ontwikkelaars: Arthur en William Lie Zeckendorf

De ontwikkelaars van CPW waren de kleinzonen van William Zeckendorf Sr., de beroemde New Yorkse bouwer uit het midden van de vorige eeuw. Arthur en William Lie Zeckendorf erfden het familiebedrijf en een voorliefde voor gedurfde projecten. Ze hadden al succes geboekt met 515 Park Avenue (een door Frank Williams ontworpen kalkstenen toren) en waren ervan overtuigd dat de allerrijksten van Manhattan snakten naar een terugkeer naar de klassieke luxe van voor de oorlog.

De vastgoeddynastie van Zeckendorf

De gebroeders Zeckendorf groeiden op in een wereld vol vastgoedlegendes. Hun grootvader financierde projecten zoals het VN-gebouw en bouwde vele iconische gebouwen in Manhattan. Leren van de valkuilen van overmatige schuldenlast (die uiteindelijk Zeckendorf sr. ten val brachten) verwierven de broers bekendheid door hun zorgvuldig gekozen, hoogwaardige projecten. Begin jaren 2000 behoorden ze tot een selecte groep ontwikkelaars met de visie (en het kapitaal) om de grandeur van de appartementencomplexen uit de jaren 20 van de vorige eeuw in Manhattan nieuw leven in te blazen. Ze zagen in het perceel van CPW, dat een heel huizenblok besloeg, een goudmijn voor kopers van appartementen.

De aankoop van het terrein voor 401 miljoen dollar in 2004.

In mei 2004 rondden Arthur en William Zeckendorf de aankoop van het perceel af. De aankoop van 401 miljoen dollar (gelijk verdeeld tussen het bedrijf van de broers, Goldman Sachs' Whitehall en de groep van Ofer) werd destijds als gewaagd beschouwd. Bekende concurrenten – Stephen Ross van Related, Steve Roth van Vornado en Edward Minskoff – hadden ook hun oog op het terrein laten vallen, maar de Zeckendorfs trokken aan het langste eind. De publieke reactie was sceptisch: een waarnemer zei dat alleen een zelfmoordpact de prijs van zo'n verouderd hotelterrein kon rechtvaardigen. De broers berekenden echter dat een paleisachtige toren in vooroorlogse stijl die prijs ruimschoots zou terugverdienen. Sterker nog, binnen enkele jaren hadden ze de grondkosten vertienvoudigd met de verkoop van appartementen.

Financieringspartnerschap met Goldman Sachs

De financiering van het project vereiste een flinke financiële buffer. De Zeckendorfs gingen een partnerschap aan met het Whitehall Fund van Goldman Sachs en schakelden later projectontwikkelaar Eyal Ofer's Global Holdings in om het consortium compleet te maken. De betrokkenheid van Whitehall was cruciaal: leidinggevenden van Goldman Sachs leverden niet alleen kapitaal, maar werden ook vroege bewoners en hielpen zo bij de marketing van het gebouw via wat Gross het "Goldman-effect" noemt. In feite zorgden het geld en de koperslijst van Goldman Sachs ervoor dat het gebouw al vóór de introductie als luxeproject werd verkocht. In interviews gaven de Zeckendorfs toe dat ze zonder de steun van Whitehall zo'n financieel risico niet hadden kunnen nemen.

De architect: de visie van Robert AM Stern

Voor het ontwerp van hun monument kozen de ontwikkelaars Robert AM Stern Architects (RAMSA). Stern, destijds decaan van de architectuurschool van Yale, had een reputatie opgebouwd als de belangrijkste chroniqueur van de vooroorlogse architectuur van New York en een meester in contextueel classicisme.

Wie is Robert AM Stern?

Robert Allen Stern (geb. 1939) was in de jaren 2000 al een gerenommeerd architect. Als architect en historicus, opgeleid aan Yale, ontwierp hij opmerkelijke wolkenkrabbers zoals 535 Park Avenue en 220 CPSouth (eveneens een project van Zeckendorf). Stern won in 2011 de Driehausprijs voor klassieke architectuur, waarmee hij zijn rol als leider van de hedendaagse traditionele architectuur bevestigde. Hij was van mening dat nieuwe torens "hun context moesten eren in plaats van deze te verwerpen". 15 CPW werd een hoogtepunt in zijn carrière: een wolkenkrabber die eruitziet alsof hij in 1928 gebouwd had kunnen worden, compleet met kalkstenen gevels en terrasvormige terugspringende gevels.

De invloed van Rosario Candela

Een belangrijke inspiratiebron was Rosario Candela, de in Italië geboren architect die in de jaren 20 en 30 de definitie van luxe in New York bepaalde. Candela's gebouwen (zoals 740 Park Avenue) kenmerkten zich door grote kamers, hoge plafonds en ingetogen ornamenten. Stern bracht openlijk een eerbetoon: hij verwierp elke vorm van 'sterarchitect'-achtige pretenties en liet 15 CPW aanvoelen als een 'erfgenaam' van die klassiekers. De documentaire van Vanity Fair over 15 CPW merkt op dat Sterns ontwerp "de staal- en glasontwerpen van het moderne New York vermijdt" en in plaats daarvan "inspiratie put uit Rosario Candela". Elk detail – van het kalksteenmateriaal tot de indeling van de appartementen – weerspiegelt Candela's invloed.

Waarom Stern een glazen toren afwees

Interessant genoeg hadden de Zeckendorfs aanvankelijk Cesar Pelli (ontwerper van de Petronas Towers) benaderd voor 15 CPW. Vroege ontwerpen toonden zelfs twee spiegelende glazen torens op een stenen sokkel. Maar Stern stelde iets radicaal anders voor. Zijn plan was niet om te imponeren met nieuwigheid, maar om naadloos op te gaan in de geliefde vooroorlogse skyline van Manhattan. In Sterns visie zou het 19 verdiepingen tellende "Huis" de rij bakstenen en stenen appartemententorens langs Central Park West nabootsen, terwijl een hogere "Toren" erachter Art Deco-achtige terugspringende gevels en een bekronende boog, geïnspireerd op het werk van Candela, zou hebben. De ontwikkelaars gingen akkoord: Pelli werd halverwege het ontwerpproces stilletjes vervangen door Stern. Het resultaat is een gebouw dat, zoals Stern het zelf zei, eruitziet alsof het "altijd al" op deze historische boulevard had gestaan.

Architectonisch ontwerp en structuur

15 CPW bestaat in wezen uit twee met elkaar verbonden gebouwen, elk met een eigen karakter en functie. Het locatieplan en de volumebepaling van RAMSA laten zien hoe deze volumes samenwerken en waarom ze zo overtuigend passen tussen de oudere gebouwen in de omgeving.

Het concept van twee gebouwen: het huis versus de toren

Zoals ontworpen, is 15 CPW opgesplitst in The House en The Tower. The House is een gebouw van 19 verdiepingen aan Central Park West, met een hoogte van ongeveer 70 meter. Het vormt een voortzetting van de "palissade" van appartementencomplexen die langs het park staan ​​– hetzelfde visuele patroon dat ook de Century, Majestic en andere gebouwen omvat. Daarachter, en iets verschoven, staat The Tower, een imposant gebouw van 35 verdiepingen aan de Broadway-zijde (174-190 meter hoog, inclusief de ongenummerde verdiepingen). Het podium is uitgelijnd met Broadway, maar de terugspringende gevel is zo ontworpen dat deze harmonieert met de skyline van het midden van het blok in Central Park West. Een 21 meter brede, beplante binnenplaats scheidt de twee, waardoor er ruimte en privacy ontstaat. Stern ontwierp in feite een toren met een "dubbele persoonlijkheid": de ene poot geworteld in Central Park, de andere hoger reikend boven de stad.

De gevel is bekleed met zo'n 87.000 afzonderlijk gehouwen platen van Indiana-kalksteen, die allemaal afkomstig zijn uit dezelfde steengroeve als het Empire State Building. Deze warme, gevarieerde steen vormt een mooie aanvulling op de gebouwen van voor de oorlog in de buurt, maar contrasteert tegelijkertijd sterk met de nabijgelegen glazen torens.

Architectuurnotitie

Het Huis: 19 Verdiepingen met uitzicht op het Park

Het laagbouwcomplex The House is ontworpen als een klassiek appartementengebouw in Park West. De gevel van kalksteen en baksteen wordt gekenmerkt door diepe, terrasvormige terugspringende gevels en Franse balkons, die doen denken aan de architectuurstijlen uit de jaren 20. Met slechts 2 tot 4 appartementen per verdieping behoudt het een kleinschalige, ouderwetse en intieme sfeer. De bovenste verdieping, nummer 20 (omdat sommige nummers worden overgeslagen), is een penthouse over de gehele verdieping, omgeven door een terras van 26 meter. De lobby van The House is bekleed met rijk hout, marmeren accenten en twee open haarden, wat doet denken aan een art-deco hotel. Opvallend is dat elke lift slechts twee appartementen bedient, waardoor bewoners direct in een privé-foyer terechtkomen – een luxe die zelden te vinden is in moderne hoogbouw.

De Toren: meer dan 35 verdiepingen op Broadway

Achter het Huis verrijst de Toren, waarvan de hoogte varieert (de centrale kern is genummerd tot 43, maar het dak is ongeveer 168 meter hoog). De zuidelijke gevel doorbreekt de skyline bij Columbus Circle, maar de materialen en terugspringende vormen doen denken aan het trio "Century, San Remo, Eldorado" net ten noorden daarvan. Bovenaan creëerde Stern een kroon – een asymmetrische boog van kalkstenen kolommen en met koper beklede gewelven – als een moderne interpretatie van Candela's ontwerp voor 1040 Fifth Avenue. Vanaf straatniveau ziet men een smalle terugspringende flank met uitstekende erkers en balkons richting het park, terwijl de Broadway-zijde aan de voet gepaarde winkelpanden heeft. Net als het Huis maakt de Toren gebruik van liftcabines die elk twee appartementen bedienen, een indeling die de privacy maximaliseert en de lengte van de gangen verkort.

Een binnenplaats van 18 meter breed met een parkeerplaats.

Tussen de twee volumes strekt zich een verzonken binnenplaats uit van 21 meter breed en 61 meter lang, geplaveid met kasseien en met in het midden een stenen fontein. Deze privé-oprit aan 61st Street doet tevens dienst als valetparking en toegangsweg. Een ovaal paviljoen met een koperen dak markeert de ingang en grenst aan de ronde lobby van The House. Belangrijk is dat de reflecterende vijver op de binnenplaats fungeert als dakraam voor het 23 meter lange wedstrijdzwembad twee verdiepingen lager in het fitnesscentrum. Auto's van bewoners en chauffeurs rijden deze afgesloten binnenplaats op, hoewel het gebouwbeheer chauffeurs uiteindelijk ontmoedigde om buiten op straat te wachten (ze stonden namelijk op Central Park West). Een oost-west georiënteerde voetgangersgalerij naast de fontein biedt toegang tot een privétuin ten noorden van het paviljoen. De aangelegde tuin, met bomen en gazons, kan in de zomer worden opengesteld voor extra zitplaatsen in de eetzaal – een slimme manier om binnen- en buitenruimte te combineren.

Gevel van Indiana-kalksteen (verbinding met de staat Empire)

De keuze voor kalksteen was zowel esthetisch als symbolisch. Zoals het team van Stern opmerkte, heeft kalksteen "het tot het materiaal bij uitstek gemaakt voor de belangrijkste gebouwen van New York". Elke centimeter van de gevel van 15 CPW – ruwweg 85.000 tot 87.000 stenen panelen – is afkomstig uit dezelfde steengroeve in Indiana die ook voor het Empire State Building werd gebruikt. De panelen variëren subtiel in tint (van beige tot grijs) om eentonigheid te voorkomen. Op de bouwplaats vertaalt dit zich in een zacht gemarmerde buitenkant die het licht vangt zoals de klassieke appartementencomplexen van vroeger. De massa bestaat uit honderden dunne horizontale banden en diep ingezette ramen, waardoor de indruk van handgemetseld metselwerk ontstaat in plaats van een strakke wolkenkrabber.

De entreehal van het gebouw (aan de parkzijde) is volledig bekleed met Engels eikenhout, met vier gecanneleerde marmeren zuilen en twee op maat gemaakte open haarden. Het is ontworpen om de sfeer van een grote gemeenschappelijke ruimte van een appartementencomplex te creëren.

Insidertip

Plattegronden en indelingsfilosofie

Van binnen is 15 CPW ontworpen voor gezinsleven, niet als een pied-à-terre. Er zijn in totaal 202 appartementen (oorspronkelijk 201; de nummering is iets gewijzigd), variërend van suites met één slaapkamer tot appartementen met vijf slaapkamers die een hele verdieping beslaan. Stern stond erop dat de plafonds hoog zouden zijn – bijna elke verdieping heeft plafonds van 3 tot 4 meter (75% van de appartementen heeft plafonds van 3,3 meter of hoger) – om de proporties van vooroorlogse gebouwen na te bootsen. De plattegronden zijn ruim: keukens en woonkamers zijn ontworpen om gasten te ontvangen, met aparte formele eetruimtes. Veel appartementen hebben een personeelsverblijf of extra ruimte, een kenmerk dat uiterst zeldzaam is in nieuwbouw. ​​De ramen zijn optimaal benut, met uitstekende erkers en diepe terrassen aan de terugspringende gevels, waardoor vrijwel elke kamer een uitzicht in meerdere richtingen over de stad biedt. Zo strekt het lange penthouse-terras bovenop The House zich uit over 86 meter (bijna de lengte van een voetbalveld). Kortom, Stern heeft traditionele luxe-appartementindelingen in een moderne toren weten te verwerken.

Bouwplanning en -kosten

Gebouw 15 CPW was een gigantische onderneming. De ontwikkelaars begonnen in het voorjaar van 2005 met de bouw. ​​Enthousiaste kopers stortten aanbetalingen nog voordat de eerste staalconstructie was gestort, voornamelijk vanwege de reputatie van het gebouw en de gunstige prijs van de prefabconstructie. De gehele bouw duurde ongeveer drie jaar en werd eind 2007/begin 2008 opgeleverd – net op tijd voor de Grote Recessie.

$1 miljard voor de bouw, $2 miljard aan omzet.

De bouw en de grond kostten samen ongeveer 1 miljard dollar. Dit omvatte gespecialiseerde import (kalkstenen platen, op maat gemaakte liftcabines en luxueuze interieurs). Opmerkelijk genoeg werd die miljard dollar op papier al twee keer terugverdiend, nog voordat de eerste bewoner er introk. De verkoop van luxe appartementen leverde tijdens de pre-bouwfase bijna 2 miljard dollar aan contracten op. Medio 2007 hadden vermogende kopers overeenstemming bereikt over de aankoop van alle appartementen. Dit bedrag van 2 miljard dollar (ver boven elk eerder record voor appartementen in New York) bevestigde de status van 15 CPW als een nieuwe maatstaf voor rijkdom. Zoals een rapport uit die tijd opmerkte, was er zelfs vóór de opening van het gebouw al "een verbazingwekkende 2 miljard dollar" aan omzet gegenereerd.

De recessie van 2008 doorstaan

De timing had niet beter kunnen zijn. Toen de kredietcrisis eind 2008 toesloeg, waren bijna alle appartementen in 15 CPW al verkocht en gefinancierd. Dit beschermde het gebouw tegen de prijsval die de rest van de markt trof. Sterker nog, 15 CPW bleef zelfs tijdens de recessie nieuwe recordverkopen realiseren. Een documentaire uit 2011 merkt op dat "Zelfs tijdens de Grote Recessie van 2008 bleef één nieuw appartementencomplex in New York City de maatstaf voor vastgoedprijzen: 15 Central Park West."In essentie bleken de volledig betaalde reserveringslijsten van het project recessiebestendig. Grote leningen op onverkochte appartementen waren een zeldzaamheid: vrijwel iedereen die in 2005 een contract tekende, rondde de aankoop daadwerkelijk af. Het resultaat is dat 15 CPW, in tegenstelling tot veel andere luxe appartementen, nooit een waardevermindering na de crisis heeft ondergaan. Tegen 2009 had de waarde ervan stilletjes een nieuw hoogtepunt bereikt, hoger dan ooit tevoren.

Voorzieningen die de ultieme luxe levensstijl definiëren

15 CPW is niet zomaar ontworpen als een appartementencomplex, maar als een exclusieve countryclub in de lucht. De lijst met voorzieningen leest als een wensenlijstje voor de 30 rijkste miljardairs onder de 30 jaar volgens Forbes. De ontwikkelaars waren pioniers in het introduceren van voorzieningen die sindsdien standaard zijn geworden voor prestigieuze woningen.

• Restaurant en eetzaal voor privébewoners: Dineren aan huis – verzorgd door een professionele chef-kok – was gloednieuw Voor een appartementencomplex in 2008. Het gebouw beschikt over een rijk ingerichte privé-eetzaal (met plaats voor maximaal 60 personen) en een voltallige keuken. Bewoners kunnen kleine diners organiseren, met bediening aan tafel en wijn uit de kelders van het gebouw. ​​(Deze voorziening werd later door andere luxe appartementencomplexen overgenomen.)
• 75 meter lang zwembad met drie banen en wellnesscentrum: Onder de vijver in de tuin bevindt zich een zwembad van 23 bij 2,3 meter – een van de grootste privézwembaden van de stad. Natuurlijk licht stroomt naar binnen via het dakraam (de vijver op de binnenplaats erboven). Aangrenzend bevinden zich kleedkamers en een fitnesscentrum met een gymzaal, yogastudio, sauna en spa-behandelruimtes. Personal trainers en masseurs zijn beschikbaar op afroep. Vooral het wedstrijdzwembad werd meteen een favoriete voorziening voor sportliefhebbers.
• Bibliotheek, filmzaal en privéclubruimtes: Een bibliotheek met houten lambrisering en een comfortabele lounge grenzend aan de binnenplaats bieden een rustig toevluchtsoord om te lezen of kleine vergaderingen te houden. Een geluiddichte privé-filmzaal (ontworpen door Theo Kalomirakis) stelt bewoners in staat om filmavonden te organiseren. Daarnaast zijn er individuele wijnkelders, een businesscentrum, een biljartkamer en een privé-speelkamer voor kinderen – in feite een overdekte speelruimte met speelgoed en knutselspullen.
• Chauffeurlounge en valetdiensten: De afgesloten binnenplaats aan 61st Street beschikt over een wachtruimte voor chauffeurs en gasten. Deze "chauffeurslounge" met leren banken en een koffiebar is bewust afgeschermd, zodat eigenaren niet op de openbare stoep hoeven te parkeren (hoewel er later klachten van de gemeente binnenkwamen over illegaal parkeren op CPW). Er is een volledige valetparking beschikbaar in een ondergrondse garage. 24-uurs portiers bij zowel de lobby van het Huis als die van de Toren, plus een conciërgeteam (in totaal meer dan 50 medewerkers), zorgen voor een continue service. Er zijn zelfs een privé-opslagruimte en een fietsenstalling beschikbaar.

Het restaurant voor privébewoners van 15 CPW was een echte doorbraak. Met een eigen chef-kok en bedienend personeel (inclusief butlers voor diners aan huis) bood het gebouw een culinair niveau van luxe dat voorheen alleen in hotels te vinden was.

Belangrijkste kenmerk

• Elegante openbare ruimtes: De aankomsthallen zelf zijn rijkelijk afgewerkt. De lobby van The House aan CPW is bekleed met rijk Engels eikenhout en marmer, met hoge plafonds en een tweezijdige open haard. Kunstwerken en fresco's in opdracht van Arthur Zeckendorf sieren de muren en versterken de museale sfeer. Alle gemeenschappelijke ruimtes (lounges, gangen) zijn voorzien van hoogwaardige materialen: eikenhouten visgraatparket, op maat gemaakte sierlijsten en designverlichting. Overal in het gebouw benadrukken servicedetails – zoals een privé-hondenverzorgingsruimte en een voltallig technisch team – de ultraluxe positionering.

De appartementen: indelingen, afmetingen en kenmerkende eigenschappen

In de 202 woningen van 15 CPW is kosten noch moeite gespaard. De plattegronden zijn ontworpen om de elegantie van weleer op te roepen, met alle moderne luxe erin verwerkt.

Aantal eenheden en variëteiten

Het gebouw bevat 201 verschillende wooneenheden (de nummering werd later aangepast naar 202). Deze variëren van bescheiden appartementen met één slaapkamer tot enorme penthouses. Er zijn meer dan 75 unieke plattegronden verdeeld over de twee torens, waardoor geen twee appartementen hetzelfde aanvoelen. Ongeveer een derde van de woningen heeft drie of meer slaapkamers, wat het gebouw populair maakt bij gezinnen. De royale indelingen met meerdere kamers – inclusief bibliotheken, personeelsvertrekken en formele eetkamers – doen denken aan de meest grandioze ontwerpen van Candela of Warren & Wetmore. Van een startersappartement met één slaapkamer tot een penthouse met acht slaapkamers dat een hele verdieping beslaat, 15 CPW is ontworpen om aan ieders luxebehoeften te voldoen.

Kenmerkende ontwerpelementen

Bepaalde hoogwaardige details komen in de appartementen steeds terug:

• Hoge plafonds: Veel appartementen hebben plafonds van 3 tot 4 meter hoog. Deze hoge afmetingen creëren een gevoel van ruimte en licht dat de moderne normen ver overstijgt.
• Grote ramen, balkons en terrassen: Extra grote ramen (vaak twee- of driedubbel zo hoog) laten een zee van licht binnen. Veel appartementen hebben Franse balkons of diepe terrassen – vooral op de terugspringende verdiepingen – die een spectaculair open uitzicht bieden op Central Park, de Hudson River en verder. Hoekappartementen kijken bijvoorbeeld tegelijkertijd uit op het park en het stratenplan van de stad. Deze strategisch gekozen uitzichtpunten waren een bewuste keuze in het ontwerp, omdat Stern wilde dat bewoners "in alle richtingen uitzicht" hadden.
• Ruime plattegronden voor het ontvangen van gasten: Eetkamers met plaats voor twaalf personen, keukens met voldoende ruimte voor gezellige bijeenkomsten en woonkamers van meer dan negen meter zijn heel gewoon. Keukens zijn voorzien van hoogwaardige apparatuur (Sub-Zero, Wolf, enz.) en op maat gemaakte kasten. Sommige huizen hebben aparte kamers voor personeel of een nanny. De details – van marmeren badkamertegels tot op maat gemaakte, geborduurde wandpanelen – zijn van hetzelfde niveau als in een vijfsterrenhotel.

Het huis versus de toren (opnieuw)

Het is nuttig voor kopers om te weten hoe de twee gedeelten van het gebouw van elkaar verschillen. Het House (aan de parkzijde) heeft slechts 2 tot 4 appartementen per verdieping, waardoor elk appartement zeer ruim is (vaak over de volledige breedte van het gebouw) en een hogere prijs heeft. De Tower (aan de Broadwayzijde) heeft doorgaans meer appartementen per verdieping op hetzelfde vloeroppervlak, waardoor de appartementen iets kleiner en dus iets betaalbaarder per vierkante meter zijn. In de praktijk worden de appartementen in het House (met een extra gevel aan het park) voor de hoogste prijzen in het gebouw verkocht. Beide gebouwen bieden dezelfde service en afwerking, maar slimme kopers ruilen een uitzicht op het park wellicht in voor de luxere opties in de Tower, wat 1 tot 2 duizend dollar minder per vierkante meter kost.

Historische verkoop- en prijsrecords

De verkoopgeschiedenis van 15 CPW leest als een opsomming van mijlpalen in de New Yorkse vastgoedmarkt. Het gebouw vestigde diverse stadsrecords, zowel voor het totale aantal transacties als voor individuele transacties.

Opvallende appartementen en verkoopcijfers

• Daniel Loeb – $45 miljoen (2005): Een van de eerste prominente kopers was hedgefondsmiljardair Daniel Loeb. In juli 2005, terwijl de fundering nog werd gestort, stemde Loeb ermee in om het penthouse op de bovenste verdieping met acht slaapkamers (10.700 vierkante voet) te kopen voor 45 miljoen dollar. Dit was destijds een record voor een appartement in Noord-Amerika en haalde de krantenkoppen. (Naar verluidt bood Loeb meer dan Carl Icahn voor het appartement.)
• Lloyd Blankfein – $25,7 miljoen (2006): Lloyd Blankfein, CEO van Goldman Sachs, betaalde begin 2006 $25,7 miljoen contant voor een hoekappartement in een duplexwoning. Zijn appartement van bijna 557 vierkante meter bood aan twee kanten uitzicht op het park. Blankfein kocht al in de beginperiode van het gebouw een appartement en voegde zich daarmee bij andere bankdirecteuren die er al woonden.
• Sandy Weill – $43,7 miljoen (2007): Voormalig Citi-voorzitter Sandy Weill kocht in 2007 een penthouse met vier slaapkamers en zes badkamers in The House voor 43,7 miljoen dollar. Dit was destijds een recordprijs per vierkante meter voor Manhattan (meer dan 6.400 dollar per vierkante meter). (Weill verraste zijn vrouw met dit Valentijnsdagcadeau.) In 2011 verkocht Weill datzelfde appartement voor 88 miljoen dollar (aan de 22-jarige dochter van miljardair Dmitry Rybolovlev), waarmee hij het record per vierkante meter in New York verbrak.
• Ben-Haim naar Bob Diamond – $37M/$50M (2012–17): Een penthouse op de 40e verdieping werd in 2012 door de Israëlische miljardair Shlomo Ben-Haim verkocht aan Bob Diamond, CEO van Barclays, voor 37 miljoen dollar. Vijf jaar later verkocht Diamond het door aan een Chinese koper voor 50 miljoen dollar, wederom een ​​record voor 15 CPW.
• Andere topverkoopcijfers: Advocatenkantoren en media volgden de toptransacties van 15 CPW op de voet. In 2017 verloor het kortstondig de titel van 'duurste appartement' aan 432 Park (waar voor ongeveer $ 65 miljoen werd verkocht), maar de deals die 15 CPW zelf bovenaan de lijst had staan, hadden al geschiedenis geschreven. Zo werd Penthouse 40B in 2017 verkocht voor $ 50,5 miljoen (ongeveer $ 9.581 per vierkante voet), de hoogste prijs per vierkante voet ooit voor een verkoop in Manhattan tot dan toe.

In 2011 betaalde Ekaterina Rybolovleva 88 miljoen dollar voor een penthouse van 14.000 vierkante voet (voorheen eigendom van Sandy Weill) – ongeveer 13.000 dollar per vierkante voet, destijds een record in New York. Dit record bleef staan ​​tot de verkoop van een appartement in One57 in 2014 het overtrof.

Verkooprecord

Prijsstabiliteit en de crisis van 2008

In tegenstelling tot veel andere prestigieuze appartementencomplexen, werden er bij 15 CPW tijdens de recessie nooit koopjesveilingen gehouden. Omdat alle appartementen vóór 2008 tegen premium prijzen werden verkocht, bleven hun waarden grotendeels stabiel. Waarnemers merken op dat zelfs tijdens de recessie de wederverkoopprijzen vaak gelijk bleven aan of iets lager lagen dan vóór de crisis – opmerkelijk gezien de prijsdalingen van vergelijkbare complexen van 20-30%. Toen Jeff Gordon en zijn vrouw bijvoorbeeld in 2013 hun appartement met drie slaapkamers verkochten voor $ 25 miljoen, was dat nog steeds het dubbele van de $ 9,67 miljoen die ze er in 2007 voor hadden betaald. Het "Goldman Sachs-effect" speelde hierbij een rol: veel kapitaalkrachtige kopers hielden hun investeringen simpelweg vast tot en met 2009 en 2010. In 2013 beschreven persberichten 15 CPW als volledig hersteld, met prijzen die weer op hun hoogste niveau stonden.

Prijs per vierkante voet mijlpalen

15 CPW vestigde diverse records per vierkante voet. Blankfeins duplex van $ 25,7 miljoen ($ 25,7 miljoen / 4000 ft = ~$ 6.425/sq ft) en Weills van $ 43,7 miljoen ($ 6.467/sq ft) waren vroege maatstaven. De verkoop van $ 88 miljoen kwam neer op ~$ 13.333/sq ft. (Ter vergelijking: op dat moment was het vorige record in Manhattan ~$ 8.000/sq ft.) Zelfs kleinere appartementen kenden hoge verkoopprijzen per vierkante voet: CityRealty meldde dat 15 CPW in 2016-2017 de lijst aanvoerde van appartementen per vierkante voet in New York, met een gemiddelde van $ 7.227/sq ft. De drie hoogste verkopen per vierkante voet in 2017 behoorden allemaal tot 15 CPW. Deze cijfers droegen bij aan de reputatie van het gebouw. ​​Kortom, 15 CPW brak niet alleen records voor de totale verkoop, maar ook herhaaldelijk records voor de verkoop per vierkante voet. per voet documenten die de luxemarkt definiëren.

Wie woont er op 15 Central Park West? Bekende bewoners

Een belangrijk onderdeel van de mystiek rond 15 CPW is de indrukwekkende lijst van bewoners. Miljardairs van Wall Street, mediamagnaten en Hollywoodsterren wilden er allemaal een plekje hebben. We noemen hieronder een paar van de meest bekende:

• Daniel Loeb (miljardair in de hedgefondssector): Loeb, de oprichter van Third Point, kocht het penthouse van 10.700 vierkante voet in 2005 voor 45 miljoen dollar (een recordbedrag destijds). Volgens berichten bood hij ooit meer dan Carl Icahn om het te bemachtigen.
• Lloyd Blankfein (CEO van Goldman Sachs): Zijn twee verdiepingen tellende hoekappartement werd in 2006 verkocht voor 25,7 miljoen dollar. De familie Blankfein behoorde tot de eerste kopers, wat het Goldman-effect versterkte.
• Sandy Weill (oprichter van Citigroup): Weill bezat een penthouse dat een hele verdieping besloeg (4 slaapkamers/6 badkamers), dat hij in 2007 kocht voor 43,7 miljoen dollar. Later, in 2011, verkocht hij het aan een Russische koper voor 88 miljoen dollar. (Weill heeft sindsdien een groot deel van die winst aan goede doelen geschonken.)
• Bob Diamond (voormalig CEO van Barclays): Diamond verwierf het penthouse op de 40e verdieping via een deal in 2012 (voor 37 miljoen dollar) en verkocht het in 2017 door voor 50 miljoen dollar. Zijn verblijf kreeg veel media-aandacht omdat zijn appartement vol stond met kunst die op krediet was gekocht (een detail dat de krantenkoppen haalde).
• Denzel Washington (acteur): De tweevoudige Oscarwinnaar kocht in 2006 een appartement met drie slaapkamers in 15 CPW voor iets meer dan 13 miljoen dollar. Hij zou 15 CPW hebben gekozen vanwege de privacy (minder toeristen dan aan de oostkant).
• Sting (muzikant): De Britse rockster kocht in 2008 een appartement naast dat van Blankfein voor 26,5 miljoen dollar, dat hij later voor ongeveer 50 miljoen dollar verkocht.
• Andere notabelen: NBA-legende Jeff Gordon was hier eigenaar (gekocht voor $9,67 miljoen in 2007, verkocht voor $25 miljoen in 2013). Honkbalster Alex Rodriguez huurde in 2010 een herenhuis aan 61st Street via het verhuurprogramma van het gebouw. ​​Onder de korte tijd dat er huurders woonden, bevonden zich onder anderen Robert De Niro en Kelsey Grammer (vaak onder strikte anonimiteit).
• Het Goldman-effect: Meer dan een half dozijn leidinggevenden van Goldman Sachs bezaten minstens één appartement. Sterker nog, in 2012 had het door Goldman Sachs beheerde Whitehall Fund nog steeds een aandeel in de projectontwikkelaar van het gebouw, en de verkoop aan bankmedewerkers zorgde voor veel opwinding, wat andere kopers aantrok. Zoals Gross opmerkt, “De directie van Goldman Sachs hoefde geen telefoontjes te plegen of brieven te schrijven om het gebouw aantrekkelijk te maken… Het simpele feit dat mensen van Goldman massaal kochten, zorgde daarvoor.”.

Over het algemeen omvat de bewonerslijst mensen uit de financiële wereld, de media, de sport en de entertainmentindustrie. Hoewel gepubliceerde profielen zich richten op een paar miljardairs, wonen er ook internationale magnaten en oprichters van technologiebedrijven (hoewel de meesten liever anoniem blijven). Volgens interviews met de pers zou zelfs een limousinechauffeur of conciërge aarzelen om alle namen te noemen – het gebouw functioneert in feite als een fort voor de allerrijksten.

15 Central Park West versus 740 Park Avenue

Geen bespreking van 15 CPW is compleet zonder 740 Park Avenue te noemen, de zelfbenoemde rivaal aan de oostkant van de stad. Beide zijn met kalksteen beklede iconen van rijkdom, maar ze verschillen op belangrijke punten.

Locatie: 740 Park (gebouwd in 1930) ligt aan de Upper East Side, ter hoogte van 71st Street. 15 CPW ligt aan de Upper West Side, ter hoogte van 61st Street, met uitzicht op Columbus Circle. Het ene gebouw is een coöperatiegebouw, het andere een appartementencomplex.

Co-op vs. Condo: 740 Park staat bekend als een coöperatie – wat betekent dat bewoners aandelen in de vereniging bezitten en een strenge goedkeuring van het bestuur moeten krijgen. 15 CPW is daarentegen een condominium: kopers bezitten individuele appartementen volledig en kunnen aankopen financieren met een hypotheek. Dit structurele verschil heeft praktische gevolgen. Zo heeft het bestuur van 740 Park al lange tijd een bijna legendarische discretionaire bevoegdheid over kopers (het heeft ooit de ontwerper Calvin Klein afgewezen). Kopen bij 15 CPW vereist goedkeuring van het condominiumbestuur, maar geen grote aandelenruil of levenslange verplichting. Bovendien zijn de servicekosten (inclusief belastingen) van een coöperatie doorgaans hoger dan die van een condominium. (Volgens één rapport bedragen de servicekosten van 15 CPW slechts ongeveer $ 2,00-$ 2,10 per vierkante voet, terwijl een vergelijkbaar appartement in 740 Park meer dan het dubbele daarvan kan kosten.)

Architectuurstijl: Beide gebouwen ademen de elegantie van vooroorlogse architectuur, maar 15 CPW is nieuw gebouwd In 2008 werd 740 Park gerenoveerd met moderne gemakken. Het is een klassiek art-deco-ontwerp van Rosario Candela en Arthur Loomis Harmon, met slechts 31 appartementen (meestal over een hele verdieping). De interieurs kenmerken zich door de enorme kamers en de lage bebouwingsdichtheid van de jaren 20. 15 CPW was bedoeld om de geest van 740 te weerspiegelen – hoge plafonds, grote kamers – maar dan met meer appartementen. Vergelijkingen zijn onvermijdelijk: tijdschriften hebben 15 CPW de langverwachte opvolger van het "legendarische" 740 Park genoemd. In werkelijkheid heeft 15 CPW bredere gangen, privévoorzieningen en is het technologisch geavanceerder, terwijl 740 exclusiviteit en een historische uitstraling biedt (Hugh Hefner zei ooit dat het bezitten van een appartement in 740 hetzelfde is als lid zijn van de "Raad van Bestuur" van New York).

Welke is exclusiever? De meningen lopen uiteen. Het bestuur van de coöperatie 740 Park staat erom bekend dat het veel prominente kopers uitsluit (naar verluidt werden zelfs bankiers en beroemdheden afgewezen), wat bijdraagt ​​aan de exclusiviteit. Het bestuur van 15 CPW is minder streng – het trok juist veel mensen aan die geen toegang hadden tot 740 of liever een andere financiering zochten. Sommige waarnemers zeggen dat 15 CPW momenteel de meest gewilde locatie is, juist vanwege het modernere comfort en de prestigieuze voorzieningen. Toch heeft de erfenis van 740 Park (met onder andere de Rockefellers, Onassis en een reeks financiers uit het Nixon-tijdperk) in bepaalde sociale kringen een ouderwetse status die 15 CPW, als nieuwkomer, pas begint te evenaren. Qua prijs per vierkante meter ligt 15 CPW echter over het algemeen hoger dan 740, wat de huidige marktprijs voor appartementen weerspiegelt.

15 Central Park West versus de torens van Billionaires' Row

Naast 740 Park Avenue wordt 15 CPW vaak vergeleken met de nieuwe superhoge appartementencomplexen van Billionaires' Row (432 Park Avenue, 220 Central Park South, One57, enz.). Die ultradunne torens ontlenen hun waarde aan hoogte en panoramisch uitzicht. 15 CPW onderscheidt zich door zijn verfijnde smaak en toplocatie.

• Esthetiek en materialen: De minimalistische, met glas beklede silhouetten van 432 Park en 220CPS staan ​​in schril contrast met de klassieke vormgeving van 15 CPW. Sommige vermogende kopers geven de voorkeur aan het "tijdloze" graniet en kalksteen van 15 CPW boven het eindeloze glas en beton van nieuwere torens. De warme uitstraling van de gebeeldhouwde kolommen en kroonlijsten wint vaak bewondering, zelfs als dit ten koste gaat van de absolute hoogte.
• Uitzicht en hoogte: Het klopt dat 15 CPW qua hoogte niet kan concurreren: het dak is minder dan 183 meter, tegenover 425 meter voor 432 Park. Maar vanaf de top van The Tower heb je nog steeds een weids uitzicht over Central Park, de rivier en de skyline van de stad. Sterker nog, vanaf de hogere verdiepingen van 15 CPW kijk je over sommige buren aan Billionaires' Row heen (zo kijk je bijvoorbeeld neer op het Time Warner Center, een paar straten verderop). En critici merken op dat de grotere vloeroppervlakken van 15 CPW gemakkelijker plaats bieden aan slaapkamers en bibliotheken dan de smalle verdiepingen van 432 Park.
• Marktprestaties: De gemiddelde prijs per vierkante voet van 15 CPW is extreem hoog gebleven. In 2017 bleek uit een rapport van CityRealty dat 15 CPW nog steeds de hoogste prijs in de stad had met een gemiddelde van $ 7.227/sq ft, waarmee het 432 Park ($ 5.930/sq ft) overtrof. Eén verkoop van een ultrahoog gebouw stond echter tijdelijk bovenaan de lijst van 15 CPW: een unit van $ 65,7 miljoen in 432 Park in datzelfde jaar. Tegen 2025 hebben marktverschuivingen er soms voor gezorgd dat CPW achter een paar nieuwere gebouwen is komen te staan, maar de belangrijkste aantrekkingskracht is dat het gegarandeerd zichtlijnen en geen kans op toekomstige blokkade (in tegenstelling tot appartementencomplexen aan de oostkant van de stad, waar aangrenzende percelen nog steeds kunnen verrijzen).
• Filosofie van luxe: Kortom, 15 CPW spreekt mensen aan die de klassieke New Yorkse stijl en een adres aan Parkside belangrijker vinden dan louter hoogte. In de media wordt 15 CPW wel eens omschreven als de "kalkstenen Jezus" onder de luxe woontorens (een verwijzing naar de verlossende rol die het gebouw speelde voor klassiek design). Het bewees dat traditionele architectuur een even hoge, of zelfs hogere, prijs kon opleveren dan opzichtige glazen torens. Het succes heeft zelfs geleid tot de wens van sommige nieuwe gebouwen (zoals de nieuwe met kalksteen beklede toren op 220CPS) om elementen van vooroorlogse architectuur te benadrukken. Anderen geven echter nog steeds de voorkeur aan de moderne uitstraling van een Céline-achtige, slanke toren. Het debat tussen de "tijdloze" elegantie van 15 CPW en de minimalistische verticaliteit van Billionaires' Row is een belangrijk thema in de huidige luxe vastgoedmarkt van New York.

De buurt: context van de Upper West Side

Het adres van 15 Central Park West is onderdeel van het verhaal. Het bevindt zich op het kruispunt van verschillende culturele en commerciële centra.

• Centraal Park en uitzichten: De appartementen aan de oostkant kijken uit op Central Park – letterlijk het 'voorplein' van Manhattan. Veel appartementen hebben direct uitzicht op het park (vaak genoemd als verkoopargument). De nabijheid van Sheep Meadow, de Great Lawn en het Reservoir maakt het een zeldzaamheid: privéwoningen met directe toegang tot het park. Zelfs appartementen aan Broadway bieden uitzicht op de bomen van Central Park aan de overkant van de straat. Zoals RAMSA opmerkt, omringt het gebouw het 'voorplein' van Manhattan met een palissade van torens.
• Columbus Circle en Time Warner Center: Op slechts één blok ten zuiden (bij 59th Street) ligt Columbus Circle en het Time Warner (Deutsche Bank) Center-complex. Dit miljoenen vierkante meters grote winkel- en kantorenplein vormt het middelpunt van de zuidwestelijke hoek van Central Park. Bewoners van 15 CPW hebben gemakkelijk toegang tot Whole Foods Market (ondergronds) en luxe winkels in de Hearst Tower en The Shops at Columbus Circle. Vanaf de bovenste verdiepingen heeft u uitzicht op de fontein en de glazen bogen van het Time Warner Center-plein. Het hoofdkantoor van The Hollywood Reporter (45 Rockefeller Center) is ook vlakbij. Het metrostation Columbus Circle (lijnen A/B/C/D/1) ligt op een steenworp afstand en biedt verbindingen naar alle delen van de stad.
• Lincoln Center en culturele instellingen: Een paar straten verder naar het noorden ligt het Lincoln Center for the Performing Arts (0,3 mijl verderop), de thuisbasis van de Metropolitan Opera, het New York City Ballet en de Film Society. Het Lincoln Center-complex in Arts & Crafts-stijl (voltooid in 1962) heeft de 63e tot en met 66e straat getransformeerd tot een culturele trekpleister. Het Museum of Arts and Design (MAD) bevindt zich direct ten westen van Columbus Circle aan 59th Street. Aan de overkant van het park, in oostelijke richting, strekken de Upper West Side en Museum Mile zich uit. Bewoners wonen dus op het kruispunt van de belangrijkste concertzalen, theaters en musea van de stad.
• Aangrenzende monumentale gebouwen: Tegenover 15 CPW staan ​​andere opvallende torens. Recht tegenover staat op 61st Street het Trump International Hotel and Tower (het voormalige Gulf & Western-gebouw met een glazen spits), dat bij veel voorbijgangers bekend staat om zijn gouden ramen. Aan de overkant van 62nd Street bevindt zich The Century (een coöperatief appartementencomplex van Emery Roth uit 1931, bestaande uit twee torens van vóór de oorlog). Een blok noordelijker op CPW liggen 25 CPW (het "Citigroup Building") en 50 CPW (de twee torens van vóór de oorlog in Central Park). Ten westen daarvan, op Broadway, bevinden zich nieuwere projecten zoals The Quin en 220 West 57th (appartementen van St. Thomas). Deze locatie – Lincoln Square – is een mix van voor- en naoorlogse bebouwing, zowel hoog als laag. De omgeving benadrukt in alle richtingen de waarde van het gebouw: het maakt deel uit van een knooppunt in Manhattan dat Central Park, luxe winkels en culturele bezienswaardigheden met elkaar verbindt.

Culturele impact en nalatenschap

Sinds de voltooiing heeft 15 Central Park West een prominente rol gespeeld in boeken, films en in de belevingswereld van luxe onroerend goed.

• “Huis van Buitensporig Fortuin”: Het boek van Michael Gross uit 2014 Huis van Buitensporig Fortuin: Fifteen Central Park West, het machtigste adres ter wereld Gross beschreef de geschiedenis van het gebouw tot in detail. Hij presenteerde CPW niet alleen als vastgoed, maar als een sociaal fenomeen en onderzocht hoe het een magneet werd voor de nieuwe generatie miljardairs. De titel van zijn boek alleen al verankerde de term "machtig adres" in de populaire cultuur. Gross' verhaal hielp miljoenen lezers de betrokkenen en ambities achter CPW te begrijpen. Het succes van het boek (en de levendige anekdotes) voedde de media-aandacht voor elke daaropvolgende verkoop of bewoner.
• Documentaires en media: In 2011 produceerde filmmaker Thomas Piper een documentaire van 24 minuten ("Robert AM Stern: 15 Central Park West and the History of the New York Apartment House"). Daarin legde Stern zelf uit hoe 15 CPW oude kenmerken van appartementencomplexen (zoals plafonds van 4,2 meter hoog en gemeenschappelijke ruimtes) nieuw leven inblies voor de 21e eeuw. Televisieprogramma's en nieuwsartikelen – waaronder die van Bloomberg, CNBC en de nationale pers – verwijzen steevast naar 15 CPW wanneer het gaat over de top van de New Yorkse vastgoedmarkt. Het gebouw is in de media synoniem geworden met ultraluxe: nieuwsartikelen verwijzen naar voorzieningen van het type "15 CPW" wanneer ze een ambitieus prestigeproject beschrijven.
• Invloed op nieuwe ontwikkelingen: De aantrekkingskracht van 15 CPW heeft een rimpelend effect gehad op de high-end projectontwikkelaars van Manhattan. Kort na de opening namen verschillende nieuwe torens (220 Central Park South, 520 Park Avenue, enz.) vergelijkbare strategieën over: gevelbekleding van kalksteen of graniet, lagere bebouwingsdichtheden en een beroep op architecten in de "oude stijl". Het concept van een restaurant voor bewoners, dat 15 CPW als eerste introduceerde, is nu terug te vinden in nieuwere luxe gebouwen (220 CPSouth heeft bijvoorbeeld een eigen restaurant). In de vastgoedwereld wordt CPW vaak aangehaald als bewijs dat New Yorkse miljardairs graag veel betalen voor traditie in plaats van nieuwigheid. Zoals Stern in interviews opmerkte, heeft het succes van het project "aangemoedigd dat historisch geïnspireerde architectuur zowel kritische waardering als commercieel succes kan behalen".
• Bijnaam – “Kalksteen Jezus”: Onder makelaars en architecten ontstond een ironische bijnaam: 15 CPW werd de "Kalkstenen Jezus" genoemd, omdat het de klassieke architectuur "redde" in een markt die overspoeld werd door glazen torens. Deze benaming weerspiegelt de bijna mythische rol die het gebouw speelt in het postmoderne New York. Of men nu kritisch of bewonderend is, de meeste experts zijn het erover eens dat 15 CPW het gesprek over luxe vastgoedontwikkeling in New York onherroepelijk heeft veranderd.

Kopen op 15 Central Park West: Wat u moet weten

Voor potentiële kopers of hun adviseurs biedt 15 Central Park West een unieke markt. Hieronder volgen enkele praktische punten, gebaseerd op actuele aanbiedingen en gebouwgegevens:

• Huidige prijzen (2025/2026): De prijzen van appartementen in dit gebouw liggen tegenwoordig ruwweg tussen de $4.000 en $7.000 per vierkante voet, afhankelijk van de verdieping en het gebouw. ​​(Let op: de goedkoopste appartementen bevinden zich meestal in kleinere gebouwen; appartementen op hogere verdiepingen met uitzicht op het park in The House blijven duurder.) Een appartement met één slaapkamer kan rond de $4-$6 miljoen kosten, terwijl penthouses die een hele verdieping beslaan $40-$50 miljoen of meer kosten. De gemiddelde prijzen schommelen met de marktcyclus, maar 15 CPW behoort consistent tot de duurste appartementencomplexen in de VS.
• Goedkeuringsproces voor appartementencomplexen: Omdat 15 CPW een condominium is, dienen kopers hun aanvraag in bij een raad van toezicht (in plaats van een coöperatiebestuur). De screening richt zich op financiële transparantie en controle van de herkomst van de middelen, maar is minder subjectief dan de karakterscreening die bij een coöperatie wordt gehanteerd. Hypotheken zijn toegestaan. In de praktijk heeft de raad slechts zeer weinig potentiële kopers afgewezen – waarschijnlijk omdat aanvragers doorgaans al vooraf door makelaars zijn goedgekeurd. In tegenstelling tot bekende coöperaties (zoals 740 Park) zijn er geen verplichte bewoningsgesprekken of sponsorvereisten. Toch merken insiders op dat de raad van toezicht van 15 CPW overlegt met de buren en een aanvraag kan afwijzen als er iets mis is, waardoor vertrouwelijkheid en professionaliteit belangrijk blijven.
• Onderhoud en kosten: De maandelijkse kosten in 15 CPW zijn aanzienlijk, maar niet extreem voor deze categorie. De servicekosten bedragen ongeveer $ 2,00–$ 2,10 per vierkante voet per maand, met belastingen van circa $ 1,30–$ 1,40 per vierkante voet. Een appartement van 3.000 vierkante voet zou dus ongeveer $ 9.000–$ 11.000 aan maandelijkse kosten met zich meebrengen (exclusief hypotheek). Deze kosten dekken bijna 60 voltijdse medewerkers (portiers, schoonmaaksters, technici, enz.) en de gebouwservice. Onderhoud omvat verwarming, water, afvalverwijdering en de conciërge-/valetservice. Voor bezoekers is het belangrijk om te weten dat er geen gemeenschappelijke accommodatie in het gebouw is; zelfs een kleine tweede slaapkamer telt als een kapitaalaankoop.
• Typisch kopersprofiel: De meest waarschijnlijke koper is tegenwoordig een zeer vermogende particulier (vaak buitenlands) die op zoek is naar een prestigieuze woning. Woningen van gezinsformaat zijn populair, dus stellen met kinderen of broers en zussen die samen investeren, komen vaak voor. Makelaars zeggen dat veel aanvragen nog steeds afkomstig zijn uit de financiële sector (hedgefondsen, private equity) of van buitenlandse miljardairs. Ook enkele jongere techmiljardairs hebben interesse getoond. Af en toe koopt een beroemdheid een woning, maar 15 CPW heeft bewust geen voorzieningen (zoals spa's) die specifiek op een jonger publiek zijn gericht; het draait om rust en discretie.
• Aanbiedingen en omzet: Appartementen in 15 CPW komen vrijwel nooit massaal op de markt. Doorgaans probeert slechts 1-2% van de eigenaren per jaar te verkopen. Wanneer dat wel gebeurt, trekken de woningen tientallen bezichtigingen. Een veelvoorkomend scenario is dat een interieurontwerper wordt ingehuurd om een ​​leeg appartement 'warm' te maken; openbare bezichtigingen zijn alleen op afspraak mogelijk. Makelaars adviseren potentiële kopers om de financiering ruim van tevoren te regelen, aangezien transacties snel kunnen verlopen. Voor investeerders is de belangrijkste winst niet zozeer de huurinkomsten (14 CPW is een appartementencomplex – verhuur is toegestaan ​​maar zeldzaam), maar eerder de uiteindelijke wederverkoop. Kortom, beschouw 15 CPW als een investering voor de lange termijn, tenzij u een uitzonderlijke niche kunt bemachtigen.

Houd er rekening mee dat 15 CPW een condominium betreft. In tegenstelling tot een coöperatie kunt u een hypotheek afsluiten voor een appartement in 15 CPW (onder voorbehoud van goedkeuring door het bestuur). Het bestuur vereist echter nog steeds uitgebreide financiële informatie. En zoals bij elke luxe locatie, is het belangrijk om zorgvuldig te onderhandelen met uw advocaat en makelaar: de commissieverdeling en contractvoorwaarden kunnen variëren. Vergeet niet om de servicekosten en onroerendgoedbelasting van het gebouw mee te nemen in uw budgetberekening.

Kooptip

Veelgestelde vragen

V: Wie heeft 15 Central Park West ontworpen?
A: Het is ontworpen door Robert AM Stern Architects (RAMSA). Sterns team creëerde de neoklassieke kalkstenen torens in nauwe samenwerking met de projectontwikkelaars van Zeckendorf. Robert AM Stern (1939-2025) was een architect die zijn opleiding aan Yale genoot en voormalig decaan was van de Yale School of Architecture. Hij stond bekend om zijn vermogen om moderne gebouwen te verrijken met een klassieke stijl.

V: Wat bevond zich op de locatie vóór 15 CPW?
A: Tot 2004 werd het terrein grotendeels ingenomen door het Mayflower-Plymouth Hotel (geopend in 1926, ontworpen door Emery Roth) en enkele braakliggende terreinen. De familie Goulandris had het blok in de jaren zeventig samengesteld. Het volledige blok werd na de aankoop door Zeckendorf ontruimd om plaats te maken voor de nieuwbouw.

V: Waarom wordt 15 CPW "het krachtigste adres" genoemd?
A: De term is afkomstig van auteur Michael Gross en verwijst naar de enorme waarde en de aantrekkingskracht van de bewoners en de omzet van het gebouw. ​​In 2007 had het gebouw voor 2 miljard dollar aan getekende contracten, een record, en trok het tientallen miljardairs aan. Commentatoren stellen dat alleen al de aanwezigheid van meerdere CEO's van Goldman Sachs, hedgefondsmiljardairs en beroemde acteurs het adres enorm prestigieus maakte.

V: Wat is het verschil tussen The House en The Tower?
A: Kort gezegd: The House (19 verdiepingen) kijkt uit op Central Park West en heeft slechts 2 tot 4 appartementen per verdieping. Daardoor voelt het exclusiever aan en zijn de prijzen hoger. The Tower (meer dan 35 verdiepingen) verrijst erachter aan 61st Street, met meer appartementen per verdieping (dus een dichtere bebouwing). Beide gedeeltes delen dezelfde afwerking en voorzieningen, maar appartementen in The House zijn doorgaans iets duurder vanwege het uitzicht op het park en de lagere bebouwingsdichtheid.

V: Hoe presteerde 15 CPW tijdens de financiële crisis van 2008?
A: Het gebouw heeft de storm grotendeels doorstaan. Omdat bijna alle appartementen in 2007 waren verkocht, ontkwam het aan de cyclus van faillissementen en liquidaties die veel appartementencomplexen trof. Sterker nog, zelfs toen de prijzen in Manhattan in 2008-2009 daalden, bleef de waarde van 15 CPW bijna op het hoogste niveau. Een documentaire uit 2011 merkt op dat "zelfs tijdens de Grote Recessie van 2008 één nieuw appartementencomplex in New York City de maatstaf bleef voor vastgoedprijzen: 15 Central Park West". De eigenaren hadden de appartementen grotendeels contant of met financiering gekocht vóór de crisis, waardoor de financiële situatie van het project sterk bleef.

V: Heeft 15 Central Park West een eigen restaurant?
A: Jazeker – uniek is dat 15 CPW een eigen restaurant en eetzaal heeft, exclusief voor bewoners, met een chef-kok in dienst. Deze voorziening was een baanbrekend extraatje (geopend in 2008) waarmee het zich onderscheidde van andere luxe appartementencomplexen. Eigenaren kunnen de elegante eetzaal reserveren voor privé-evenementen, waarbij de bediening aan tafel wordt verzorgd door het personeel van het gebouw.

V: Wat zijn de onderhouds-/servicekosten van het gebouw?
A: Volgens recente berichten bedragen de maandelijkse servicekosten ongeveer $ 2,00–$ 2,10 per vierkante voet, en de onroerendgoedbelasting komt daar nog eens $ 1,30–$ 1,40 per vierkante voet bovenop. (Bijvoorbeeld, voor een appartement van 3.000 vierkante voet zouden de servicekosten plus belastingen ongeveer $ 10.000–$ 11.000 per maand bedragen, nog vóór de financieringskosten.) Deze kosten dekken alle nutsvoorzieningen, personeel en faciliteiten van het gebouw.

V: Is 15 CPW exclusiever dan 740 Park?
A: Ze bedienen overlappende markten, maar hebben verschillende dynamieken. 740 Park Avenue is een historisch coöperatief appartementencomplex met een berucht selectief bestuur. 15 CPW is een moderner appartementencomplex met een minder gesloten selectieproces. Beide zijn in de praktijk zeer exclusief, maar veel mensen vinden 15 CPW iets toegankelijker (dankzij hypotheekfinanciering en flexibele woonmogelijkheden). Qua prijzen liggen de hoogste verkoopprijzen van 15 CPW over het algemeen hoger dan die van 740, hoewel 740 nog steeds de mystiek van een rijke, gevestigde familie uitstraalt..